4月25日，全國自然資源和不動産確權登記工作會議上，自然資源部部長宣佈：中國全面實現不動産統一登記。這意味著經過十年努力，中國將國土空間所有不動産均進行了統一登記。

不動産統一登記制度成型，為後續高效研究國土空間、推進相關改革等都創造了良好條件，同時也對住房市場將産生積極影響。

“不動産統一登記”相關概念的厘清

其一，“不動産”內容範圍囊括什麼？

“不動産”要比“房地産”範圍更廣，主要包括土地、海域、房屋、林木等定著物，即其不單純指土地和房屋。

城市裏的房屋和相關土地、農村裏的農房和宅基地、農村的耕地，這三類不動産和普通老百姓關係最密切，也是房地産領域關注的重要類型。統計數據顯示，十年來全國累計頒發不動産權證書7.9億多本。這其中很大一部分涉及到農村土地承包經營權、宅基地、城市老舊小區和老公房、遲遲無法辦證的商品住房等。

事實上，“房地産”並不等於“住房”。城市裏的商業地産、工業廠房等都屬於此次不動産統一登記對象，這也意味著本次改革不僅和居民家庭有關，也和企業等機構有關。

其二，不動産統一登記要“登記”什麼？

這裡主要涉及到“硬內容”和“軟內容”的登記。硬內容是指可以測繪或直接統計到的內容，包括房屋坐落、不動産單元號、房屋用途、房屋面積等。

而軟內容是指權利，包括權利人名字(如戶主名字、企業名字等)、權利類型(如土地使用權、房屋所有權等)、權利性質(如出讓、商品房等)、使用期限(如土地使用權截止年限等)、權利其他狀況(如房屋結構、樓層、竣工時間等)。與普通老百姓關係較大的主要指土地使用權和房屋所有權。另外，從這兩年各地不動産登記中心的推進情況看，部分地方還增加了居住權、繼承權等新內容。

其三，本次政策“統一”了什麼？

這裡的“統一”共包括四層含義。一是統一的登記機構，即由自然資源部負責指導和監督全國不動産登記工作，各城市成立統一的不動産登記部門。二是統一的登記簿冊，即紅色的不動産權證書。三是統一的登記依據，包括物權法、不動産登記暫行條例等法規。四是統一的資訊平臺，即各城市不動産登記中心和資訊平臺。

實行不動産統一登記後的資訊庫實現了縱向、橫向打通，縱向指國家、省、市、縣四級打通；橫向指自然資源、房管、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等多部門打通。

共計為800億平方米房屋“發證”

理論上，所有房屋都會納入到本次不動産統一登記制度改革中。筆者基於國家統計局和各地房産普查情況，測算出2022年底全國房屋建築面積約為800億平方米。

通俗理解，不動産統一登記制度已至少為全國800億平方米的房屋頒發了“房産證”或“身份證”。當然，嚴格意義講，有一些房産類型無法納入到統一登記數據系統中，包括本身已有房産證且沒有必要更換的、房産項目違法且短期內難以糾正的特殊案例。

廣義而言，全面建立不動産統一登記制度，是對全國國土空間進行的一次大盤點、大匯總，其涉及各種類型不動産項目，有助於保護相關權利人權益。包括後續土地房屋相關的買賣、抵押、證明等工作，都可基於全國不動産資訊系統更有效地開展推進，也在客觀上更好地盤活了存量市場。

從房地産發展角度看，不動産統一登記將最少帶來三方面影響。

第一，部分有瑕疵、有糾紛、無産證的房産項目有了合規標簽，具備不動産權利證書後，其後續交易將更加順暢。大城市的相關房産交易受益效用更強，包括這兩年持續推進的老舊小區改造、城市更新等工作都將因這項工作而提速。

第二，潛在房屋交易規模必然要增加，換言之，政策落地增加了二手房掛牌量和交易規模，存量房市場也將形成規範、有序、高效的交易模式。

第三，有助於購房政策更加合理規範。全國統一登記，使相關部門具備了跨城市、跨部門的住房登記資訊，自然可提高房地産政策的精準度，有助於促進房地産市場平穩健康發展。

全面建立不動産統一登記制度後，市場對此流傳有一些揣測與擔憂的聲音。筆者認為，不動産統一登記制度利好政府部門對房産資訊的全面掌握和使用，有利於房地産稅開徵工作。但這並不意味著房地産稅的徵收就已“箭在弦上”。房地産稅在2023年並沒有開徵基礎，後續即便開徵，也會考慮要在共同富裕的總體框架下，平衡財稅政策改革導向，以及房地産市場形勢變化等內容進行合理徵收。

此外，政策落地，起碼在短期內，並不會造成市場上明顯的“房東拋售潮”或房價驟降。因為，短期看，全國住房市場正處於復蘇階段，房價總體企穩回升。中期看，新型城鎮化工作繼續推進，合理住房消費需求持續釋放，房價總體平穩向好。因此，新政策效應之下，要在短期內實現房價驟漲驟跌，甚至形成行業較大起伏，並不具備可能性。