主持人：感謝蔡雲女士帶來精彩演講，蔡雲女士用發展眼光，分析美國、日本等國家，同時今天中國經濟面臨轉型，城鎮化給我們提供最佳思路。如果城鎮化是勢不可當潮水，商業地産是這支艦隊，城鎮化要以人為本，以人為本離不開家居，下面就讓我們掌聲有請紅星美凱龍副總裁王偉先生，掌聲有請。

紅星美凱龍副總裁王偉先生歡迎您

王偉：各位女士各位先生大家下午好！

非常容幸有這樣機會和大家做溝通，三年前我和郎鹹平教授在北京的論壇上做過一次對話，當時我們就提到一個不同的觀點，即以零售業為主導行業，上游房地産空間不一定是簡單上下游關係，應該説交叉平行的關係。所以今天主要是和大家探討一下城鎮化和商業地産到底是什麼關係？

這個行業當中非常關注美凱龍的發展速度，目前我們在全國已經進了20個城市，115家商場。而且我們的圍繞美凱龍家居商場還有城市綜合體，也在未來兩三年當中在中國幾十個城市綜合體亮相。同時美凱龍成功也受到很多行業關注，很多媒體一直問我，紅星美凱龍為什麼能夠成功。我覺得紅星美凱龍成功還是得益於中國城市化進程，剛剛蔡雲女士提到，城市化進程為中國的房地産業和房地産相關行業提供了大量發展機遇。我們之所以能夠成功，應該説得益於十年以來中國城鎮化速度，那我在這裡就想跟大家來做一個深度分析。所以我今天演講這樣題目就是精準搭建加劇形成連鎖網路進程。

就拿我們總部，上海是我們公司總部所在地，上海有五家商場，上海家居當中遙遙領先。因為上海這個城市快速發展為紅星美凱龍快速發展提供一個極好一個機遇，我在這裡就以上海為案例來剖析紅星美凱龍是怎麼在上海搭建家居連鎖網路，順應上海城市過程，在上海城市擴張過程當中來尋找紅星美凱龍發展機遇。

我們在上海的發展，我們經歷了三個階段。第一個階段我們是2001年我們進駐上海。這是上海一個地圖，那麼上海整個是分成浦東和浦西，當時2001年進到上海的時候，我們判斷有一個基本的判斷，就是上海城市會向西發展和昆山、蘇州、蘇錫常形成以上海為龍頭沿著長江一個經濟帶，當時我們第一個商場是選擇在上海西面，選擇在上海的西面護林高速進上海的路口處，這是我們在上海第一個商場。

那麼第二個階段我們發現上海內環以內住宅、拆遷成本非常高，整個上海獲得進一步發展，成為真正能夠和香港競爭國際發展城市，必須要建設自己的完善交通系統，所以當時上海已經開始建設中環線，當時我們也有一個判斷，我們認為上海中環線的建設將給這個城市帶來巨大的機遇，也給我們帶來巨大的機遇，所以我們決定，我們在上海的僱主，沿著上海中環線來入住，由於上海中環線比北京三環線長得多，工程量大得多，上海中環線分成兩段通車，先通車上海浦西段，我們在2006年時候，在浦西段中環線即將通車時候，我們在中環我們做了我們第二個商場有20萬平方米。然後到2008年浦西帶全部通車的時候，我們在上海真北路做了我們第三個商場有33萬平方米，這樣我們在上海的中環線浦西段全面通車之前已經做了三個商場有60萬平方米，這個量在當時2008年上海家居建材已經遙遙領先，在中高端建材這塊兒佔了60%份額，接著我們在兗州上海浦東段建設情況，我們就發現上海的浦東段建設也為浦東的開發和浦東和浦西整個上海一個劃分提供很大的機遇。

