主持人：尊敬各位來賓女士們、先生們，大家下午好！

非常高興能夠在這個春意盎然季節裏和大家相聚北京展覽館，首先論壇有請中國房協旅遊地産蔡雲女士發言，對中國商業地産發展起到非常重要指導作用，今天演講題目《城鎮建設對商業發展開發再思考》。

中國房協商業和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲女士

蔡雲：很高興今天和大家在一起，在房地産節日當中再次相聚，我想在今天會上，我們更感覺到是一種春天的資訊已經來臨，那麼在這個春天資訊來臨當中，對中國商業地産作為思考，商業地産進入2008年以來商業地産有專有名詞以後，對商業地産了解逐漸越來越深入。今天這個情況下，組委會給我這個題目探討一下商業地産，所以我在思考以後認為，新型城鎮下，我們做商業地産應該是再思考的問題。

新型城鎮化是這次十八大以後我們黨對整個國家提出最新城市化建設發展要求，那麼2012年底中央經濟工作會議，把整個積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化品質作為2013年工作任務重要之一，新型城鎮化擴大內需同時拉動整個經濟增長，並把整個擴大內需和拉動經濟增長提高國家戰略層面。那麼新型城鎮化來源於我們國家轉變國內經濟增長方式的背景，必須同時保證經濟有一定增長點，與此同時新型城鎮化就成為一個重要的載體。那麼與其他國家相比而言，由於一些制度因素，中國城鎮化落後於工業化，就目前而言城鎮化滯後給中國經濟增長帶來一個新的潛力，大家可以看到目前這個形勢。

接下來我想在探討我們中國城市化發展同時，我們需要看一看整個全球，整個世界上城市化發展一個根本路徑。今天我的所有演講將分為兩個方面，一個方面是全球城鎮化發展路徑；第二個是新型城鎮化對商業地産的一個再思考。

我們看一下世界典型城市化發展時間表，我們可以看到美國，1840年，美國才開始有城市化發展，當時人口城市人口超過了10%，那麼到了1970年美國城鎮化率達到70%，這基本完成城市化，這個時間用了大概120年。細分美國城市化過程，第一個階段就是到了1920年左右，美國城市人口超過了農村人口，城市人口占全國人口比重達到51.2%，也就是説在1920年時候，相當於我們國家現在城鎮化51%，美國在1920年時候就已經實現城鎮化。

那麼第二階段1940年以後，這時候城鎮化達到56%。到了第三階段1970年，特別注意美國郊區人口超過了城區人口，這個時期城鎮化率達到73%，所以城鎮化進程基本完成，可以看出來現在中國城市化率51%，城鎮化並沒有超過城市化。所以中國政府此時此刻加快新型城鎮化建設，目的是為了擴大整個城市化發展進程，同時整個新型城鎮化發展進程跟以前截然不同了。

我們再看日本，日本大家知道，日本最大起源明治維新，日本明治維新以後分為三個階段，這個階段達到33%。第二階段，二戰以後，戰勝以後黃金十年，城市化達到了56%，那麼這就是1955年，也就相當於我們現在城市化率51%，日本1995年完成城市化率。第三，也到了1970年超過70%，這個時候完成城市化率，日本是亞洲地區城市發展最高國家，形成典型城市群，包括去了東京以後，認為東京最高高樓當中中心城市，其他大阪由經濟圈組成城市化。

我們看我們鄰國南韓，南韓是亞洲四小龍之一，比其他晚1960年時間，到了1990年完成城市化，這時候僅僅用了三十年到四十年，比其他兩個國家長一些。第一階段1960年到1980年，南韓城市化率達到57%，到了1990年推過來到現在達到74%，所以中國現在51%跟全部城市化比重提高70%相差還有這麼大的時間空間，那麼我們同樣看西歐國家，西歐是工業化和城市化進程開始最早地區，工業革命始於西方國家，城市化水準非常高。城市化數量多，密度大，我們知道去歐洲旅遊時候，我們在11國、7國去旅遊考察，一天之內可以跑一個國家到兩個國家，城市群發展非常快，那麼這樣説明城市化率一個密度高，另外一個數量比較大。比如去英國可以看到倫敦，沿著曼徹斯特整個線路當中，其中英國四個主要城市，十多個中小城市，英國密集産業帶和經濟發展核心圈，同樣看我們法國、巴黎、魯爾等等這些地區，它的發展是為了限制巴黎大都市擴展，我想這種擴展改變了原來向心力。像現在我們國家是向心力聚集發展，巴黎在整個城市建設當中做了沿下游更大範圍佈局，這樣過程當中形成工業和帶狀群。

