主持人：尊敬各位來賓女士們、先生們，大家下午好！

非常高興能夠在這個春意盎然季節裏和大家相聚北京展覽館，首先論壇有請中國房協旅遊地産蔡雲女士發言，對中國商業地産發展起到非常重要指導作用，今天演講題目《城鎮建設對商業發展開發再思考》。

中國房協商業和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲女士

蔡雲：很高興今天和大家在一起，在房地産節日當中再次相聚，我想在今天會上，我們更感覺到是一種春天的資訊已經來臨，那麼在這個春天資訊來臨當中，對中國商業地産作為思考，商業地産進入2008年以來商業地産有專有名詞以後，對商業地産了解逐漸越來越深入。今天這個情況下，組委會給我這個題目探討一下商業地産，所以我在思考以後認為，新型城鎮下，我們做商業地産應該是再思考的問題。

新型城鎮化是這次十八大以後我們黨對整個國家提出最新城市化建設發展要求，那麼2012年底中央經濟工作會議，把整個積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化品質作為2013年工作任務重要之一，新型城鎮化擴大內需同時拉動整個經濟增長，並把整個擴大內需和拉動經濟增長提高國家戰略層面。那麼新型城鎮化來源於我們國家轉變國內經濟增長方式的背景，必須同時保證經濟有一定增長點，與此同時新型城鎮化就成為一個重要的載體。那麼與其他國家相比而言，由於一些制度因素，中國城鎮化落後於工業化，就目前而言城鎮化滯後給中國經濟增長帶來一個新的潛力，大家可以看到目前這個形勢。

接下來我想在探討我們中國城市化發展同時，我們需要看一看整個全球，整個世界上城市化發展一個根本路徑。今天我的所有演講將分為兩個方面，一個方面是全球城鎮化發展路徑；第二個是新型城鎮化對商業地産的一個再思考。

我們看一下世界典型城市化發展時間表，我們可以看到美國，1840年，美國才開始有城市化發展，當時人口城市人口超過了10%，那麼到了1970年美國城鎮化率達到70%，這基本完成城市化，這個時間用了大概120年。細分美國城市化過程，第一個階段就是到了1920年左右，美國城市人口超過了農村人口，城市人口占全國人口比重達到51.2%，也就是説在1920年時候，相當於我們國家現在城鎮化51%，美國在1920年時候就已經實現城鎮化。

那麼第二階段1940年以後，這時候城鎮化達到56%。到了第三階段1970年，特別注意美國郊區人口超過了城區人口，這個時期城鎮化率達到73%，所以城鎮化進程基本完成，可以看出來現在中國城市化率51%，城鎮化並沒有超過城市化。所以中國政府此時此刻加快新型城鎮化建設，目的是為了擴大整個城市化發展進程，同時整個新型城鎮化發展進程跟以前截然不同了。

我們再看日本，日本大家知道，日本最大起源明治維新，日本明治維新以後分為三個階段，這個階段達到33%。第二階段，二戰以後，戰勝以後黃金十年，城市化達到了56%，那麼這就是1955年，也就相當於我們現在城市化率51%，日本1995年完成城市化率。第三，也到了1970年超過70%，這個時候完成城市化率，日本是亞洲地區城市發展最高國家，形成典型城市群，包括去了東京以後，認為東京最高高樓當中中心城市，其他大阪由經濟圈組成城市化。

我們看我們鄰國南韓，南韓是亞洲四小龍之一，比其他晚1960年時間，到了1990年完成城市化，這時候僅僅用了三十年到四十年，比其他兩個國家長一些。第一階段1960年到1980年，南韓城市化率達到57%，到了1990年推過來到現在達到74%，所以中國現在51%跟全部城市化比重提高70%相差還有這麼大的時間空間，那麼我們同樣看西歐國家，西歐是工業化和城市化進程開始最早地區，工業革命始於西方國家，城市化水準非常高。城市化數量多，密度大，我們知道去歐洲旅遊時候，我們在11國、7國去旅遊考察，一天之內可以跑一個國家到兩個國家，城市群發展非常快，那麼這樣説明城市化率一個密度高，另外一個數量比較大。比如去英國可以看到倫敦，沿著曼徹斯特整個線路當中，其中英國四個主要城市，十多個中小城市，英國密集産業帶和經濟發展核心圈，同樣看我們法國、巴黎、魯爾等等這些地區，它的發展是為了限制巴黎大都市擴展，我想這種擴展改變了原來向心力。像現在我們國家是向心力聚集發展，巴黎在整個城市建設當中做了沿下游更大範圍佈局，這樣過程當中形成工業和帶狀群。

第三看德國，它形成多城市多中心聚集區，我想從這幾個全球城市經濟發展可以看出來，我們的城市化特別是世界城市化特徵有以下幾個特點。

一個特點就是都市圈都是以城市群為核心，是人口和産業相對非常集中的中心，現在我們的中國是一樣的。那麼城市大多是帶狀分佈，稱為城市帶，中長角、長三角地方成為城市帶，交通運輸和資訊産業成為快速發展是整個國外城市發展，城市化發展進程主要驅動力，有了這些發展，有了時間、空間、物連和資訊連技術，可以使我們城市多中心多角度發展，這是我們大概一個世界都市圈一個開闊。

我們看美國，2月份考慮一下美國發展，對院線發展進行考察，美國開始電影業發展同時，已經依靠城市化發展，帶動了電影院線發展，那麼隨著美國城市人口郊區化，多中心城市發展，形成美國電影院線繁榮和發展，看美國東西海岸兩邊，基本上以大群城市群帶動整個經濟發展，這是世界城市主要特徵。

看日本東京在關東平原南部，離了東京灣靠海邊，還有橫濱和川崎這些地方，形成以首都經濟圈發展環境，看日本這種城市發展，應該符合城市發展趨向，是有中心，有多城市、多焦點適合人類居住。

塞納河下游、倫敦地區，包括倫敦內外兩個地方，這是我們知道倫敦最核心金融區。另外兩個地方，特別我們在倫敦去旅遊情況下，我們如果選擇了價格比較低廉的比較舒適的酒店，一般都不在倫敦市中心，驅車一個多小時左右可以到達，那個地方有大量住宅區，住宅區有很多商業服務配套等等設施，倫敦發展是這樣多中心的發展，同樣我們剛才講到法國巴黎，包括巴黎大城區當中，連同巴黎和城區組成等等一些地方，屬於巴黎大行政區域。所以我現在講，包括紐約市區和洛杉磯市區一個東海岸一個西海岸以紐約為中心，以洛杉磯為中心形成一個城市群。

有人説洛杉磯是大農村，為什麼是大農村？除了洛杉磯高樓區以外，我們看到都是低密度住宅，低密度休閒中心和低密度發展方向。所以我想世界城市發展給我們中國面臨了提了一個新的啟示，中國發展城市中心，農村人口引入城市的同時，是不是更多考慮一下在我們的新型城鎮建設當中怎麼樣把我們的城鎮建設，把商業地産，旅遊地産引進我們新型城市化進程當中，形成城市發展、中心發展同時多中心多角度發展，這是我們所想新城市應該做的什麼，世界國家對比我們應該做什麼。

世界城市群特徵都市圈或者大都市，包括城市中心人口二百萬以上包括一千文以上，整個活動半徑多的，大概二十多三十公里，都市圈，最大的都市圈包括輻射半徑50多80公里最遠不超過100公里。

最後談討一下城市圈，特大人口不斷進行增加，特大人口比重不斷增加，特別發展中國家，大城市足以吸引人往大城市發展因素，大城市發展非常突出。第三個超大城市有極具發展，整個城市發展當中溫暖氣侯環境，南方城市逐漸成為人們遷徙目標，人們更希望移居樂業發展去，這是城市發展特徵。隨著知識經濟到來，適合人們健康生活的城市也會得到一個發展，我們聯想到新型城市發展把移居健康資源生活方式作為我們生活發展，反而把人類不太適合居住，人口惡劣發展，所以世界發展特徵給我們一個特性，適宜人們生活方式比較適合發展。是為了我們的人口，為了我們人口食品安全，食品保障，所以丘陵地區成為我們發展的重要。

第二部分就是我們今天這個主題，新型城鎮下對我們商業思考。新型城鎮化，前些年一直提城市化進程，城市化進程有30%、40%到現在51%，這個過程當中強調城市化進程，今天特別是十八大以後，為什麼要提新型城鎮化建設，對我們特別是對我們房地産業帶來哪些思考這是我們需要關心的問題。

所謂新型城鎮化，我們城鎮化理解是這樣一個概念，堅持以人為本，同時以這個新型工業化為動力，有了工業，有了人口聚集，以統籌兼顧為原則，在這種原則下，推動城市化，城市集群化，城市生態化，包括農村城鎮化全面提高我們城鎮管理水準，這樣就會走科學發展道路，在科學發展道路提高集約高效完善功能，包括我們環境友好，社會和諧，個性鮮明，城鄉一體城鎮化建設，我想我們在判斷我們新型城鎮化，與傳統城鎮化有什麼區別？

