調控政策發佈30個月成交不足萬套
北京商辦房進入“冰凍期”

調控新政發佈30個月後，一度紅火的北京商辦房市場進入“冰凍期”。記者從仲介機構獲悉，從2017年4月到2019年10月8日，北京新建商住房項目僅簽約9940套，相當於平均每月只成交了331套。而在2016年，僅一個商住樓盤3個月就能成交400套。

從日售5套到月銷十來套

位於朝青板塊的中弘北京像素是商辦房“神盤”。2016年市場火熱時，僅前11個月，中弘北京像素就成交了1578套，成為當年北京樓市月度成交的第一名。

3年後，這個“神盤”每個月的成交量維持在十幾套左右。經紀人陳先生記得，樓市最火時，想買得上中弘北京像素必須靠搶，動作慢一點兒，看上的房子就沒有了。而現在，僅他們一家機構在賣的房子就有130套，一套房子從看到買，購房人有充足的考慮期。

有經紀人告訴記者，就在2017年3月，同樣一套49平方米的東南向Loft，月初成交價是288萬元，到了下旬就變成了320萬元，不足一月上漲了32萬元。現在，中弘北京像素的賣房業主再也聽不到“漲價”二字，取而代之的，是“能不能再便宜點兒”的詢問。中弘北京像素北區一套46.95平方米的Loft，在仲介門店已掛牌將近7個月，目前的報價是195萬元，折合單價41534元/平方米。“195萬元的價格不是業主的底價，還能談。”陳先生解釋，業主之前因為並不著急賣，所以價格沒有大變動，“按照目前的市場行情，估計能談到185萬元。”

限購後投資客大量離場

類似的情況，也出現在另一個較為有名的商住房——林肯公園。在鏈家網上，林肯公園在售二手房房源已經達到166套，其中不乏有掛牌6個月甚至更長時間的，成交價格上也從最高點時的6萬元/平方米下調到3.9萬元/平方米。

“投資客離場，泡沫都被擠出來了。”北京中原地産首席分析師張大偉表示，2016年商辦的火爆與當時北京對住宅市場執行嚴格的限購政策有關係。相比于70年産權的住宅，總價低、不限購的商辦房一度成為投資客的“聚寶盤”。2017年年初，北京某商辦樓盤開盤時，買家甚至提出加價排號買房。在買家的追捧下，商住房的價格也水漲船高。

限購政策執行後，個人雖然仍可以購買商辦房，但需要符合在京無住房和商辦類房産記錄，且連續5年繳納社保或個稅的條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦房的個人購房貸款。“這麼嚴苛的條件下，投資客早已離場，剛需也把購房資質用在更適合居住的住宅上，炒起來的高房價自然難以維持。”張大偉表示。

限購30個月成交量跌9成

統計數據也支援著市場的反映。根據仲介機構的監測數據，自2017年4月到2019年10月8日，整整30個月，北京新建商辦房項目共簽約9940套。與之可以對比的是，從2014年10月到2017年3月這30個月，北京新建商辦房項目共簽約100187套，相差90247套。限購執行30個月，北京商辦房市場的成交下跌了90.1%。

“量價齊跌，是商辦房市場的普遍狀態。”在張大偉看來，隨著調控政策的持續，北京商辦房的價格已經進入一個歷史低點，未來繼續下調的空間不大。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，限購政策已經讓市場的泡沫加速出清，部分商辦房項目或許已經進入“跌無可跌”的階段。