2018年行程過半，國際貿易摩擦不斷升級，國內經濟調結構去杠桿穩步進行，房地産行業調控未見放鬆，而規模高位的峰值時代仍在延續，上半年全國商品房成交額再創新高，達到6.69萬億。

與此同時，房企升級轉型動作不斷，行業掀起了一股“去地産化”的浪潮。

我們認為，所謂的“去地産化”，實際上是房地産逐漸成為繼網際網路之後的另一種新型連結，將實體經濟發展所需要的資金、人才、産業、稅收等各種要素實現有效連結。

這種新型連結，在當前形勢下具有時代意義，對房企而言，是從開發商向綜合投資服務商的重要切換，對國家而言，則是通過房地産的新型連結作用，促進實體經濟發展，推動城鄉建設、科技進步、人民美好生活等發展目標達成的重要手段。

房企作為天然的資源整合專家，如何扮演好這種新型連結角色，任重而道遠。

本次年中重磅總結由保利地産戰略研究院、保利投顧聯合出品，報告分為兩個部分。

01、聚焦行業長期發展：重點關注房企升級轉型方向，房企“去地産化”的實質，是作為一種“新型連結”的整體發展定位的轉變。

02、聚焦行業短期調整：重點關注貨幣環境和棚改政策調整下的市場走勢，三四線樓市預計將面臨階段性見頂。

Part 1

中長期行業發展機遇

房地産成為一種新型連結

中國經濟正值換擋之際，城鄉建設面臨新任務，土地市場供應主體——地方政府決策目標轉變，新經濟動能的培育成為政府發展重要導向，房企向産業靠攏、向實體經濟靠攏，升級企業發展定位順應行業變革形勢。與實體經濟融合，房地産行業中長期發展煥新機。

行業發展新機遇

房地産具備連結各類資源的天然基因，與“産業”融合共築城市“新發展”

房地産作為實體載體，可連結人、資本、産業，投資産業、向地産子領域産業鏈延伸發展。

當前房企“去地産化”浪潮的背後，實質是企業戰略發展定位的升級，以捕捉行業中長期發展的新機遇。

1、新浪潮：“去地産”淡化“開發”角色，向“開發 +運營”戰略升級

房企順應行業發展變局，升級企業發展戰略，由“單一開發”向“開發+運營”發展，包括為了獲取土地資源的“運營”，如各種産業資源拿地，亦有房地産運營子領域發展，如長租公寓、養老地産、物流地産等。

2、新模式：産城融合發展下，房地産成為經濟新型“連結”方式

房地産已經成為網際網路之後的另一種連結，這種連結將比網際網路更有優勢。網際網路是用技術創新掃平障礙，而房地産則更紮實，可連結“人、資本、産業”等多方資源，實現資源要素的優化配置，助力産業升級發展、推進城鄉建設。

作為載體的房地産向實體經濟融合發展，是房地産行業發展的新機遇，房企升級企業發展戰略、推進這種“新型”資源連結的實現，將獲得更廣闊的發展空間。

萬科發展物流、投資文化産業；碧桂園進軍農業；保利投資大健康産業鏈、發展軍民融合産業；恒大投資新能源汽車、與中科院達成合作共同孵化高科技産業，都是在嘗試使“地産”成為城市經濟發展的新“連結”形式。

 房地産成為“新型”連結大背景

土地供給側變革——未來各線城市房地産運作市場邏輯將存根本性差異

各線城市面臨的土地約束條件存較大差異，供給側變革因地制宜。

一線城市：供給彈性極低型，面臨供給不足的硬約束，供需矛盾突出；

二線城市：供給彈性適中型，仍有一定增量空間；

三四線城市：供給彈性超強型，能迅速釋放供應，緩和供需矛盾。

1、土地出讓方式轉變：政府以土地銜接資源導入傾向明顯

在産城融合發展統一導向下，各地土地招拍挂市場捆綁各類條件出讓情況明顯增多，多地實施“限房價、限地價、競自持”，同時，將産業資源導入作為競拍要求亦十分常見。

房企導入産業發展資源成為拿地“敲門磚”，如碧桂園科技小鎮、保利軍民融合小鎮

2、土地供應結構性變革：構建政策性住房土地供應體系

深圳二次房改：將供應端切分，意圖重構住房供應體系

深圳“二次房改”：明確供將住房需求劃分為4類，對供應形式、供應對象、供應價格等方面均作了細化安排。

人才住房與安居型商品房的交易模式設想，是深圳新住房模式改革探索中的一大亮點。設置封閉流轉期防止短期套利行為發生，滿足年限後，通過補差價的方式可上市交易，兩類型産權仍可享有資産增值收益，但獲利空間受到一定限制。

北京共有産權房：先行實踐供應端變革

2017年北京出臺正式文件，已推出38宗共有産權用地，約403萬㎡，目前已有多個共有産權項目入市。

在共有産權等新型市場制度建設上，政府充分借鑒98年房改的經驗。一線城市供應端結構調整比想像中來得更快，北京共有産權項目入市經驗表明操盤邏輯與商品房市場差異顯著，房企開發模式需要適應調整。

