來源：克而瑞房價北京

根據CAIC監測顯示，受疫情影響2020Q1北京寫字樓市場整體承壓，平均出租率、租金下降創近三年新低；空置率突破12.57%，創歷史新高；Q1大宗交易總成交金額196.75億，外資比例持續上漲，表現活躍。短期內整體市場下行已成定局，長期看基本面仍較為健康。

宏觀市場 

經濟下行已成定局

北京作為首都，一季度經濟增速面臨很大下行壓力。歷史經驗證明，自然災害對宏觀經濟的影響通常都是短期的，受疫情和群眾情緒影響，經濟增速會在短時間內斷崖式下降，但隨著疫情逐漸控制，二季度市場有望回暖。

|CAIC市場監測（北京）

市場：疫情下，北京寫字樓市場受衝擊較大；租賃市場受阻、銷售市場分化明顯；大宗交易同比基本持平，成交主要在節前。

租戶：存在部分退租和違約現象，企業類型裏中小企業受波及程度最大；金融TMT仍為租賃市場“主力軍”，疫情短期影響行業格局。

業主：業主放寬招租條件，合理降低租金或給予一定的優惠和免租期，預防大面積違約和退租現象，為租戶提供綠色安全的辦公環境成為行業共識。

板塊：此次疫情使得北京寫字樓租賃市場按下了“暫停鍵”，商務區整體表現為下行趨勢，對於長期價格和出租率堅挺的金融街也出現了鬆動。

租賃市場  

空置率刷新歷史新高 租賃市場受阻

▌新增供應5.4萬㎡，凈吸納量負值，空置率高達12.57%

據CAIC資産數據庫監測顯示，截止2020年一季度，全市空置率已高達12.57%，創歷史以來新高。核心商務區空置率達到歷年最高值7.96%，非核心商務區以麗澤為代表，受供應及區域發展中等因素影響，麗澤68.2%空置率位居首位。季內全市凈吸納量共計-3.68萬㎡，近三年來首次為負值。

受疫情影響，僅錄得1個項目，新增供應5.4萬㎡。原計劃Q1入市的項目大多選擇延期，一方面受疫情影響整體市場並不樂觀，此階段議價空間受擠壓；另一方面，供大於求且需求持續走弱的背景下，可以很大程度上避免與空置存量的惡性競爭，待市場逐漸企穩後可迎來穩定去化。

▌租金下跌明顯業主放寬招租條件

據CAIC資産數據庫檢測顯示，北京全市甲級寫字樓近三年平均租金基本維持在12-13元/m²/天的水準，6個季度持續下跌，使得2020Q1首次跌破12元/m²/天，至11.71元/㎡/天；核心區與非核心區差異較大，在整體經濟疲軟，中美貿易摩擦不斷，新冠疫情等多重因素影響下，租金下行趨勢明顯，但核心區與非核心區相比則體現更強的抗跌性。2020Q1核心區租金下降至13.96元/m²/天，但仍處於近三年中間水準，而非核心區租金下降至7.5元/㎡/天，為近三年最低水準。

▌金融 TMT仍為租賃市場主力軍

疫情的突然爆發，使得一些中小企業到期不續租甚至直接退租的現象均有發生，但同時也給予了一些行業快速興起機會，短期影響了行業格局。

從數據顯示，2020Q1金融業和TMT行業仍然為租賃市場的主力，佔比62%。消費服務、醫療等在2020Q1季度表現都較為良好。

從2020Q1的承租類型中，專業服務業、零售業受影響較大，承租表現較上季度不佳，主要是疫情期間，零售和專業服務類型企業無法正常開展工作，經營受到了嚴重限制，租賃需求則表現不旺盛。

銷售市場

五筆大宗交易成交，綜合體備受青睞

據 CAIC 資産數據庫監測顯示， 2020Q1年北京大宗交易總成交額為196.75億元，同比基本持平。從物業類別上來看，綜合體為投資客關注的重點，總成交額143.01億元，佔總交易額超70%。

▌北京辦公銷售市場分化明顯  非核心區表現出色

一季度北京辦公銷售市場全市成交29.42萬㎡，環比上升2.48%；通州區成為本季度成交最活躍的區域，其供應面積達9.1萬㎡，成交面積為17.4萬㎡，成交均價33938元/㎡；一季度朝陽區成交均價最高，達70779元/㎡；其次為石景山區，成交均價為38898元/㎡；

2020Q1北京寫字樓市場主要供應、成交都集中在非核心區，各佔比100%和73%；全市成交均價為30279元/㎡，其中核心區成交均價為28076元/㎡，主要受成交量少且成交均價低影響；非核心區成交表現出色，成交均價31098元/㎡。

土地市場

涉辦用地成交為零

本季度供應2幅涉辦用地，共計建築面積5.94萬㎡，環比下降88.68%；涉辦用地成交為0。

未來供應及展望

北京寫字樓市場租金、出租率雙降為短期內的確定趨勢。新冠疫情的爆發使得租賃壓力進一步加劇，招商施展受壓、需求被抑制、空置率上升，租金下行壓力增大。加劇了業主與租戶之間的博弈，業主放寬招租條件，租戶在選址和租金的談判中比以往有更多優勢。

但隨著疫情形勢持續向好，需求端市場情緒逐漸穩定，之前被暫時壓抑的消費、投資等需求得以釋放；市場端企業復工和線下售樓處正式對外及一系列活動刺激，北京房地産市場有望回暖。