主持人：感謝王璐先生帶來簡短精彩演講，關注商業地産發展，城市化進程中整個綜合要素構成。下面有請北京聯港置業有限公司副總經理張海劍發表演講。

北京聯港置業有限公司副總經理張海劍

張海劍：尊敬的各位領導、各位來賓、各位朋友，下午好！很高興主辦方提供這個平臺跟大家分享關於商業地産看法，今天想和大家交流題目是，地鐵經濟引進商業變革。什麼是地鐵經濟呢？地鐵經濟主要是指圍繞地鐵建設，投資用於維護和管理所形成的主大市場。地鐵建設不僅使城市內涵更加豐富，區域擴張也為地産相關帶來發展機遇。簡單來説地鐵經濟就是依託地鐵使其産生更大的經濟效益和社會效益，在地鐵經濟中地鐵建設是基礎，運營是目的。

其中地鐵複數資源是建立在地鐵運營基礎之上，是一種可以持續為當前和未來社會帶來巨大經濟效益和社會效益的社會資源，地鐵複數核心資源主要包括商戶資源、廣告資源、房産資源等。從目前世界地圖地鐵發展來看，它很難通過地鐵自身來盈利，然而地鐵依託地鐵沿線整合形成多元化模式，地鐵核心樞紐各種模式，周邊商業形成輻射區産生巨大效益，地鐵經濟帶來什麼？地鐵站點具有磁力效應，全面促進城市商業大量人口吸納地鐵交通沿線，鄉村又因為地鐵形成商業帶極大提升地鐵周邊的價格。

地鐵開通後香港地鐵物業平均升值50%，地鐵周邊地産投資價格良好，二手房交易更容易成交。同時地鐵也改變商圈結構，傳統商圈一般表現為分泌式結構，在地鐵影響下，沿線商業呈現立體輻射，地鐵超出概念範疇，演變為城市概念，從一站式消費到商圈消費到商業帶消費形成過度，提供集中便利場所，大大促進商品流通，拉動區域經濟增長。目前香港地鐵達到200萬人次，北京地鐵人流量達到900萬人次，地鐵人流規模和分值是其他任何交通工具無法比擬的。如今地鐵經濟時代離我們多遠，我們地鐵建設已經進入大跨越時期，不僅一線城市進行地鐵，很多二三線城市也在不斷上升，地鐵經濟將成為整個經濟發展中一個新的增長點。

截至目前，北京地鐵通440公里，成為國內最長的城市，到2015年北京軌道運作網將達到660公里，陸續開通的新地鐵線路將成為促進北京經濟發展的新路。身處北京我們早已置身於這個時代，地鐵經濟與大家生活越來越緊密，同時變得越來越重要。最後想分享我們的努力，北京高度重視南城發展，近年來政策持續發力，地鐵扮演十分重要角色，規劃構建南城商業中，大興地鐵線定義為大動脈，以大興線為首展開長達22公里的地鐵沿線，發展西紅門商業帶，構成整個南城地區商業中軸線。根據十二五規劃區域將建成高品質商務中心，提供高層次辦公休閒一體空間。

南城地鐵核心版塊是目前緊鄰新城的綜合性項目，通過特色指揮定位將這一全新體驗式商業模式融為10萬綜合體，依託兩千五百畝資源，採用互動開放式前沿設計，打造消費、運動、娛樂、商務和辦公與一體中央休息室街區。既滿足商業時時變化的要求，又滿足簡單到品種豐富，實用到時尚個性需求，同時提供高端商務辦公人士發展的平臺，地鐵經濟已經深深改變了我們熟悉的商業，引領商業發展巨大變革，希望和大家一起努力，共創和共用美好明天，預祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家。

主持人：感謝張海劍精彩演講，通過你的演講我們看到今天一線城市、二線城市地産發展和地鐵發展相連，紅星美凱龍中環地鐵佈局如何商業地産緊密相連好思路。我們看到一方面今天城鎮化進程加速，另一方面面對調産稅的發展，下面就讓我們有請著名經濟學家徐國興為我們帶來後調控時代商業地産模式的創新與發展，有請徐國興先生。

著名經濟學家徐國興

徐國興：各位朋友大家好，非常感謝大家，非常感謝主辦方有機會分享自己一點點思考。我的主題主要是商業地産發展實際上是工業化、城市化自然而然的結合，而商業地産發展演化與滿足城市人口不斷增長的需要密切相關，我今天分享一下東南亞的發展對我們的啟發。

首先很多人説中國經濟非常特有優勢，實際上中國發展在重復一百前美國的發展和一百年前東南亞的發展。我們的農村向城市的轉移過程，美國在八十年前就已經完成，二戰以後在日本、台灣、南韓、東南亞都進行了農村勞動力向城市轉移過程，農村勞動力向城市轉移過程，一般都伴隨著巨大的經濟繁榮包括住房和商業地産升值。

另外一個過程中，中國、歐美和東南亞都具備的一個過程就是伴隨著工業化過程、整個杠桿和戰略中心向上的過程，社會産生了巨大繁榮。比如説在1929年以前按揭買房買車甚至買家電買股票都得到了補貼，在債務不斷堆積過程中整個社會産生巨大繁榮，處理不好就會引發泡沫。過去中國不願意向日本南韓借債，中國有內債外債，老百姓自己對借債坐立不安，後來經過十年的發展我們發現債務也不是特別痛苦，更多人認識到運用杠桿債務來給自己處理投資機會做選擇。

在美國，商業地産得到了巨大發展。七八十年以前，汽車普及以後，歐美發展成為一種購物中心，集休閒、看電影和購物與一體的 購物中心模式，這種模式到後來複製到中國來，後來美國有了購物中心之後還不夠，在中心發展很多希望便利、的便利中心這種模式，在中國現在也在慢慢發展。所以今天演講主要表達這個意思，商業地産發展伴隨著工業化、農村化向城市轉移，以及與城市化自然而然的結合，中國未來發展也會沿著這種歐美經濟走過的道路進行發展，謝謝大家。