第一城鎮化發展面臨轉型當中，首先看一下新型城鎮化固有城市化，或者老的城鎮化有什麼區別。我們中國城市化進程也經歷三個階段。第一階段1950年到1957年，城市化率10%到7%過程。改革開放之前我們城市化進成非常緩慢，因為工業落後是17.9%，到了1978年至今，達到50%的城市化進程。我想我們新型城市化面臨著一種新的轉型，在轉型上我剛才已經強調了，就是以工業化為動力，以統籌兼顧為原則這樣的基本方針。在這種方針下我們可以看一下我國城市化發展進程究竟以就有城鎮化發展進程有什麼區別。

第一，科學規劃不要盲目規劃這個過程；第二，中國地域遼闊發展平衡，這種情況下包括東部和西部，靠海和不靠海等等發展當中發展不一致，這個情況下探討我們新型城鎮化；第三新型城鎮化聚集效應非常好，新型城市也好，或者新型城鎮化也好，沒有人口聚集，我們産業能，包括人們安居樂業從何而談接下來的輻射能力強，我們現有城鎮化通過産業聚集，通過産業連通融合，把他們融合一起。第三，我們新型道路有鮮明個性，過去城鎮化是由農村向城市聚集，到從城市到農村疏散和發展，這樣利用自身優勢去輻射我們整個國家。

人本氣氛比較濃

我們農民剖開自己的産業到城鎮裏做無依無靠農民好，還是守著自己農村發揮自己優勢，同時減輕城市壓力，對城市是相互措施，所以我想這回提的新型城鎮化人本比較濃，我們強調城鎮互相聯動，這樣就造成城鄉互補非常好，這是我們新型城鎮化特點和要求。

那麼接下來我想説新型城鎮化給我們商業地産帶來一個思考，首先我想新型城鎮化我們可以探討，新型城鎮化給我們房地産，不可否認在1998年到2012年當中房地産業在城鎮化進程當中起到比較重要作用，很多專家學者認為我們做了一些破壞環境，破壞了自然資源等等這樣工作，任何政策任何實施出臺，在頂層設計上面面俱到，肯定有一些瑕疵僻陋，在這個情況下通過宏觀杠桿經濟調解控制整個經濟發展應該是主導方向。

我們知道房地産業快速發展，城市化發展帶動房地産相關行業發展。十八大以後，從李克強總理對新型城鎮化一系列論述，可以看到新型城鎮化建設思路，就是在發展路徑上四化是通透的，人城鎮化是核心，農民市民化是它的抓手，這種情況下發展服務業就是我們最大擴大就業容器，改革就是突破房地産調控，以及中西部合適地方培育城市群，同時促進中小城市建設，在這個情況下，在我們政策設計上更注重於我們合理收入分配。同時提高居民收入擴大內需這是我們城市化進程達到基本的內容。

説我們最關心的問題，新型的城鎮化下，我們對商業地産再思考，我們以往對商業思考，跟現在新型思考不一樣。為什麼用再思考題目，首先第一點就是我們商業地産在新型城鎮化作用扮演一個什麼樣角色？我們知道我們中國城市化告別了粗放運營這種環境和條件，那麼城市運營應該是目前中國未來城市發展一個最必然一個模式，要進行城市運營，有很多開發企業已經把自己打造成為城市運作商，在城市運作當中想到自己責任和使命感，這是我們開發商和商業協會值得驕傲的地方。這個情況下爭取資源得到最大最有效利用和合理利用，在這個前提下，在相關的服務業、配套服務業和産業帶動下推動整個服務業發展，推動我們商業房地産發展。

我們知道居住環境只是老百姓幸福保證的一個方面，商業配套會讓整個老百姓的居住和生活更方便、更便捷、更開心，所以二三線城市，特別在縣、鄉鎮商業配套自己可以看到存在一個很大發展空間，這個發展空間當中商業地産推進城市化進程當中肯定有更大發展空間，所以希望我們商業地産在新型城市化建設當中會有自己角色和地位，扮演更好的開拓者和建設的角色。

第二點怎樣做好新型城鎮化商業地産

我們知道新型城鎮化最大潛力和動力是內需，那麼城鎮化必然成為我們商業地産等地産的重要推動力，在這種推動力下，為我們商業地産提供一個更大需求。在這種需求情況下，也需要改變人們消費觀念，同時新型城鎮化最重要的作用是産業支撐人口的聚集，那麼在這種情況下為我們商業改革應該怎麼去做？比如説我們城鎮化建設肯定會改變現在過分集中于大中型商業地産，同時擴大一個市場容量。那麼在這種情況下給我們商業地産提供很多機會，在這種機會下不僅有利於我們現在商業地産經營者，同時也吸引了更多商業、零售業、服務業企業進入到我們環境當中。我們知道商業地産蓋的房子，我們是這些行業一個載體，他們在我們載體上去進行工作，去進行交易進行運作，應該在這個情況下做好我們自身，把我們房子蓋好，把我們商業配套做好，這是我們商業地産從業者應該做最基本工作。

那麼我想這兩個問題是我們在新型城鎮化下對商業地産一個思考關鍵問題，所以推進城鎮化是中國實現宏觀的經濟結構，從外向型到內向型發展需求，那麼經濟增長投資主導型向消費型增長是我們投資重要因素。過去20年當中我們可以看到，中國外貿平均增長24.15%，那麼在這種情況下遠高於中國零售商品消費總額，他們是16.81%，那麼在這種情況下，國內消費潛力一直就沒有得到釋放。那麼通過城市化率不斷提高，特別新型城鎮化提出，這種情況下國家擴大內需，帶動城鎮基礎設施和新區建設，建設當中商業需求規模將會越來越大，所以直接刺激我們商業地産發展。

所以中國結構轉型強化我們對內需的需求，在內需需求當中，我們中國服務業也需要上升到更高層面，在這個層面當中以服務業為主第三産業，成為商業地産發展主打，促進城鎮化建設方面，房地産開發企業應該是至關重要一個角色。沒有很大這種發展空間，我們知道房子蓋好是我們的本職、責任和義務，當前是推進農村城鎮化，實施農村新城市建設，或新區的建設，把房地産業融入非常必要，這種情況下不僅保證農村新型本質提高，同時也為我們房地産健康發展提供了新的機遇，所以推進城鎮化建設是中國實現宏觀的經濟結構，從外向型向內需型轉化的一個關鍵。那麼新的經濟增長動力，是從投資主導型向消費型轉變的一個方面。因此像現在中國新型城市化調整下商業有更大發展機遇，再次感謝大家，明天會更好。

主持人：感謝蔡雲女士帶來精彩演講，蔡雲女士用發展眼光，分析美國、日本等國家，同時今天中國經濟面臨轉型，城鎮化給我們提供最佳思路。如果城鎮化是勢不可當潮水，商業地産是這支艦隊，城鎮化要以人為本，以人為本離不開家居，下面就讓我們掌聲有請紅星美凱龍副總裁王偉先生，掌聲有請。

紅星美凱龍副總裁王偉先生歡迎您

王偉：各位女士各位先生大家下午好！

非常容幸有這樣機會和大家做溝通，三年前我和郎鹹平教授在北京的論壇上做過一次對話，當時我們就提到一個不同的觀點，即以零售業為主導行業，上游房地産空間不一定是簡單上下游關係，應該説交叉平行的關係。所以今天主要是和大家探討一下城鎮化和商業地産到底是什麼關係？

這個行業當中非常關注美凱龍的發展速度，目前我們在全國已經進了20個城市，115家商場。而且我們的圍繞美凱龍家居商場還有城市綜合體，也在未來兩三年當中在中國幾十個城市綜合體亮相。同時美凱龍成功也受到很多行業關注，很多媒體一直問我，紅星美凱龍為什麼能夠成功。我覺得紅星美凱龍成功還是得益於中國城市化進程，剛剛蔡雲女士提到，城市化進程為中國的房地産業和房地産相關行業提供了大量發展機遇。我們之所以能夠成功，應該説得益於十年以來中國城鎮化速度，那我在這裡就想跟大家來做一個深度分析。所以我今天演講這樣題目就是精準搭建加劇形成連鎖網路進程。

就拿我們總部，上海是我們公司總部所在地，上海有五家商場，上海家居當中遙遙領先。因為上海這個城市快速發展為紅星美凱龍快速發展提供一個極好一個機遇，我在這裡就以上海為案例來剖析紅星美凱龍是怎麼在上海搭建家居連鎖網路，順應上海城市過程，在上海城市擴張過程當中來尋找紅星美凱龍發展機遇。