Part 2

短期市場形勢

三四線市場將階段性見頂

全國市場輪動分化，一二線在行業嚴調控下成交勢能減弱，三四線接棒鑄就過去兩三年房地産市場“大繁榮”。

而在當前地産金融環境難有大改善、棚改等多項政策調整變數下，三四線市場階段性見頂趨勢已顯現，房企宜客觀認清市場形勢變化，提前佈局應對市場短期調整。

關鍵變數分析：地産金融環境

貨幣“放水”但非“漫灌”，行業資金緊繃形勢難改善

1、趨勢：不宜對寬鬆貨幣環境存過多期待

當前的寬鬆貨幣政策“放水”但非漫灌，動因主要有二：對衝週邊經濟利空因素，穩定金融市場預期；疏通貨幣流動性至實體經濟，修復信用環境，對衝經濟下行風險。

地産行業不宜對寬鬆貨幣環境存過多期許，但亦存部分積極因素，如居民按揭環境改善有望帶動銷售回籠加速。

從房企融資端來看，金融監管框架變革下，“大水漫灌”地産的非標渠道已被堵，近期監管層舉措仍釋放“嚴控地産杠桿”信號，下半年房企融資端難有大改善。

從房企到位資金看，按揭和定金與預付款走勢分化，寬貨幣基調下，下半年銷售回籠環境有望改善。

從居民房貸端來看，房貸利率雖仍有升高但幅度明顯趨緩，利率大幅攀升時間點已過。在流動性整體寬鬆、利率水準趨穩下，居民端信貸存改善空間，房貸利率企穩可期。

但需注意近一兩年三四線購房加杠桿較快，銀行對三四線城市按揭管控趨嚴，資金或重新回流一、二線。

2、企業策略：穩健財務抗行業風險

房企資金面臨“強約束”，償債壓力增大而融資不順暢，“現金流”管理重要性凸顯。現金為王、加緊回籠資金，確保財務穩健，以應對行業短期調整風險。

關鍵變數分析——三四線走勢

棚改等多重變數下，三四線市場加速變化、走向分化

1、解讀：貨幣化支援力度已預期減弱，不宜擴大影響

棚改政策調整早有端倪，貨幣化支援力度本就預期減弱。棚改政策調整也非“一刀切”，收緊是趨勢，但不宜誇大影響。

“國開行上收棚改審批權”更應放置在地方債務清理的大環境之下去理解。

2017.8 住建部等六部委：

住宅去化週期15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取實物安置

2017.11 住建部聯合國開行農發行 ：

住宅庫存不足、房價上漲壓力較大地區，仍以貨幣化安置為主的2018年新開工項目，不予棚改專項貸款支援

2018.1-4 山東、湖南、江西、廣東、安徽表示因地制宜貨幣化安置：

山東：拆遷過程鼓勵實物安置，取消貨幣化安置獎勵

湖南：商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣， 要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策

江西：因地制宜實施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度

廣東：控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置

安徽：各地要合理控制棚改貨幣化安置比例，商品住房供需緊張的市縣，要進一步降低貨幣化安置比例

2018.6 機構、媒體誤讀政策，爆出取消棚改貨幣化安置

2018.7 住建部棚改會議 

① 2018年將持續推進棚改

② 貨幣化安置並未取消

③ 明確提出棚改不搞一刀切，強調因地制宜推進貨幣化安置，去化週期15個月以下、房價漲幅壓力大地區以實物安置為主

2、作用：貨幣化有助釋放需求，但非唯一影響因素

棚改力度全國差異顯著，山東棚改規模冠于全國，河南、貴州、湖南緊隨其後，而東南部沿海地區棚改規模普遍偏小、貨幣化安置力度也較弱，尤其以廣東、福建為代表，廣東棚改規模全國居末、貨幣化安置佔比不足兩成。

棚改貨幣化影響不應一概而論。2017年棚改貨幣化安置力度較大的省份中，大部分高於全國商品住宅銷售增速平均水準5.3%，例如江西、河南、貴州等省商品住宅銷售增速超10%；但山東、湖南棚改力度位居一二，但商品住宅銷售增速卻並未超越全國平均水準。

可見，棚改貨幣化對住房需求的釋放有一定助推作用，但非唯一影響因素。

3、趨勢：多重因素共同作用下，三四線城市加速變化、走向分化

三四線城市的矛盾，是供給彈性大與購買力不足的矛盾，週期的波動容易大起大落。

隨著庫存逐步補充，將走向分化。加之金融市場動蕩、資金回流一二線，尤其是下半年房地産稅會有系列動作，相關資訊將明顯影響市場預期，購房者將優選配置優質資産，部分三四線資産或將承壓。

不同三四線城市在供給側和需求側表現差異較大。供應端需高度關注土地供給量。需求側需把內生需求和外溢需求分開把握。從需求側可以分為以下三類：

01、外溢型三四線：調控不放鬆，重回內需，容量預期下調，如環京、滬、深等城市。

02、依賴棚改型三四線：市場縮量，後市遭受遇冷風險，如山東、湖南等棚改大省三四線和非主要城市群三四線城市面臨走弱風險。

03、內需型三四線：依賴本地改善客群與鄉鎮進城客群，考驗價格承受能力

4、企業策略：全國輪動分化，房企城市投資需分類分析

當前市場呈現前所未有的錯綜複雜性，東邊不亮西邊亮的城市之間互相對衝，導致總體呈現出一種“穩定感”，但平穩的表面下其實蘊含著危機。

三四線量價見頂、市場風險逐步顯現，必須分類分析、甄別風險。“三四線之王”的碧桂園暫停“全覆蓋”戰略，就是一個信號。

在資金強約束、市場風險增大，行業面臨短期調整，房企投資需更理性，落實“房住不炒”，抓住真實的居住需求，真正做到深耕城市。