主持人：感謝徐國興先生為我們分享城市化進程中進行的因素，休息一分鐘時間，休息回來之後將繼續我們的論壇，精彩將繼續。

各位來賓我們論壇繼續開始，其實現場我們今天演講嘉賓演講非常精彩，也在刺激著我們去努力思索著中國商業地産未來，中國城鎮化中商業地産的發展空間，在座各位來賓已經開到我們問題，在論壇最後部分可以舉手示意大家可以回答。下面我們請到的是金隅地産金城府項目總監王建，她演講題目北京城市副中心的綜合體機遇。

王建：大家好，大家可能都了解在2012年北京市委定通州為城市副中心，通州也成為北京經濟體重要區域，通州區域國際化進程也在一步步推進，尤其通是州新城規劃和推進通州支援，使得中國高端服務産業相繼到通州，相關産業對高端服務業需求放量。

在此情形下，未來區域內將迎來中高端高峰。目前，通州區政府也在大力推進新城核心區城市綜合體建設，綜合體，可以説是城市功能的最全面産品，其本身也因為同時具備商業辦公和居住等多項功能，一直以來被稱為城市中心、創作中心。從這句話我們可以看出來綜合體項目對地段選擇很有要求，目前通州核心地段首先要屬八通線沿線，尤其是九棵樹、梨園、果園地段，這些地段商業已經成熟，在未來新城通州區域組成階段，其作用將不可估量。

區域內高端地鐵綜合體項目，總體佔地面積近五萬平方米，總建築面積約22萬平方米，産品類型涵蓋高端百貨、影院、時尚商界、5A級寫字樓和住宅。西側近鄰是家樂福、南側通州現在有九家銀行入住，周邊交通很發達，同時擁有像八通線、九棵樹站這樣的軌道交通。整體區域交通動線以及經濟指標人流量相當優越，學校、醫院非常成熟，綜合體高端部分有優質生活環境。

城市高端住宅也是對稀缺資源佔有，金城府由四棟高層建築構成四面維和高端商業區，只有業主刷卡以後才可以出行，目前金城府四棟建築已經是實景了。可以説與5A寫字樓共同定義通州區新地標。現在金城府戶數只有300個，精戶非常稀有，少數人才可以享有高端住宅，而且就是我們是保障安靜舒適一個居住環境。其住宅産品規劃專門為業主生活，比如説社區整體全部採用雙大堂設計，層高達到3.15米層高，精裝修打造，希望我們住宅作為綜合體組成部分，共同為未來業主打造非常舒適綜合體的一個高端住宅項目。通州其實作為一個潛力巨大區域，有綜合體成長沃土，綜合體在強大，同為城市副中心發展增添力量，最後歡迎各位朋友有機會能夠來通州，來參觀金城府，謝謝大家。

主持人：好的，感謝王建小姐精彩演講，通州就像北京衛星新城一樣，而隨著衛星城市和城市副中心的發展，商業地産和城市綜合體、消費體、寫字樓，如何進行有效投資，如何做好投資組合，能夠尋找到最大收益也是我們思考關鍵點，下面我們有請的是北京瑞安君匯商業管理顧問有限公司總經理韓霜，她為我們帶來是商業地産發展空間及商業地産投資策略，有請韓霜。

北京瑞安君匯商業管理顧問有限公司總經理韓霜

韓霜：大家好，我是來自北京瑞安君匯總經理韓霜，來這之前把主題進行調整。所以我今天也很高興借著商業地産論壇機會，和大家分享是我們在公園商業項目運作方面一點經驗，以及運營實際操作一些思路。

這裡重點強調一下我們所説公園商業並不是叫公園式商業，公園是目前眾多商業地産開發商所追求的方向，大家力求商業經濟環境下注入更多景觀要素，在購物同時享受一分情趣，今天講並非公園式商業，而是地道公園商業。公園商業特點在已有情況的基礎上更深入挖掘公園周邊或內部一些可開發價值，從而充分滿足人們在休憩、遊玩的同時對購物的一種需求。

商業地産現在大家討論也都比較火熱，商業地産在經歷了個體商業街，大型倉促、超市還有現在比較流行的購物中心四個發展時期之後，可以説公園商業已經成為一種更具生命力生態營運的寫生。公園商業咋額吸收購物中心餐飲娛樂業態的基礎上，讓消費者既能夠體驗到在公園裏購物的輕鬆和閒適，又可以享受到每個品牌簇擁的購物快感。公園商業相對於其他商業模式還具體有哪些優勢？我們一起來看一下。