我們在上海的發展，我們經歷了三個階段。第一個階段我們是2001年我們進駐上海。這是上海一個地圖，那麼上海整個是分成浦東和浦西，當時2001年進到上海的時候，我們判斷有一個基本的判斷，就是上海城市會向西發展和昆山、蘇州、蘇錫常形成以上海為龍頭沿著長江一個經濟帶，當時我們第一個商場是選擇在上海西面，選擇在上海的西面護林高速進上海的路口處，這是我們在上海第一個商場。

那麼第二個階段我們發現上海內環以內住宅、拆遷成本非常高，整個上海獲得進一步發展，成為真正能夠和香港競爭國際發展城市，必須要建設自己的完善交通系統，所以當時上海已經開始建設中環線，當時我們也有一個判斷，我們認為上海中環線的建設將給這個城市帶來巨大的機遇，也給我們帶來巨大的機遇，所以我們決定，我們在上海的僱主，沿著上海中環線來入住，由於上海中環線比北京三環線長得多，工程量大得多，上海中環線分成兩段通車，先通車上海浦西段，我們在2006年時候，在浦西段中環線即將通車時候，我們在中環我們做了我們第二個商場有20萬平方米。然後到2008年浦西帶全部通車的時候，我們在上海真北路做了我們第三個商場有33萬平方米，這樣我們在上海的中環線浦西段全面通車之前已經做了三個商場有60萬平方米，這個量在當時2008年上海家居建材已經遙遙領先，在中高端建材這塊兒佔了60%份額，接著我們在兗州上海浦東段建設情況，我們就發現上海的浦東段建設也為浦東的開發和浦東和浦西整個上海一個劃分提供很大的機遇。

那麼到了2009年浦東段通車的時候，我們在浦東的湖南路地區做了第四個商場，就是現在浦東商場，整個上海中環全部通車以後，我們在整個中環線上已經佈局有五個商場，有100萬平方米商業面積是我們全部持有，沒有一個平方米銷售。這在全國的零售行業當中是非常少見的，但是因為我們持有這些商業用地，持有五個商場100萬平方米麵積，為我們紅星美凱龍在全國發展打下非常好的基礎。中環線佈局的五個商場以後，我們在上海獲得一個領袖地位，這個時候我們在思考上海中環線通了以後，上海還會朝哪個方向發展，上海新建，在擴建新建新的紅橋機場，經常到上海可能會發展浦東機場非常遠，因為上海主要的工商業、人口都集中在浦西地區，那麼重大上海實際上那麼多人口，要到浦東去做飛機往返非常方便，上海市做了很大決策就是擴建虹橋機場，虹橋機場擴建進一步完善上海功能，完善上海在整個浦東地區龍頭地位，同時把上海更加緊密結合起來，判斷在重大虹橋有很大機會。第六個商場選擇在上海大虹橋地區，也是紅星美凱龍第一次把商場開到戶農最集中的地區。

另外發展上海在浦西虹橋地區擴建機場帶來很好機遇以外，同時發現在上海浦東新區還有一個非常好的就説國際人口非常密集區域就是金橋地區，蘊藉了世界各地的一些外企在這個地方聚集，我們感覺這也是為紅星美凱龍發展提供很好機遇，這樣在浦東的金橋地區我們做了我們第七個家居場，這樣完成在上海十年時間一個整體佈局，我們2001年我們把家居商場佈局的和上海市區交叉的路口，隨著上海中環路建設，我們佈局五個商場在上海的沿中環地區。

因為上海人只要到，在上海做商務活動對中環依賴性非常大，我們平均有25萬在中環沿線每個上海人每一天出行都會看到我們美凱龍商場，所以一下子讓紅星美凱龍成為上海家喻戶曉的品牌，而且是上海人日常生活當中一部分。隨著上海城市進一步發展，我們又在上海最有影響力地區，上海浦西虹橋地區和浦東金橋地區又多兩個高端商場，完成紅星美凱龍在夾具高端市場佈局，這樣紅星美凱龍在上海有七個商場年銷售額接近100個億。在上海家居市場當中佔據遙遙領先市場份額，那麼之所以能夠在上海獲得這樣一個市場地位，我們感覺一個就是我們理解上海，我們理解到上海城市化進程當中幾個步驟，第一個步驟就是上海中環戰略，第二步驟就是上海建設國際化大都市，建設大虹橋地區，建設上海的浦東金橋地區，這樣為紅星美凱龍發展提供巨大機會，所以我們在這個城市就牢牢成為這個城市當中，成為整個城市上海日常生活一部分，所以城市化發展應該説讓我們非常收益，我們感覺如果説一個企業要去進入到商業地産這個領域，要去開發商業地産，我們感覺首先是要理解城市，理解城市化的進程，因為大家説很多，我再説城市化或者城鎮化，那麼實際上還有一個問題要進入商業地産而言，還要分清一個城市，中國非常大，在城鎮化或者城市化過程當中所處的階段是不一樣的。

一線城市可能在今年存在一個城市化的高級階段，有些三線城市存在城市化低級階段，對階段認識我覺得非常重要。那麼我們認清城市化發展過程當中階段以後，才能理解這個城市它對於商業地産需求它的核心需求是什麼。如果説一個企業你做商業地産你不能滿足這個城市發展需求，這個城市擴張需求，不能成為這個城市功能一部分的話，那麼你的商業地産的戰略首先是失敗的。那麼你在一個城市是缺乏發展前途的，所以剛剛我是拿上海，上海發展作為一個案例來跟大家分享一下。就説要做商業地産，商業地産如何和城市化進程相結合，如果來識別一個城市在城市化進程當中的不同階段和不同階段需求，然後企業如何來定位一個城市不同發展階段當中自己一些戰略，使自己的産品能夠吻合一個城市發展的需要希望。

剛剛我提到的紅星美凱龍用了十年時間在上海，最後獲得了一個遙遙領先的市場地位以後，在整個家居建材零售業當中我做一個金字塔模型，現在佔到整個民用家居的消費的這樣一個中高端市場這塊兒70%消費，我們放棄了低端的30%市場這是我們在上海的定位。另外紅星美凱龍除了做上海以外，我們在北京，我們在南京、瀋陽、武漢、重慶、成都，我們都有我們的連鎖體系，為什麼在這個地方我們拿上海做一個範本，因為上海非常具有典型意義，也有很多媒體記者，我們過往交往當中問我一個問題，紅星美凱龍除了做家居建材連鎖企業以外，還有什麼東西貢獻給這個城市，貢獻給中國這麼多大中城市城市化進程。

這兩年我們也做了一個思考，我們感覺應該立足於紅星美凱龍家居建材來擴展我們的在商業地産這一塊兒一些優勢。那麼經過幾年探索，我們感覺在中國一二線城市，我們是可以推廣我們城市綜合體這樣一個構思的。那麼紅星美凱龍城市綜合體構思，應該説和目前綜合商業地産行業當中，大多數企業我們有不一樣産品結構和運作模式，在這裡跟大家做一個介紹：

這是我們在天津做的一個城市綜合體項目，這個項目到現在功能基本上實現了，我們建天津這樣一個項目跟大家展示一下紅星美凱龍從家居延伸出來城市綜合體項目。這張圖上大家可以看得到，這是我們在天津，我們城市綜合體四塊，第一塊是雙購中心，一個家居購物中心一個百貨購物中心，加上寫字樓，在加上衛生間，加上綜合體，這個産品立足於紅星美凱龍我們核心競爭意義上。天津這個項目其中我們20萬方家居商場開業，還有20萬方百貨中心也會在今年下半年明年上半年開業，另外在我們的百貨購物中心旁邊還有一條步行街叫玫瑰天街也有4萬平方也會同時開街，它奠定紅星美凱龍特有的産品特色，在有條件地區還有配套五星級酒店和寫字樓，我們還會做配套的住宅，像天津這個項目，那麼能夠到我們實現所有産品功能。家居購物中心、百貨購物中心、玫瑰天街和五星級酒店、還有四棟寫字樓，我們住宅産品大家可以看一看也是非常豐富的，類似這樣城市綜合體項目，我們除了天津以外，我們在昆明、重慶、成都、鄭州，這些城市我們陸陸續續都會看出來，其中今年10月份，我們在北京的百貨購物中心也在今年10月份開業。

為什麼會在今年推出這樣一個城市綜合體項目，我們是這樣判斷的。在北京、上海部分省的省會城市，其城市化進程已經到了高級階段，它的消費、經濟發展也會逐漸從投資推動型向消費拉動型發展，這為我們建設大型城市綜合體，提供了很好的機會，我相信我們的雙購模式能夠大大提高這個城市的商業水準，改善其的商業生態。所以就紅星美凱龍的整體發展來講，應該主要還是順應中國大中城市的城市化進程，是大中城市化進程給紅星美凱龍發展帶來機遇。