第三看德國，它形成多城市多中心聚集區，我想從這幾個全球城市經濟發展可以看出來，我們的城市化特別是世界城市化特徵有以下幾個特點。

一個特點就是都市圈都是以城市群為核心，是人口和産業相對非常集中的中心，現在我們的中國是一樣的。那麼城市大多是帶狀分佈，稱為城市帶，中長角、長三角地方成為城市帶，交通運輸和資訊産業成為快速發展是整個國外城市發展，城市化發展進程主要驅動力，有了這些發展，有了時間、空間、物連和資訊連技術，可以使我們城市多中心多角度發展，這是我們大概一個世界都市圈一個開闊。

我們看美國，2月份考慮一下美國發展，對院線發展進行考察，美國開始電影業發展同時，已經依靠城市化發展，帶動了電影院線發展，那麼隨著美國城市人口郊區化，多中心城市發展，形成美國電影院線繁榮和發展，看美國東西海岸兩邊，基本上以大群城市群帶動整個經濟發展，這是世界城市主要特徵。

看日本東京在關東平原南部，離了東京灣靠海邊，還有橫濱和川崎這些地方，形成以首都經濟圈發展環境，看日本這種城市發展，應該符合城市發展趨向，是有中心，有多城市、多焦點適合人類居住。

塞納河下游、倫敦地區，包括倫敦內外兩個地方，這是我們知道倫敦最核心金融區。另外兩個地方，特別我們在倫敦去旅遊情況下，我們如果選擇了價格比較低廉的比較舒適的酒店，一般都不在倫敦市中心，驅車一個多小時左右可以到達，那個地方有大量住宅區，住宅區有很多商業服務配套等等設施，倫敦發展是這樣多中心的發展，同樣我們剛才講到法國巴黎，包括巴黎大城區當中，連同巴黎和城區組成等等一些地方，屬於巴黎大行政區域。所以我現在講，包括紐約市區和洛杉磯市區一個東海岸一個西海岸以紐約為中心，以洛杉磯為中心形成一個城市群。

有人説洛杉磯是大農村，為什麼是大農村？除了洛杉磯高樓區以外，我們看到都是低密度住宅，低密度休閒中心和低密度發展方向。所以我想世界城市發展給我們中國面臨了提了一個新的啟示，中國發展城市中心，農村人口引入城市的同時，是不是更多考慮一下在我們的新型城鎮建設當中怎麼樣把我們的城鎮建設，把商業地産，旅遊地産引進我們新型城市化進程當中，形成城市發展、中心發展同時多中心多角度發展，這是我們所想新城市應該做的什麼，世界國家對比我們應該做什麼。

世界城市群特徵都市圈或者大都市，包括城市中心人口二百萬以上包括一千文以上，整個活動半徑多的，大概二十多三十公里，都市圈，最大的都市圈包括輻射半徑50多80公里最遠不超過100公里。

最後談討一下城市圈，特大人口不斷進行增加，特大人口比重不斷增加，特別發展中國家，大城市足以吸引人往大城市發展因素，大城市發展非常突出。第三個超大城市有極具發展，整個城市發展當中溫暖氣侯環境，南方城市逐漸成為人們遷徙目標，人們更希望移居樂業發展去，這是城市發展特徵。隨著知識經濟到來，適合人們健康生活的城市也會得到一個發展，我們聯想到新型城市發展把移居健康資源生活方式作為我們生活發展，反而把人類不太適合居住，人口惡劣發展，所以世界發展特徵給我們一個特性，適宜人們生活方式比較適合發展。是為了我們的人口，為了我們人口食品安全，食品保障，所以丘陵地區成為我們發展的重要。