首先來講公園商業有開放式優美環境，公園商業街不僅提供購物方式，具有傳統商業所無法比擬的優美景觀視野和消費體驗，第二方面是多元産業鏈優勢整合，公園商業街由房地産、主題商業街結合起來。再一個方面，公園商業有靈活操作空間，公園商業街開發有別於傳統房地産開發模式，具有廣泛地産特徵，取得開發過程以及收益等取得各個方面具有很靈活操作空間。

這裡通過兩個實際案例感受一下什麼是公園商業。首先，就是我們比較熟悉的在朝陽公園北邊的藍色港灣，藍色港灣是兩到三層地中海式風格建築環繞而成，融合娛樂、休閒、購物餐飲等業態，豐富業態精美建築風格，開放消費環境為一體，充分利用公園景觀優勢設置室外廣場過度空間，將自身發揮極致。

第二個案例分享一下北京後海，是一個代表北京文化地方。除了自然人文景觀之外，後海更著名的是酒吧街上的上百家各具特色的酒吧，吸引無數消費者。這條街上有希望小吃、民俗各種業態，每天后海商業圈當中客流量可以達到十萬餘次。

那麼商業模式通過以上幾個案例可以總結以下，商業模式的成功與消費環境、消費者的習慣是密不可分的，所以我們在探討商業模式的時候，非常重要的考量因素就是環境與消費習慣。北京是首都也是世界歷史文化名城和文明古都之一，擁有非常濃厚的文化底蘊，這些不言而喻，但是近來隨著經濟快速發展，北京也面臨著環境問題。

我們看接下來一組圖片，故宮、天安門需要用線圈出來輪廓，我們這些在北京奔波的市民，每天工作壓力特別大，競爭很激烈，同時又包裹在污濁空氣和這種噪聲下，整個人每天頭暈目眩，這樣的狀態非常地不適合居住。

通過一些市場調研可以看得出來，目前北京居民對於公園，對於親近自然一種渴望度是非常高的。那麼據統計，如果現在有48%的人表示，未來一年之中至少去一次公園，可以説從明年北京市民在公園遊覽次數或者公園到達比例可以達到98%之高，通過這個可以講，公園周邊商機非常有潛力挖掘，公園商業模式具備非常大發展空間。

回過頭來再看一看目前我們公園周邊商業發展現狀是怎麼樣，也是通過一組圖片來感受一下。這張離公園很近，但街邊小吃存在很多安全隱患。這個商業基本上比較充實、比較滿，但是業態組合非常不合理。那還有一些比較高端社區，也是在公園附近社區商業，雖然入住率比較高，主要以銀行和經濟公司為主，二手房店為主，業態結構也不是很合理。接下來就結合我們正在運作、正在進行當中的一個商業項目，公園商業項目給大家做一個以點帶面的介紹。

這個項目位於北京核心區域北三環，這個項目名稱叫勝古故禦苑商業。在北三環安貞橋區域，還有很多新型寫字樓群，周邊的常住人口基辦公人口約為30萬左右，勝古故禦苑自身商業體量一萬平米，項目既依託公園優勢，又有非常充裕中高端消費群體，可以説是完全具備成為公園商業一些素質。

這裡簡單説一下元大都公園，是歷史保護、市民休息、防災避難為一體的非常豐富的公園。2003年，元大都公園創世界之最，那麼這麼優美的公園環境周邊商業配套是一個什麼樣狀態？下面是實際照片，大家可以感受一下，這是公園正門外邊衚同裏邊的商業狀態，公園周邊環繞眾多大型社區，去公園遊覽的人群非常多，居住人口非常擁擠，消費能力非常強，但是周邊的商業氛圍業態卻很混雜，沒有形成規模，沒有統一規劃，雖然説是基本滿足，具備社區日常配套，買菜、水果基本都有，但是經營環境業態組合根本沒有辦法消費者日益增長消費體制需求，特別對大量公園遊覽民眾來講商業就是一個空白。

所以我們在做這個項目的時候，經過對自身環境優勢，還有對消費者需求的充分分析，並且借鑒了國內外眾多成熟的公園商業項目運作模式以後，將我們這個勝古故禦苑商業定義為傳統藝術與現代時尚創意相結合的公園特色商街。在進行合理定位之後，我們進行了定向品牌招商洽談，目前入主商業品牌店和模式來看已經有模型，我的演講結束了。