未來研發新一代城市化發展需要的産品，比方説我們在上海大浦東地區建設一個叫家居世博會一個項目，這個項目建成以後在中國是首創，因為它的概念非常新奇。我們會以紅星美凱龍商場為中心，建設30棟到50棟家居，形成家居世博會概念，到明年亮相時候它能夠大大提升上海的家居建材行業在全球影響。

最後我們來回顧下，紅星美凱龍的成功應該説來自於中國大中城市的城市化快速發展，來自於紅星美凱龍對中國大中城市的城市化深刻的認識，也來自於我們對城市文化的理解，而且對於我們所做的項目，我們有堅定的理念。不管做家居項目、百貨項目還是城市綜合體項目，我們堅信我們所做的項目一定會成為這個城市不可分割的一部分，先要成為這個城市的紅星美凱龍再成為中國紅星美凱龍，再成為國際紅星美凱龍，謝謝！

主持人：好，感謝王偉先生做精彩演講，讓我深刻理解一個道理，那就是商業地産發展需要深刻理解一座城市以及一座城市在城鎮化所處階段。只有商業地産不盲目，它才能融入一個城市的發展。下面有請中國商業聯合會購物中心專業委員會秘書長趙素珍女士，為我們發表購物中心助助推城市建設發展，有請趙素珍女士。

中國商業聯合會購物中心專業委員會秘書長趙素珍

趙素珍：大家好，今天有幸和大家一起交流。隨著黨和國家提出來中國特色新型城市化建設戰略，我國就已經進入了城鎮發展一體化新城市時代，而購物中心作為城市標誌，它體現了城市消費水準，拉動了就業人口，因此會推動城市經濟化持續健康發展，也會提升城市綜合實力，切實推進中國城鎮化進程。近年來商業地産之所以成為投資熱點，除了樓市新政影響商業本身升值潛力之外，更在於商業中心形成，形成商圈對城市經濟拉動。

以購物中心為核心的商圈擁有最大集體效應，由商圈效應來帶動商業地産銷售已經成為大型地産公司的有效運營模式，要想讓商業地産真正迎來春天，還有賴於各個商圈的多樣化形成，以及商業地産配套成熟。我們現在看到很多的商業地産開發，成功有限。如何能夠做到開發成功、銷售的成功和商圈成功，我總結了八個字，定位、團隊、資金和信用，雖然影響商業地産發展因素眾多，我認為這四項最是重要的。

首先先説定位，為什麼把定位放在第一位，立項之初必須明確建成什麼樣購物中心，從而圈定目標消費群，為了了解這個市場環境和市場趨勢，我們首先要做調研工作，然後選定主題，這不但能夠聚集很多商家，更能把同類商家聚集在一起。如何差別化定位是贏得眾多商業地産，讓自己項目在眾多商業地産鶴立雞群的主要方式。我們要尋找自己的項目核心競爭力，然後充分放大，盡可能通過定位擴大商圈半徑，明確定位是成功的開始。

定位之後我們就要想到落位也就是招商，好的招商團隊不但能夠彌補前進定位偏差，更能使項目區別於周邊競爭者走出自己的道路。接下來説品牌團隊，中國商業地産發展太快，我們用了幾年時間走過了發達國家幾十年上百年曆程，這給我們人才鏈、管理鏈、資金鏈帶來很大壓力，幾乎所有商業項目都在講一群人。

實際上我們缺少的是複合型人才，商業地産從業人員當中一些是從零售過來，還有一些從房地産公司過來，但是能夠把這兩個環境都運用的比較好的人才還是稀缺。如何使零售業人才有效地經營商品，同樣把做地産開發人從調度長期視角綜合考慮，通過團隊磨合使整個項目一加一大於二的項目。

説到資金，商業地産關鍵首先有別於住宅開發形式，它需要的是一次性投入較大，這是一個長期回報過程。初期資金量大小有時決定定位是否能夠實現，充足資金能縮短項目初期培育期。當項目進入到經營通道後，不但有較好的投資回報，遞價升值也相當於零存整取，無論投資還是經營，消費者都會對我們不離不棄，財源滾滾。一個投資者中心帶給社會得是經濟發展，所以優質購物中心開發是新城市開發強有力的助推器。謝謝大家！

主持人：剛才趙素珍女士為我們帶來精彩演講，其實中國城鎮化目前進入深度發展階段，而購物中心也在向一線城市、二線城市甚至三四線城市下沉。下面我們有請龍湖地産時代天街行銷主管王璐，他的演講是四號線新地標級商業中心。

王璐：各位大家好，今天很高興和大家分享南城發展和南城新地標。城市化將是在未來十年甚至更長時間中國經濟發展一大引領，打造商業地産首先就是考慮城市發展方向，北京這個城市由過去二環路發展到三環、四環、五環甚至六環，在整個環境相對比較惡化，交通比較擁堵的情況下，很多産業包括很多龍頭都向郊區進行疏散。在新南城行動計劃中，南城的投資額超過3900億。在南城投資發展過程之中，我們會發現整個南城産業包括交通居住面貌已經得到徹底改觀。

現在像地鐵四號線包括沿線很多交通已經通車，它也匯集了像萬科、保利等等十多個大型開發商。現在很多選擇項目考慮幾個方面。第一交通是否方便、第二很好商業配套、第三這個區域有沒有未來發展升值潛力，而南城是目前北京發展焦點和重點，南城打造將是城市綜合體項目，是新的地標級商業中心。

所以我們很多業主包括我們自己也在此做項目，在我們龍湖的商業邏輯中有一個比例分配，其中70%的商業部分由我們自己經營，以保證後期統一運營、統一招商、統一管理和統一推廣。這麼一個運營模式，可以確保我們所有項目能夠成功盈利，能夠做得越來越好。

過去十年我們在超過八個城市做了17個龍湖天街産品，目前為止2012年上半年整體招租超過2.6%。目前現階段我們如果要投資商業地産，放眼北京來看有幾大要素是各位關注，首先處在政府未來發展新階段，其次要有非常完備非常邊界交通基礎設施，第三非常密集産業人口和居住人群。回到我們項目周邊情況來看，我們項目大興新城這個區，由兩大産業資源版塊共同支撐，我們在這個地方打造超過30萬平米商業中心運營邏輯就是希望能夠參股它的城市化，和整個南城共同發展。非常感謝各位！

主持人：感謝王璐先生帶來簡短精彩演講，關注商業地産發展，城市化進程中整個綜合要素構成。下面有請北京聯港置業有限公司副總經理張海劍發表演講。

北京聯港置業有限公司副總經理張海劍

張海劍：尊敬的各位領導、各位來賓、各位朋友，下午好！很高興主辦方提供這個平臺跟大家分享關於商業地産看法，今天想和大家交流題目是，地鐵經濟引進商業變革。什麼是地鐵經濟呢？地鐵經濟主要是指圍繞地鐵建設，投資用於維護和管理所形成的主大市場。地鐵建設不僅使城市內涵更加豐富，區域擴張也為地産相關帶來發展機遇。簡單來説地鐵經濟就是依託地鐵使其産生更大的經濟效益和社會效益，在地鐵經濟中地鐵建設是基礎，運營是目的。

其中地鐵複數資源是建立在地鐵運營基礎之上，是一種可以持續為當前和未來社會帶來巨大經濟效益和社會效益的社會資源，地鐵複數核心資源主要包括商戶資源、廣告資源、房産資源等。從目前世界地圖地鐵發展來看，它很難通過地鐵自身來盈利，然而地鐵依託地鐵沿線整合形成多元化模式，地鐵核心樞紐各種模式，周邊商業形成輻射區産生巨大效益，地鐵經濟帶來什麼？地鐵站點具有磁力效應，全面促進城市商業大量人口吸納地鐵交通沿線，鄉村又因為地鐵形成商業帶極大提升地鐵周邊的價格。

地鐵開通後香港地鐵物業平均升值50%，地鐵周邊地産投資價格良好，二手房交易更容易成交。同時地鐵也改變商圈結構，傳統商圈一般表現為分泌式結構，在地鐵影響下，沿線商業呈現立體輻射，地鐵超出概念範疇，演變為城市概念，從一站式消費到商圈消費到商業帶消費形成過度，提供集中便利場所，大大促進商品流通，拉動區域經濟增長。目前香港地鐵達到200萬人次，北京地鐵人流量達到900萬人次，地鐵人流規模和分值是其他任何交通工具無法比擬的。如今地鐵經濟時代離我們多遠，我們地鐵建設已經進入大跨越時期，不僅一線城市進行地鐵，很多二三線城市也在不斷上升，地鐵經濟將成為整個經濟發展中一個新的增長點。

