想買一套二手房，這些天通過網路、仲介公司等渠道了解了好多房源資訊，心裏大致有了些概念和輪廓。整體感覺，在一環區域想找一套價格每平方米萬元左右的二手房，不是什麼難事，二環區域二手房均價則徘徊于每平方米在13000元—16000元區間，而三環熱點區域的二手房源，特別是高新和曲江區域的，價格則在16000元/m2以上。

購房者趙先生很是疑惑，他不明白房價不是唯地段論麼？怎麼在傳統的城核心、城中心，如今的二手房價格卻與近些年新崛起的三環區域形成疊次逆差，且成趨勢日益明顯？

一環

品質決定價格

業內人士認為，傳統的西安一環城核心區域，城墻、鐘鼓樓等文物古跡密布，企事業單位家屬區、家屬院相鄰成片，在“多拆少建、只拆不建”的大背景下，僅有的商品住宅樓盤也是見縫插針，可售的二手住宅呈現出房源稀少、房齡長、戶型産品陳舊、社區環境遜色等特點。在人們追求品質、環境、特色、舒適，甚至品位和附加值的房地産下半場“白銀時代”，這些房源與新興的科技、綠色、生態等住宅産品相比價格便宜，是一種必然現象。

傳統核心城區商品住宅，幾乎都分佈在規模小、體量小，僅有幾棟或一棟樓宇構成的小樓盤。這些樓盤受限高限形和地域狹小等條件的制約，一般以多層小高層為主，樓宇結構普遍為塔式、點式樓或板點結合，很少見板式樓，産品不是東曬、西曬甚至不乏房間窗戶全在北向的戶型。這樣的住宅採光、通風、視野自然不理想，僅從健康舒適度考慮，購房者即使願意出手，也不會掏大價錢。

一套使用十幾年的住宅價格，怎麼能和剛交付的房子相提並論，儘管都是二手房。置業者王先生説：“商品房使用年限為70年，如果將房價分攤在每一年中，使用十幾年的二手房出售至少要打八折。目前，在一環區域，我去看了幾處房源，房齡都在10年以上，價格每平方米在12000元左右，儘管這是現今二手房的谷底價格，但從品質角度去衡量，還是讓人有幾分猶豫。”

二環

配套成就價值

“娃今年上南二環附近某中學了，距離家坐公交有十幾站的距離，不想讓娃來回奔波太辛苦，想在學校周邊租一套單元房，全家人搬過去。可跑了好幾家仲介，都感覺出租房源租金有點貴。”何先生説，與其每月掏近3000元的房租，還不如湊些首付在該地段買一套二手房，用這些租房的錢還月供，這樣幾年下來，也不至於感覺十幾、二十萬元白白付給別人，還能得一套房産，再説，這樣的校園周邊房，更不用擔心會貶值資産縮水。”

“二環區域名校匯聚、醫院扎堆，各種商業街區商場大樓更是鱗次櫛比，是名副其實的城市中心區。”某地産公司趙總認為，一個樓盤項目的檔次、價格取決於該樓盤産品的品質、品牌，但一個小區住宅的價值和升值空間，卻是由地段和樓盤所處的城市配套來決定的。家周圍2公里、1公里甚至幾百米就有學校、醫院和商業，業主日常生活要省心，省去很多時間和精力。這也正是該區域房價穩健、小區入住率高、二手房易租易售的原因所在。

“二環區域內，每平方米售價在13000元左右的二手房很難找，除非是居住氛圍差、人氣低、品質遜色的個別小區，或一些小産權房、單位福利房。”了解中，仲介公司張經理談到，目前，該區域二手房源房齡普遍都在10年左右，價格區間每平方米在14000元——16000元左右。從供需關係上看，該區域房源一直緊俏，備受購房者青睞。”

三環

速度營造未來

“從三環自駕車上高速去臨潼大概半個小時，但如果從鐘樓出發一個半小時未必會到。時速不低於60公里，同樣的距離節約時間至少一個小時，這就是三環的速度和效率。”剛上班兩年的小王説：“我們剛需年輕一族的購房訴求，是不會考慮老城區那種擁擠、吵嚷的環境，出行便捷體驗速度的快感，不落後於人避免時間的邋遢是我們置業的首選。所以，好多同學及同事安新家都選擇三環區域。”

“三環區域的二手房每平方米在16000元左右應該是平均價格了，稍微看上眼、感覺環境不錯的房源，價格都會比這個高。”置業者黃先生説，父親退休了，想把老家的母親也接來在西安頤享天年，需要找一個交通便捷、綠化好、符合老人喜愛花草的特性、有健身運動場所或周邊公園的小區，買一套二手房，幾經考慮，全家都認為三環區域最適合。”

城裏寸土寸金空間小、拆遷成本高、樓宇建設受條件制約週期長、樓盤開發利潤薄，開發商只好把目光投向城外。在城外拍一塊新地、凈地，易經營、易建設、易塑造，有空間去營造環境、有時間來精雕細琢，抓住購房者的訴求點匠心獨具，只為樓盤産品名利雙收……這就是開發商對郊外樓盤建設趨之若鶩，城外房子為什麼比城裏價格高的原因所在。