那麼到了2009年浦東段通車的時候，我們在浦東的湖南路地區做了第四個商場，就是現在浦東商場，整個上海中環全部通車以後，我們在整個中環線上已經佈局有五個商場，有100萬平方米商業面積是我們全部持有，沒有一個平方米銷售。這在全國的零售行業當中是非常少見的，但是因為我們持有這些商業用地，持有五個商場100萬平方米麵積，為我們紅星美凱龍在全國發展打下非常好的基礎。中環線佈局的五個商場以後，我們在上海獲得一個領袖地位，這個時候我們在思考上海中環線通了以後，上海還會朝哪個方向發展，上海新建，在擴建新建新的紅橋機場，經常到上海可能會發展浦東機場非常遠，因為上海主要的工商業、人口都集中在浦西地區，那麼重大上海實際上那麼多人口，要到浦東去做飛機往返非常方便，上海市做了很大決策就是擴建虹橋機場，虹橋機場擴建進一步完善上海功能，完善上海在整個浦東地區龍頭地位，同時把上海更加緊密結合起來，判斷在重大虹橋有很大機會。第六個商場選擇在上海大虹橋地區，也是紅星美凱龍第一次把商場開到戶農最集中的地區。

另外發展上海在浦西虹橋地區擴建機場帶來很好機遇以外，同時發現在上海浦東新區還有一個非常好的就説國際人口非常密集區域就是金橋地區，蘊藉了世界各地的一些外企在這個地方聚集，我們感覺這也是為紅星美凱龍發展提供很好機遇，這樣在浦東的金橋地區我們做了我們第七個家居場，這樣完成在上海十年時間一個整體佈局，我們2001年我們把家居商場佈局的和上海市區交叉的路口，隨著上海中環路建設，我們佈局五個商場在上海的沿中環地區。

因為上海人只要到，在上海做商務活動對中環依賴性非常大，我們平均有25萬在中環沿線每個上海人每一天出行都會看到我們美凱龍商場，所以一下子讓紅星美凱龍成為上海家喻戶曉的品牌，而且是上海人日常生活當中一部分。隨著上海城市進一步發展，我們又在上海最有影響力地區，上海浦西虹橋地區和浦東金橋地區又多兩個高端商場，完成紅星美凱龍在夾具高端市場佈局，這樣紅星美凱龍在上海有七個商場年銷售額接近100個億。在上海家居市場當中佔據遙遙領先市場份額，那麼之所以能夠在上海獲得這樣一個市場地位，我們感覺一個就是我們理解上海，我們理解到上海城市化進程當中幾個步驟，第一個步驟就是上海中環戰略，第二步驟就是上海建設國際化大都市，建設大虹橋地區，建設上海的浦東金橋地區，這樣為紅星美凱龍發展提供巨大機會，所以我們在這個城市就牢牢成為這個城市當中，成為整個城市上海日常生活一部分，所以城市化發展應該説讓我們非常收益，我們感覺如果説一個企業要去進入到商業地産這個領域，要去開發商業地産，我們感覺首先是要理解城市，理解城市化的進程，因為大家説很多，我再説城市化或者城鎮化，那麼實際上還有一個問題要進入商業地産而言，還要分清一個城市，中國非常大，在城鎮化或者城市化過程當中所處的階段是不一樣的。

一線城市可能在今年存在一個城市化的高級階段，有些三線城市存在城市化低級階段，對階段認識我覺得非常重要。那麼我們認清城市化發展過程當中階段以後，才能理解這個城市它對於商業地産需求它的核心需求是什麼。如果説一個企業你做商業地産你不能滿足這個城市發展需求，這個城市擴張需求，不能成為這個城市功能一部分的話，那麼你的商業地産的戰略首先是失敗的。那麼你在一個城市是缺乏發展前途的，所以剛剛我是拿上海，上海發展作為一個案例來跟大家分享一下。就説要做商業地産，商業地産如何和城市化進程相結合，如果來識別一個城市在城市化進程當中的不同階段和不同階段需求，然後企業如何來定位一個城市不同發展階段當中自己一些戰略，使自己的産品能夠吻合一個城市發展的需要希望。