截至目前，北京地鐵通440公里，成為國內最長的城市，到2015年北京軌道運作網將達到660公里，陸續開通的新地鐵線路將成為促進北京經濟發展的新路。身處北京我們早已置身於這個時代，地鐵經濟與大家生活越來越緊密，同時變得越來越重要。最後想分享我們的努力，北京高度重視南城發展，近年來政策持續發力，地鐵扮演十分重要角色，規劃構建南城商業中，大興地鐵線定義為大動脈，以大興線為首展開長達22公里的地鐵沿線，發展西紅門商業帶，構成整個南城地區商業中軸線。根據十二五規劃區域將建成高品質商務中心，提供高層次辦公休閒一體空間。

南城地鐵核心版塊是目前緊鄰新城的綜合性項目，通過特色指揮定位將這一全新體驗式商業模式融為10萬綜合體，依託兩千五百畝資源，採用互動開放式前沿設計，打造消費、運動、娛樂、商務和辦公與一體中央休息室街區。既滿足商業時時變化的要求，又滿足簡單到品種豐富，實用到時尚個性需求，同時提供高端商務辦公人士發展的平臺，地鐵經濟已經深深改變了我們熟悉的商業，引領商業發展巨大變革，希望和大家一起努力，共創和共用美好明天，預祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家。

主持人：感謝張海劍精彩演講，通過你的演講我們看到今天一線城市、二線城市地産發展和地鐵發展相連，紅星美凱龍中環地鐵佈局如何商業地産緊密相連好思路。我們看到一方面今天城鎮化進程加速，另一方面面對調産稅的發展，下面就讓我們有請著名經濟學家徐國興為我們帶來後調控時代商業地産模式的創新與發展，有請徐國興先生。

著名經濟學家徐國興

徐國興：各位朋友大家好，非常感謝大家，非常感謝主辦方有機會分享自己一點點思考。我的主題主要是商業地産發展實際上是工業化、城市化自然而然的結合，而商業地産發展演化與滿足城市人口不斷增長的需要密切相關，我今天分享一下東南亞的發展對我們的啟發。

首先很多人説中國經濟非常特有優勢，實際上中國發展在重復一百前美國的發展和一百年前東南亞的發展。我們的農村向城市的轉移過程，美國在八十年前就已經完成，二戰以後在日本、台灣、南韓、東南亞都進行了農村勞動力向城市轉移過程，農村勞動力向城市轉移過程，一般都伴隨著巨大的經濟繁榮包括住房和商業地産升值。

另外一個過程中，中國、歐美和東南亞都具備的一個過程就是伴隨著工業化過程、整個杠桿和戰略中心向上的過程，社會産生了巨大繁榮。比如説在1929年以前按揭買房買車甚至買家電買股票都得到了補貼，在債務不斷堆積過程中整個社會産生巨大繁榮，處理不好就會引發泡沫。過去中國不願意向日本南韓借債，中國有內債外債，老百姓自己對借債坐立不安，後來經過十年的發展我們發現債務也不是特別痛苦，更多人認識到運用杠桿債務來給自己處理投資機會做選擇。

在美國，商業地産得到了巨大發展。七八十年以前，汽車普及以後，歐美發展成為一種購物中心，集休閒、看電影和購物與一體的 購物中心模式，這種模式到後來複製到中國來，後來美國有了購物中心之後還不夠，在中心發展很多希望便利、的便利中心這種模式，在中國現在也在慢慢發展。所以今天演講主要表達這個意思，商業地産發展伴隨著工業化、農村化向城市轉移，以及與城市化自然而然的結合，中國未來發展也會沿著這種歐美經濟走過的道路進行發展，謝謝大家。

主持人：感謝徐國興先生為我們分享城市化進程中進行的因素，休息一分鐘時間，休息回來之後將繼續我們的論壇，精彩將繼續。

各位來賓我們論壇繼續開始，其實現場我們今天演講嘉賓演講非常精彩，也在刺激著我們去努力思索著中國商業地産未來，中國城鎮化中商業地産的發展空間，在座各位來賓已經開到我們問題，在論壇最後部分可以舉手示意大家可以回答。下面我們請到的是金隅地産金城府項目總監王建，她演講題目北京城市副中心的綜合體機遇。

王建：大家好，大家可能都了解在2012年北京市委定通州為城市副中心，通州也成為北京經濟體重要區域，通州區域國際化進程也在一步步推進，尤其通是州新城規劃和推進通州支援，使得中國高端服務産業相繼到通州，相關産業對高端服務業需求放量。

在此情形下，未來區域內將迎來中高端高峰。目前，通州區政府也在大力推進新城核心區城市綜合體建設，綜合體，可以説是城市功能的最全面産品，其本身也因為同時具備商業辦公和居住等多項功能，一直以來被稱為城市中心、創作中心。從這句話我們可以看出來綜合體項目對地段選擇很有要求，目前通州核心地段首先要屬八通線沿線，尤其是九棵樹、梨園、果園地段，這些地段商業已經成熟，在未來新城通州區域組成階段，其作用將不可估量。

區域內高端地鐵綜合體項目，總體佔地面積近五萬平方米，總建築面積約22萬平方米，産品類型涵蓋高端百貨、影院、時尚商界、5A級寫字樓和住宅。西側近鄰是家樂福、南側通州現在有九家銀行入住，周邊交通很發達，同時擁有像八通線、九棵樹站這樣的軌道交通。整體區域交通動線以及經濟指標人流量相當優越，學校、醫院非常成熟，綜合體高端部分有優質生活環境。

城市高端住宅也是對稀缺資源佔有，金城府由四棟高層建築構成四面維和高端商業區，只有業主刷卡以後才可以出行，目前金城府四棟建築已經是實景了。可以説與5A寫字樓共同定義通州區新地標。現在金城府戶數只有300個，精戶非常稀有，少數人才可以享有高端住宅，而且就是我們是保障安靜舒適一個居住環境。其住宅産品規劃專門為業主生活，比如説社區整體全部採用雙大堂設計，層高達到3.15米層高，精裝修打造，希望我們住宅作為綜合體組成部分，共同為未來業主打造非常舒適綜合體的一個高端住宅項目。通州其實作為一個潛力巨大區域，有綜合體成長沃土，綜合體在強大，同為城市副中心發展增添力量，最後歡迎各位朋友有機會能夠來通州，來參觀金城府，謝謝大家。

主持人：好的，感謝王建小姐精彩演講，通州就像北京衛星新城一樣，而隨著衛星城市和城市副中心的發展，商業地産和城市綜合體、消費體、寫字樓，如何進行有效投資，如何做好投資組合，能夠尋找到最大收益也是我們思考關鍵點，下面我們有請的是北京瑞安君匯商業管理顧問有限公司總經理韓霜，她為我們帶來是商業地産發展空間及商業地産投資策略，有請韓霜。

北京瑞安君匯商業管理顧問有限公司總經理韓霜

韓霜：大家好，我是來自北京瑞安君匯總經理韓霜，來這之前把主題進行調整。所以我今天也很高興借著商業地産論壇機會，和大家分享是我們在公園商業項目運作方面一點經驗，以及運營實際操作一些思路。

這裡重點強調一下我們所説公園商業並不是叫公園式商業，公園是目前眾多商業地産開發商所追求的方向，大家力求商業經濟環境下注入更多景觀要素，在購物同時享受一分情趣，今天講並非公園式商業，而是地道公園商業。公園商業特點在已有情況的基礎上更深入挖掘公園周邊或內部一些可開發價值，從而充分滿足人們在休憩、遊玩的同時對購物的一種需求。

商業地産現在大家討論也都比較火熱，商業地産在經歷了個體商業街，大型倉促、超市還有現在比較流行的購物中心四個發展時期之後，可以説公園商業已經成為一種更具生命力生態營運的寫生。公園商業咋額吸收購物中心餐飲娛樂業態的基礎上，讓消費者既能夠體驗到在公園裏購物的輕鬆和閒適，又可以享受到每個品牌簇擁的購物快感。公園商業相對於其他商業模式還具體有哪些優勢？我們一起來看一下。

首先來講公園商業有開放式優美環境，公園商業街不僅提供購物方式，具有傳統商業所無法比擬的優美景觀視野和消費體驗，第二方面是多元産業鏈優勢整合，公園商業街由房地産、主題商業街結合起來。再一個方面，公園商業有靈活操作空間，公園商業街開發有別於傳統房地産開發模式，具有廣泛地産特徵，取得開發過程以及收益等取得各個方面具有很靈活操作空間。

這裡通過兩個實際案例感受一下什麼是公園商業。首先，就是我們比較熟悉的在朝陽公園北邊的藍色港灣，藍色港灣是兩到三層地中海式風格建築環繞而成，融合娛樂、休閒、購物餐飲等業態，豐富業態精美建築風格，開放消費環境為一體，充分利用公園景觀優勢設置室外廣場過度空間，將自身發揮極致。

