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規模、利潤與風險——禹洲地産的平衡難題

發佈時間:2019/12/4 19:13:58 | 來源 :中國網地産 | 作者:石昊一

11月初,禹洲地産購回2.73億美元2021年到期的優先票據。緊接著又于11月底,發行于2025年到期金額為5億美元,票面利率8.3%的優先票據,計劃用於一年內到期現有中長期境外債務再融資。年關將至,禹洲的資金流動性再次活躍了起來。

2019年以來,禹洲進行了多次發債融資,在資金無憂的同時,抬高了杠桿率,是禹洲今年力求大踏步擴張的一個縮影。

那麼,禹洲為何如此迫切?

一方面,禹洲經歷2016年-2017年的高速增長之後,其規模增速出現了較大下滑,在2018年初稱“2020年銷售1200億不會有問題”的禹洲集團董事局主席林龍安,恐怕沒有想到失速的禹洲未能完成2018年的既定目標;另一方面,禹洲的盈利能力也有所下降,利潤增長乏力的同時,與銷售增速的分化也在加劇。

財務出身的林龍安,一直強調著規模、利潤與風險平穩發展的重要性,但對禹洲來説,如今最迫切的任務依然是“先規模,後利潤”。

折戟2018 千金難買早“知道”

早在2017年,隨著閔係房企們的步步崛起,發跡于廈門的禹洲也按捺不住對規模的追求,踏上衝擊千億之路。為此,林龍安提出了“區域深耕,全國領先”的全新發展戰略,力求在2018年實現600億元銷售額,並於2020年達到1200億元銷售額的目標。

然而,2016年、2017年分別實現銷售額同比增速65.5%和73.7%的禹洲,在2018年的腳步卻慢了下來,不僅增速降到了38.9%,全年560.3億元銷售額亦未完成千億征程上的第一個小目標。

雪上加霜的是,禹洲的收入增速也放慢了腳步,2018年營收同比增速僅為12.0%,而2017年則達到了58.7%。受此影響,禹洲的盈利能力有所下滑,當期74.7億元的毛利較2017年還下降了2.1億元,毛利率由35.4%降至30.7%。

林龍安對外解釋稱:“禹洲的土地儲備大部分都在長三角的一二線城市,而2018年長三角是限價最嚴厲的地方,因此禹洲把差不多90億元的土地貨值往後推了。”

禹洲確實在加大在長三角的佈局力度。自2017年新戰略之後,禹洲來自廈門的銷售佔比由2016年的44.2%下降至35.1%,長三角銷售佔比由34.3%增至43.6%。到了2018年,長三角為禹洲帶來的銷售貢獻已佔據主要地位,佔總銷售額的60.0%,區域銷售額也同比大增263.3%至336.2億元。

同時,禹洲對土地的投入不減,2018年新增土儲超540萬平方米,增幅維持在40%以上。但從禹洲規模、盈利增速放緩來看,還是出現了“千金難買早‘知道’”的情況。 

規模、利潤與風險的平衡難題

2019年無疑是禹洲地産的關鍵一年,既是公司成立25週年,也是上市10週年,更是衝擊千億前的倒數第二年。

為了扭轉2018年的頹勢,禹洲在2019年為自身設定了670億元的全年銷售目標,以期提振士氣。截至2019年中期,禹洲實現銷售額284.7億元,同比增長32.5%,較2018年中期205.0%的同比增速大幅下滑,僅完成了全年目標的42.5%。

同時,禹洲在期內實現營收116.4億元,同比增長25.9%;實現毛利31.4億元,同比增長7.9%;實現歸母凈利潤16.4億元,同比增長23.2%。三者同比增速均出現不同程度的下滑,歸母凈利潤增速降幅超過了46個百分點。

禹洲的盈利能力也在持續走低,繼2018年30.7%的毛利率成為其上市以來最低值之後,2019年中期禹洲的毛利率再次出現下滑,同比下降約4.5個百分點至27.0%,該數據也為禹洲2014年以來的最低值。

林龍安對此表示:“我們可以承諾比一般行業平均水準(25%)高一點的毛利率,未來可實現毛利率在25%-30%之間,高於行業平均的水準。”不過,與禹洲規模相若的寶龍地産和建發房産同期的毛利率分別為38.8%和32.1%,禹洲的盈利能力顯然已出現掉隊情況。

但千億路上難回頭,後悔沒有特效藥,為了衝擊規模,禹洲依舊維持著較高的拿地速度。2019年中期,禹洲新增14個項目,雖較去年同期下降2個,但新增權益面積較去年同期增長31.8萬平方米至153.4萬平方米。這也令禹洲的期末土儲達到了1918萬平方米,總可售貨值超過3400億元,其中80.1%位於一二線城市,平均土地成本5580元/平方米。

然而,禹洲的拿地成本卻出現了較大幅度的上升。2019年中期,禹洲新增項目平均樓面價達到了11106元/平方米,而在去年同期這一數字為5297元/平方米。這導致禹洲在今年上半年花費了141.3億元的代價拿地,為去年同期55.2億元的拿地成本的2.6倍,花掉了禹洲400億元拿地預留金的35%。

另一方面,禹洲為增強資金流動性,于2019年以來進行了多筆發債融資。

·1-3月,發行50億元的供應鏈金融資産支援專項計劃,年利率8.5%,發行三期額度為5億元美元的優先票據,利率分別為8.625%、8.5%和8.5%;

·4月,發行票面利率6.5%的20億元五年期公司債券,及票面利率7.5%的15億元的五年期公司債券;

·7月初,增發4億美元票據,與2016年10月發行的2.5億美金7年期息率6%的票據合併為一期;

·10月底,擬發行于2024年到期金額為5億美元的優先票據,利率8.375%;·11月底,發行于2025年到期金額為5億美元的優先票據,利率8.3%。

大量的融資確實保障了禹洲的在手現金,截至2019年中期,禹洲持有現金357.2億元,現金較為充足。但是,禹洲的加權平均融資成本卻有所升高,年中為7.47%,而去年同期僅為6.52%。

在禹洲最近公佈的10月份數據中,禹洲已實現累計銷售額580.7億元,同比增速已回暖至44.6%,距離670億元目標僅剩89億元左右,但禹洲想要做到規模、利潤與風險間的平衡,似乎並不容易。

(責任編輯:石昊一)
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