原標題：報告：我國住戶部門的房貸金融風險整體可控

國家金融與發展實驗室房地産金融研究中心日前在京發佈了《中國住房金融發展報告（2019）》。報告稱，落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的住房市場定位，需要沿著兩條線展開工作：一條是落實“住”，就是要建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度：另一條就是抑制“炒”，那就需要建立支援房地産市場可持續發展的長效機制。這兩條線都與有效的房地産金融體系密切相關。

報告認為，我國住戶部門的房貸金融風險整體可控。儘管從房價收入比、租金資本化率等指標的國際比較來看，我國整體和一線城市都處於高位，但是，從貸款償債率指標來看，2018年的5.5%則明顯標識著償債壓力較小。究其原因，一方面，在我國房貸大規模發放的年代，房價總體處於歷史低位，此後房價上漲，提高了住房的重置價格，客觀上對償債形成“保護”；另一方面，我國居民儲蓄率一直較高，擁有足夠的金融資源支撐還款。然而，值得注意的是，2016年以來，居民杠桿率的急劇攀升和居民儲蓄率隨經濟下行而開始下降，在減緩房價上升壓力的同時，也給未來房地産市場的發展投上了一抹清淡的色彩。

報告同時指出了房地産開發企業蘊含的金融風險。一方面，自實施去杠桿政策以來，它們的資産負債率和杠桿率從未下降；另一方面，儘管這些企業的銷售利潤率還在上升，但凈資産收益率已露下降之疲態，房地産企業的盈利正在被高額債務侵蝕。

國家金融與發展實驗室理事長李揚表示，傳統上最“實體”的房地産市場，如今已開始大規模地金融化。房地産市場的金融化，不可避免會帶來新的風險因素，為了有效管理這些風險，我們必須未雨綢繆。管理房地産金融風險最關鍵的是如下兩條：

第一，金融創新不可過於複雜，新産品的風險要充分揭示，而且要易於理解。2008年美國次貸危機中，所涉貸款的規模自身並不大，卻産生如此惡性的影響，重要原因之一，便是産品過於複雜化：其一，結構化分檔之後，優先檔和劣後檔之間的違約相關性並不真實，危機發生前， 這一參數都是基於模擬結果得出的，蘊含的違約風險不清，當然就很難指望提出有針對性的監管和救助措施了；其二，證券化之後， 市場並不清楚新的證券交易的網路結構，雷曼的倒閉，正可歸因于監管當局對其在做市商中的系統性重要性地位無所了解；其三，市場對移動互聯背景下資訊傳播模式的理解不夠深入，這還有待傳媒理論的深入研究。

第二，金融創新應置於監管之下。脫離監管是美國次貸危機發生的重要原因。危機前，房貸一級市場中前十大次貸放款機構（約佔次貸總份額的59%）都不是聯邦住房貸款銀行系統的會員，因此脫離了聯邦住房金融委員會的監督；二級市場中約20% 的抵押支援證券不在聯邦住房企業監督辦公室的監管之下，而它們大部分都是次級貸款支援證券。危機後，美國當局採取了擴大次貸支援證券購買比重的緊急措施，對穩定市場發揮了積極的作用。這説明，在提高監管體系有效性的同時，還應當盡可能擴大監管的覆蓋範圍。（關欣）