第二個案例分享一下北京後海，是一個代表北京文化地方。除了自然人文景觀之外，後海更著名的是酒吧街上的上百家各具特色的酒吧，吸引無數消費者。這條街上有希望小吃、民俗各種業態，每天后海商業圈當中客流量可以達到十萬餘次。

那麼商業模式通過以上幾個案例可以總結以下，商業模式的成功與消費環境、消費者的習慣是密不可分的，所以我們在探討商業模式的時候，非常重要的考量因素就是環境與消費習慣。北京是首都也是世界歷史文化名城和文明古都之一，擁有非常濃厚的文化底蘊，這些不言而喻，但是近來隨著經濟快速發展，北京也面臨著環境問題。

我們看接下來一組圖片，故宮、天安門需要用線圈出來輪廓，我們這些在北京奔波的市民，每天工作壓力特別大，競爭很激烈，同時又包裹在污濁空氣和這種噪聲下，整個人每天頭暈目眩，這樣的狀態非常地不適合居住。

通過一些市場調研可以看得出來，目前北京居民對於公園，對於親近自然一種渴望度是非常高的。那麼據統計，如果現在有48%的人表示，未來一年之中至少去一次公園，可以説從明年北京市民在公園遊覽次數或者公園到達比例可以達到98%之高，通過這個可以講，公園周邊商機非常有潛力挖掘，公園商業模式具備非常大發展空間。

回過頭來再看一看目前我們公園周邊商業發展現狀是怎麼樣，也是通過一組圖片來感受一下。這張離公園很近，但街邊小吃存在很多安全隱患。這個商業基本上比較充實、比較滿，但是業態組合非常不合理。那還有一些比較高端社區，也是在公園附近社區商業，雖然入住率比較高，主要以銀行和經濟公司為主，二手房店為主，業態結構也不是很合理。接下來就結合我們正在運作、正在進行當中的一個商業項目，公園商業項目給大家做一個以點帶面的介紹。

這個項目位於北京核心區域北三環，這個項目名稱叫勝古故禦苑商業。在北三環安貞橋區域，還有很多新型寫字樓群，周邊的常住人口基辦公人口約為30萬左右，勝古故禦苑自身商業體量一萬平米，項目既依託公園優勢，又有非常充裕中高端消費群體，可以説是完全具備成為公園商業一些素質。

這裡簡單説一下元大都公園，是歷史保護、市民休息、防災避難為一體的非常豐富的公園。2003年，元大都公園創世界之最，那麼這麼優美的公園環境周邊商業配套是一個什麼樣狀態？下面是實際照片，大家可以感受一下，這是公園正門外邊衚同裏邊的商業狀態，公園周邊環繞眾多大型社區，去公園遊覽的人群非常多，居住人口非常擁擠，消費能力非常強，但是周邊的商業氛圍業態卻很混雜，沒有形成規模，沒有統一規劃，雖然説是基本滿足，具備社區日常配套，買菜、水果基本都有，但是經營環境業態組合根本沒有辦法消費者日益增長消費體制需求，特別對大量公園遊覽民眾來講商業就是一個空白。

所以我們在做這個項目的時候，經過對自身環境優勢，還有對消費者需求的充分分析，並且借鑒了國內外眾多成熟的公園商業項目運作模式以後，將我們這個勝古故禦苑商業定義為傳統藝術與現代時尚創意相結合的公園特色商街。在進行合理定位之後，我們進行了定向品牌招商洽談，目前入主商業品牌店和模式來看已經有模型，我的演講結束了。

主持人：好的，感謝韓霜女士帶來非常有意思演講，的確今天面臨霧霾天氣大家如何親近自然，公園這種商業發展，給我們提供非常好既可以購物可以接近自然，這種方式更適合經濟發展中一線城市二線城市發展經濟需求，銀河證券首席策略師孟京，演講題目：熱線的新寵、彎道超車的勝負手、商業地産的機遇與挑戰，掌聲有請孟京。

銀河證券首席策略師孟京

孟京：首先感謝組織者給我一個機會跟大家交流一下關於對商業地産的看法。本身我是做證券的，今天能有機會探討一下商業地産我覺得蠻有意思。其實我今天題目應該講從投資角度來看商業地産機遇與挑戰，我對商業地産的了解應該講還是緣于2011年，那時候在石景山萬達廣場做一個銀河營業部，從萬達廣場簽租金四百多萬塊錢，租金漲七塊錢，萬達在商業地産裏面是龍頭企業，在過去一兩年整個商業地産進入到爆發期，那麼我覺得還是在商論商，今天講主要是三塊。

第一塊我認為前途很光明，商業地産投資功能將在未來會有大幅度凸現；第二商業地産會獲得很大支援；第三主要是跟資本市場相關，對資本市場給大家一些看法。

第一個問題我認為前途很光明，商業地産投資功能將在未來大幅度凸現，這是因為從我個人角度上講，房地産在我的投資總額裏所佔比重非常大。在去年年底，特別是今年一季度這個試點上，我個人感覺住宅地産投資功能已經越來越進入瓶頸狀態，所謂瓶頸狀態指什麼意思，不是認為北京房價沒有上漲空間，恰恰相反我認為北京作為國家首都和核心經濟區，不管是住宅地産還是商業地産，價格上漲空間應該講還是非常大的，但是我想我們在座的各位包括我在內，在過去十年二十年內更加熟悉是住宅地産。但是從今年開始，出臺國五條後，我認為這次不是一蹴而就調控一下結束，反而是開始。住宅地産已經上升到政權穩固的高度，不會減弱而會得到加強，這個加強是什麼概念？我相信管理層這一次是有決心，徹底打掉住宅地産投資功能。因為我們知道房地産有兩大功能，一種是所謂的實用功能，另外一種是投資功能。在過去二十年，住宅地産不只是是扮演安居樂業的功能，也扮演一個投資功能，北京房價過去十年平均漲幅我認為在六倍以上，未來雖然我認為住宅地産房價會上漲，買了必定會掙錢。為什麼這麼講？從這次國五條看，差價交20%稅五年之內，情況如果説繼續，管理層難以容忍住宅地産價格上漲，那麼有可能你差價部分收40%、50%、85%稅收都有可能，從道德角度上講，還會引起社會上大多數人支援和共鳴。因此來説今天在這兒講是投資角度，所以説在像過去十年二十年那樣，把住宅地産作為投資我認為不是非常好的。

第二無論政策風險還是投資潛力，還是社會責任，住宅地産吸引力都在減退。那麼大家知道所謂高凈值客戶，一般指擁有可支配資産在人民幣一千塊錢以上，那麼對於高凈值投資者而言投資方向房地産是不二選擇，今年2013年開始不管政策風險還是社會責任，那麼本身來説當一個人自己已經完成安居樂業，但是你還在玩命去跟沒有房子住的人搶房子，其實內心擔負道德缺失，不管政策風險、投資潛力還是社會責任，我認為越來越多高凈值人士、高凈值投資者對於住宅地産這種吸引力都在減退。我個人雖然不是高凈值投資者，但是從今年開始我基本已經不再考慮住宅地産問題，而是關注商業地産。

中國還有一個什麼樣傾向？中國人論投資喜歡投資房地産，這種投資慣性不會改變，我邏輯其實非常簡單。房地産對於絕大多數中國人而言依然有很強投資的吸引力，但是住宅地産它的投資吸引力在減退，因此來説商業地産投資吸引力得到非常明顯加強。關於這一點給大家舉一個例子，看到很多媒體所謂經濟學家都在講，説中國目前租售比，投資房地産沒有意義。比如説你花幾百萬買一套房子，租出去回報率2%、3%，我個人認為這種利用值不恰當有問題。為什麼這麼講？舉一個簡單例子，我一個同事在去年年底在北京勁松買一套價值150萬小房子面積不大，現在租出去，一個月租金是三千六百塊錢，我算一下相當於一年收入房租4.4萬元人民幣，租金回報率並不高。在2.93%，2.93%左右怎麼不高，現在最高可以達到3.3%，租金回報率還沒有達到一年存款，但是問題在哪？問題在於我們要跟兩個數據去比，那麼哪兩個數據比，第一跟股票市場，股票市場2012年滬升指數股息率只有2.2%，因為我個人認為送股票資本金轉成股本沒有什麼意義。所以説現金存紅是在股市裏取得回報真正渠道，2013年股息率只有2.2%多，也就是説麼你買房子租金回報率依然是超過股票股息率的。那麼另外應該知道一點在哪？問題房子和股票不一樣，因為我們在拿到2.93%租金回報率時候，就拿我這個同事來説去年買150萬房子，現在加在一起到160萬以上，也就是説房子本身還是有一個增值的，因此為什麼那麼多喜歡投資房子，雖然我是證券人士，我依然認為未來三到五年房地産市場，房子安全投資回報率依然超過中國證券市場，超過中國A股市場，雖然我也希望炒房子者不再炒房子，把錢回到股市。但是本著對投資者負責任角度來講，未來三到五年，投資房子比投資股票好得多。