剛剛我提到的紅星美凱龍用了十年時間在上海，最後獲得了一個遙遙領先的市場地位以後，在整個家居建材零售業當中我做一個金字塔模型，現在佔到整個民用家居的消費的這樣一個中高端市場這塊兒70%消費，我們放棄了低端的30%市場這是我們在上海的定位。另外紅星美凱龍除了做上海以外，我們在北京，我們在南京、瀋陽、武漢、重慶、成都，我們都有我們的連鎖體系，為什麼在這個地方我們拿上海做一個範本，因為上海非常具有典型意義，也有很多媒體記者，我們過往交往當中問我一個問題，紅星美凱龍除了做家居建材連鎖企業以外，還有什麼東西貢獻給這個城市，貢獻給中國這麼多大中城市城市化進程。

這兩年我們也做了一個思考，我們感覺應該立足於紅星美凱龍家居建材來擴展我們的在商業地産這一塊兒一些優勢。那麼經過幾年探索，我們感覺在中國一二線城市，我們是可以推廣我們城市綜合體這樣一個構思的。那麼紅星美凱龍城市綜合體構思，應該説和目前綜合商業地産行業當中，大多數企業我們有不一樣産品結構和運作模式，在這裡跟大家做一個介紹：

這是我們在天津做的一個城市綜合體項目，這個項目到現在功能基本上實現了，我們建天津這樣一個項目跟大家展示一下紅星美凱龍從家居延伸出來城市綜合體項目。這張圖上大家可以看得到，這是我們在天津，我們城市綜合體四塊，第一塊是雙購中心，一個家居購物中心一個百貨購物中心，加上寫字樓，在加上衛生間，加上綜合體，這個産品立足於紅星美凱龍我們核心競爭意義上。天津這個項目其中我們20萬方家居商場開業，還有20萬方百貨中心也會在今年下半年明年上半年開業，另外在我們的百貨購物中心旁邊還有一條步行街叫玫瑰天街也有4萬平方也會同時開街，它奠定紅星美凱龍特有的産品特色，在有條件地區還有配套五星級酒店和寫字樓，我們還會做配套的住宅，像天津這個項目，那麼能夠到我們實現所有産品功能。家居購物中心、百貨購物中心、玫瑰天街和五星級酒店、還有四棟寫字樓，我們住宅産品大家可以看一看也是非常豐富的，類似這樣城市綜合體項目，我們除了天津以外，我們在昆明、重慶、成都、鄭州，這些城市我們陸陸續續都會看出來，其中今年10月份，我們在北京的百貨購物中心也在今年10月份開業。

為什麼會在今年推出這樣一個城市綜合體項目，我們是這樣判斷的。在北京、上海部分省的省會城市，其城市化進程已經到了高級階段，它的消費、經濟發展也會逐漸從投資推動型向消費拉動型發展，這為我們建設大型城市綜合體，提供了很好的機會，我相信我們的雙購模式能夠大大提高這個城市的商業水準，改善其的商業生態。所以就紅星美凱龍的整體發展來講，應該主要還是順應中國大中城市的城市化進程，是大中城市化進程給紅星美凱龍發展帶來機遇。

未來研發新一代城市化發展需要的産品，比方説我們在上海大浦東地區建設一個叫家居世博會一個項目，這個項目建成以後在中國是首創，因為它的概念非常新奇。我們會以紅星美凱龍商場為中心，建設30棟到50棟家居，形成家居世博會概念，到明年亮相時候它能夠大大提升上海的家居建材行業在全球影響。

最後我們來回顧下，紅星美凱龍的成功應該説來自於中國大中城市的城市化快速發展，來自於紅星美凱龍對中國大中城市的城市化深刻的認識，也來自於我們對城市文化的理解，而且對於我們所做的項目，我們有堅定的理念。不管做家居項目、百貨項目還是城市綜合體項目，我們堅信我們所做的項目一定會成為這個城市不可分割的一部分，先要成為這個城市的紅星美凱龍再成為中國紅星美凱龍，再成為國際紅星美凱龍，謝謝！