最簡單的道理，北京買房子過去十年沒有人會賠錢，過去十年拿著股票好像一半以上是賠錢不賺錢，我認為在未來三到五年這種情況可能很難改變，我用我這個同事舉這個例子説明一個問題，什麼問題不能通過租金回報率，房子有很多投資品種所沒有功能，比如説可以投資黃金，可以投資白玉，投資翡翠，我也對那些東西喜歡，在投資，那些東西沒有居住環境，沒有帶來真正實際使用效率，房子是不一樣的。所以房子本身來説不光是有很高投資這樣一個意義，而且還有最高使用價值，因此來説我認為你拿著房子和拿著黃金和拿著股票相比，我個人感覺似乎還是拿房子更好一些。

那麼我想剛才邏輯講得很清楚，未來三到五年，房子依然超過資本市場，不會帶來很好回報。第二個邏輯，投資房子的有兩種方式，一是住宅地産，二是商業地産，那麼住宅地産已經面臨政策風險，政策風險隨著政策推移，我個人感覺君子不立於危墻之下，商業地産投資回報率我認為在未來會有提升。

第三，未來住房模式，未來商業地産模式是什麼？以前在過去十年二十年，商業地産只是住宅地産的一個小弟弟，也就是説過去十年是住宅地産家的故事，也就説先開發一個住宅地産再配套商業地産，在未來我認為更有可能商業地産家的模式，也就是説先開發一個商業地産，然後再去配套住宅地産，這是我認為雞和蛋、蛋和雞之間的變化，這説明一個結論，未來商業地産功能性、文化性都會得到很大提升。就我個人而言，依然有閒錢投資房地産，願意在北京去找那些比較好的商業地産進行投資，那麼當然對於我們個人來説，商業地産投資邏輯跟住宅地産是沒有什麼差別的，地段依然是最為重要的。第一是地段，第二是地段，第三還是地段，我認為這個邏輯是不能改變的。

我覺得很多人都在講，商業地産最不好地方在哪？不是高薪地區，目前非高薪區在中國既是壞事也是好事，為什麼這麼講？就是因為非高區，要面臨著更多的政策風險，我們很多人都做過，大家知道，政策風險是我們面臨最主要的風險之一。商業地産將獲得更大的支援，我們也知道房地産行業和資本行業不能分離，所謂資本家地産是雙驅動，也是過去十年二十年最大財富來源。關於這塊兒講幾個問題。第一個問題現在商業地産跟住宅地産相比最大問題是什麼？它的資金的獲得能力相對比較差，對我們資本市場而言，更加青睞于住宅地産不喜歡商業地産。我認為未來將會有很大改變，與國際價相比還是比較便宜這是第一個結論。第二個結論我國正在改變這種融資方式，未來五到十年快速提高融資比例，降低間接融資。説得簡單一點，現在銀行信貸這樣融資所賺的比重達到8%、9%以上，比重太高，在過去一年兩年三年銀行業績非常好，上市銀行企業佔到整個資本市場凈利潤百分之四五十以上，由於集中全社會錢然後再去帶給企業比如説地方政府，所以説一旦企業跟地方政府如果出現問題，將會變成一個倖存風險，直接融資是不一樣，什麼叫直接融資？比如股票融資、企業發債券融資等等，直接融資是點對點融資，投資者和融資者資金方是直接點對點。

如果融資所出問題受損是什麼？是直接投資人不會變成系統風險，因此未來五到十年，我相信國家會大比例提高直接融資比重，而降低間接融資比重，我認為對商業地産是好事情。在直接融資比重過程之中，融資者資金提供方更加看中是什麼？更加看中是項目回報率，更加看中是什麼呢？是整個項目未來這種安全度。那麼因此來説，可以繞過很多監管，這是主要問題，因為我們知道間接融資對目前房地産而言，最大問題是受到國家的政策性調控，比如説國家現在説我現在房價不熱，各個銀行你有一個所謂的信貸窗口指導，不能再給房地産行業進行貸款，或者説貸款比重必須壓縮多少多少，這個在銀行融資很容易做到。在直接融資過程之中，隨著金融創新不斷，銀行等等，實際上來説是很難受到政策全方位調控，因此來説對於商業地産來説，直接融資比重提高是一個非常明顯的利好，因為將會更小的受到國家的政策的調控，國家政策一種限制。

那麼就是説資本融資方式，我認為就資本市場而言，有三個可以借鑒的。第一個近期的萬科股市，萬科雖然來説資本市場獲得資金紅利很強，但是我們可以看到今年以來做B股H股，原因在哪？國內資本市場很長時間拒絕房地産行業這種所謂融資功能，所以萬科通過B股轉H股方式，重新打開關上一閃門打開一閃門，香港市場對金融和地産非常環境，有能力的房地産商關注H股上市，國家在去年已經降低H股門檻，H股是很好的股市。

發行債券模式，從這個成本角度講大陸比香港低，因為從平級角度講，由於平級水準不一樣，所以導致定律是不一樣的，那麼從發片角度講，我認為馬上迎來一個所謂垃圾債，信用債發債的高峰，從這個角度來講房地産企業慢慢把握這個機會，通過在國內，通過發展資金，我覺得第三從投資角度講，我認為商業地産未來遇到一個良性迴圈，什麼叫做良性迴圈？就是在住宅地産和股票市場中曾經出現叫自我引證現象，什麼叫自我引證，這個題目大家聽過熱錢的新寵，所謂自我引證價格上漲涌入，價格確實基於上漲，資金推動就是自我引證過程，説明白一點，中國A股從一千點漲到六千點就是自我引證過程，錢能升錢過程價格不斷涌入，價格推高，早期認為我前期對會寄來更多錢，一直進到什麼時候遊戲進行不下去，這個錢該進來全進來，已經推動不了資産價格上漲時候徹底崩潰。

住宅地産過去五年二十年也是自我引證過程，北京房地産也是很明顯，三萬塊錢覺得很貴，現在漲到三萬二覺得是對的，那麼商業地産這種自我引證還沒有真正開始，那麼我認為未來商業地産隨著住宅地産的投資功能降低，它也有在未來五到十年也有可能會進入到自我引證良性迴圈過程當中。因此來説我認為商業地産在未來可能會有一次就是從價格到方方面面會有一個很好的黃金期。然後我覺得最後一塊，所以説我相信還是願意借著這個場合知道一下2013年我的認識，我的認識非常簡單，首先就是可能不是讓大家很開心，我對資本市場2013年並不是很看好，我記得銀河證券首席經濟學家講一個叫L型，我認為中國股市在2007年以後特別是2009年以後，可能會進入到一個長期L型，就是説一個長期的反覆過程，雖然很多認為今年能夠到三千、三千五、四千，那是不太可能，天方夜譚。我個人認為中國目前資本市場一方面在股權分制改革以後在不斷擴大，第二個估值水準在不斷升長中國增長速度不斷下降。對中國股市舉最簡單例子，如果要是1990年到2007年中國股市是一支小盤成長股的話，可以用中小版創業版估值，那麼在2007年以後中國整個股市已經變成一支大盤藍籌股，你不能再用小盤股邏輯，小盤股方式看待中國A股市場，因此從這個角度講中國A股市場長期進入到L型，也就説是一個長期過程。最起碼我認為在今年有一個特別明顯向上可能性並不是非常大，我認為這種是兩千點到兩千六百點之間，最後一個問題我個人認為作為我們在座投資者而言，就我個人目前對於資本市場首選來説，我認為B股依然是首選，那麼在過去三到五年遠遠好于A股，未來一到兩年依然遠遠好于A股，兩個理由第一個人民幣正在快速國際化，資本項目可自由兌換，我認為就是未來幾年間的事。

就拿上海B股來説，至少有百分之三四十B股，跟A股相比依然低50%以上，那麼什麼意思？就説A股價格是20塊錢，B股價格是只有十塊錢，那麼我認為這樣一個紅利不拿是沒有道理的，未來B股方向不是A股靠B股，而是B股靠A股，在座各位有很多美元和港幣在銀行很低還要面臨人民幣升值風險，投資B股依然是很好選擇，另我覺得關注一些折價資産，目前折價在20%以上的品種，依然會有很好的回報，今天要講主要就是這些謝謝大家。

主持人：感謝孟京先生為我們分析2013年資本市場，我們看到2013年如孟先生所説是L型過程，探討如何讓自己資産保值升值，無疑房地産是不錯選擇，其實北京寫字樓6%到8%區間，在這之下在思考中國商業地産如果進入自我引證過程，我們是不是也可以把自己資産適當進行配置，下面有請金隅地産北京行銷總監王傑，掌聲有請王傑先生。

金隅地産北京行銷總監王傑

王傑：謝謝各位，今天很高興能在2013春季房展會論壇上跟大家一塊兒分享一下我們金隅地産今年在南城很重要一個商業地産綜合體項目。今天下午跟大家一塊分享名字叫金隅大城北京方向，會從以下四個方面跟大家分享。首先來看一下目前政策情況，説一下目前南城情況，大家知道在2015年時候北京市政府總共投資290億發展南城，相應我們這個項目所處位置，也是處在整個南城豐台區總部基地這個位置，大家可以看到未來三年間政府對於整個南城藍圖的繪圖，那麼整個南城可能我們大家都知道會涵蓋三個區域。一個是豐台區、房山區還有就是大興區，作為豐台區而言我們目前南城三個區距離市區最近一個行政區，同時在豐台區整體會規劃及大核心商務區。

北京市南城整體發展狀況，整體規劃一軸一代四區，所謂一軸就是以前門天橋歷史文化風貌聚集區和大紅門服裝商業區形成整個南城中軸，那麼一代永定河，構建整個西部一條綠色走廊，三四環都是産業發展代，四區會形成麗澤金融商務區、豐臺科技園區最核心部分就是目前總部基地這個區域，那麼其次大紅門時尚創業産業基地區，這是一個生態休閒運營區，這是整個我們總部基地整體發展動向大家可以看到。

總部基地整體規劃從2000年開始規劃，2001年正式動工建設，目前為止形成東西兩大區，西區入住比較早，東區有總部基地國際區，總部基地民營區和總部基地收穫區。截止到目前，總部基地作為豐台區作為重要商圈之一，如今建成整體規模八個高薪領域。相信整個總部經濟商圈通過未來整體東擴和社區發展，形成CBD商務區中關村商業區媲美核心商業區。第二部分是整個我們項目所處整體位置，我們都知道隨著整個房地産市場開發建設速度加快，城市中心區土地開發資源日益減少，從整個2010年之後，北京市也會有相應政策，比如説三環住宅用地，再比如説四環之內的不再開發相應的保障房住宅用地，所以説整個四環必將成為未來整個北京城市土地路稀缺的位置。可能未來四環沿線甚至五環內房子也會出現同樣情況，真是賣一套少一套。

我們整個總部經濟區立體的交通，整個包含幾大塊，第一就是我們軌道交通，我們項目所處在地鐵九號線，同時軌道交通之外中間道路交通也是非常通達，四環五環路離我們項目非常近，這是目前整個的北京市一張立體軌道圖，整個目前北京市軌道交通超過440公里以上，那麼我們目前整個項目，從這個位置通達9號線，這個線可以建成像地鐵一號線在軍事博物館，三號線在國家圖書館等等實現換乘，後續通過這些地鐵換乘相信基本可以覆蓋到整個目前北京市所有大型商圈。

那麼同時項目整個周邊的話，從配套這個環節來説非常完善，用一句話概括打造一個10公分黃金生活圈，也就説基本涵蓋衣食住行購休閒等六大民生，離我們項目非常近的就是城南購物中心總的商業面積15萬平米，整體購物中心打造完畢之後，應該是繼西四環購物中心之後西南部出現最大的購物中心，比較有些特點。南城沒有滑冰場，包括大型影院都會相近進入。從整個教育和醫療來看也是非常齊備，比如説像一些實驗二小分校還有八中分校，我們關注學區。醫療離我們非常近，兩公里左右是天壇醫院新址。那麼整體自然環境也是非常好，我們都知道總部基地位置挨著世界公園非常近，是我們最早聚集世界各國風土人情，或者説一些知名建築的大型公園，整個周邊綠地環境和自然環境還是非常好的，整體人文環境非常不錯。我剛才提到2000年總部基地開始建設到目前為止集合多家高科技産業，包括總部大型外企，整體人文環境得到進一步提升和改善。從整個項目周邊來看，包括像珠海北京南城最早北京國際花園都是一些大的別墅區，離我們項目位置非常近，整個區域必將成為未來核心商務區。

第三部分就是我們整個金隅大城總部基地位置，啟動一個大型綜合體項目。從整個項目規劃來看的話，可以説實現同地鐵集團，公交集團市政集團三大集團形成這麼一個三位一體零換乘概念什麼意思？大家都知道在CBD區域華貿中心，華貿中心基本實現了地鐵包括商場寫字樓實現整體貫通，我們整個項目在地下位置會實現全面貫通，也就説從地鐵站無需上到地面就可以直接進入整個寫字樓部分和商場部分，現在大家講究綠色環保出行方式，這個在項目南側會有一個大型停車場。

最後説一下金隅大城地産，是一家大型國企，公司成立於2000年，這是我們以往一些經典案例目前在售的，還有以往一些項目，這是整個金隅大城在目前國內發展分佈。最後用一句話來結束我今天的講演，以品質演繹夢想人居，用智慧締造燦爛明天謝謝各位。

主持人：感謝王傑精彩演講，讓我們看到生活品質在商業綜合體制下達到一種高度，下面讓我們有請是保利地産招商總監羅崔，他為我們帶來演講題目：城市綜合體的未來發展空間，有請羅崔，這也是我們今天最後一位演講嘉賓。

崔：謝謝主持人，今天主要講關於望京這邊寫字樓發展趨勢，現在時下最流行話題，我們都知道美國量化寬鬆貨幣政策，通貨膨脹在所難免，目前黃金股市持續低迷，住宅調控越來越嚴，存款利率跑不過CPI，所以説投資渠道很有限，如何讓資産保值增值是我們大家不得不深思的問題，各種投資渠道受挫，據調查數據顯示2012年北京甲級寫字樓同比上漲13.8%，控制率降到歷史最低水準，不到5%。由於工藝有限，租金水準也是持續上漲而且是供不應求，商業地産很自然成為大家投資者首選。在這樣的背景下，我們保利地産在北京大望京CBD區域打造優質地産，開發200多個輪盤，全國銷售額突破千億，其中在廣州、上海、天津、武漢等中心城市建商業地産項目總建築面積超過200平方米。如今我們將保利地産引進北京大望京CBD2009年規劃與國門科技窗戶新區，第二CBD。除了打造5A級之外，擁有低碳每人平均環境，國際商務區典範，這裡得到多個品牌開發商看好，除了保利之外還有遠洋地産等都已經進入這個區域，這個區域成為北京最熱版塊，發展潛力最大，大家知道整個目前北京甲級寫字樓高漲，整體市場實現供不應求局面，這種情況下大望京這種趨勢就顯得更加明顯。

作為大望京CBD領創者，我們專著精心雕琢打造超甲級寫字樓，選址都是中心城市中心地區，目前廣州、成都、長沙核心廠家都有我們打造的保利國際廣場，北京保利廣場以摺紙造型打造鑽石般形象，定位國門新定標，最高達到161平。首先就是鑽石造型，項目由美國知名公司SOS設計，採取北京少有玻璃木墻，外形是獨具特色的摺紙燈籠造型，利用鑽石切割造型24小時全形度照明系統，由於是從首都國際機場入京看到的第一座有標誌性超甲級寫字樓，所以我們寫字樓是實至名歸的國門新地標，同時24小時亮燈工程讓我們寫字樓光彩橫溢，我們寫字樓有超高使用率，採取混凝土獨特結構，全樓無柱，使用率超過75%，遠高於市場普遍水準百分之五六十。

第三內外雙綠色辦公，也引領著中國綠色辦公趨勢，稱之為地標肯定不單單是建築外型還有擁有領先世界技術標準，保利採用國際標準，綠色環保，西側是中觀大望京CBD中央綠洲，項目中間園林採用流動感設計，三片綠色連為一體，呼應合一，同時在寫字樓設置屋頂綠化總部空中花園設計，不僅如此，項目還採用低碳環保技術，現在在通過申報LEE1認證成為中國少有辦公區，所以説保利國際廣場在各個方面達到國際領先水準，引領中國辦公新趨勢，從我們2012年中國熱銷中央公園，表明我們保利地産對大望京CBD信心，希望抓緊進住這個區域，搭上發展的大趨勢謝謝。

主持人：好，感謝羅崔先生給我們精彩演講，相信他所説中心城市中心地區雙綠色辦公寫字樓相信投資價格很高，再次感謝各位的朋友，相信你們有所收穫，相信今天論壇會對中國商業地産發展有所貢獻，希望繼續關注中國商業地産發展，大家能夠持續在這個領域裏面來為中國商業地産進入一些深的思考，能夠真正讓商業地産迎來春天，感謝大家參與今天商業高峰地産論壇圓滿結束，感謝大家再見！