7月20日下午，《山止川行，行穩致遠，2023上半年南京甲級辦公市場研討會》在南京保利南自智匯中心成功舉辦，數十名商辦業界精英共同復盤2023年上半年市場新變化，探討行業未來，並分享了保利南自智匯中心項目作為城市中心旗艦級商辦項目的核心優勢。

上半年低供應下空置率小幅上揚，租金跌幅收窄

2023年上半年，南京甲級辦公市場僅有金鷹世界B塔一個項目正式入市，釋放9.3萬平方米供應。因疫情後置的租賃需求於2023年一季度落地，問詢量、帶看量顯著回升，短期提振市場信心。4月起，經濟復蘇不及預期，企業謹慎觀望情緒重現。至2023年二季度末，南京甲級辦公樓市場整體空置率30.7%，較2022年末上升0.4個百分點。

租金跌幅收窄，存量去化壓力仍在。2023年一季度及二季度甲級辦公租金累計環比下跌0.6%。小面積租戶成交賬面租金維持不變。在當前高不確定性環境下，業主更願犧牲租金收入或延長免租期換取主力租戶或重點租戶的增量和維穩。

精裝交付成主流選項。新增供應均將以高交付標準入市，已改造存量項目均提供定制裝修選項，部分未改造項目考慮精裝方案提高競爭力。成本的增加進一步壓縮業主利潤空間。

需求行業輪動，優勢産業值得關注。2023年二季度金融服務需求環比回落，但從半年度及長週期來看，金融服務業成交總量仍佔據甲級辦公市場需求絕對主導地位。受益於行業利潤增速抬升及政府引導，製造、能源類企業需求自2022年二季度逆市顯現，光伏、智慧能源、可持續産業當前高活躍度，近一年合計成交面積上升至第二位，其中超半數為外地企業在寧新設點，可謂南京甲級辦公市場特色。為加速去化，部分項目積極引入運營商，于2022年四季度至2023年一季度集中簽約，對甲級辦公去化貢獻佔比遠超其他一二線城市。對經濟形勢高敏感度的專業服務類企業，需求量自2022年二季度起呈階梯式下滑，跌出南京甲級辦公需求主力。

下半年辦公市場需求溫和復蘇，整體供應壓力仍高企

展望下半年辦公市場，可以發現整體的供應壓力仍然高企。2023年全年合計新增甲級辦公供應41萬平方米，近八成尚未正式入市。此外科研辦公及優質商務園區維持放量，2023年合計新增供應超過206.4萬方，其中48.6萬平方米位於主城區。

鋻於各方一致看好四季度經濟企穩回暖，情緒和盈利能力雙重修復，疊加南京産業強市、促進民營經濟高品質發展等政策推進，下半年甲級辦公市場需求有望超越上半年。

産辦邊界消融。科研辦公市場充沛的供應和不斷提升的交付標準，給客戶更多選擇。而甲級辦公市場産業類租戶需求的顯現，讓業主方重新審視産業聚集的促進帶動和産業導向租賃結構的可行性。

大宗投資需求重現。以新加坡等為代表的外資基金及內資私募基金對南京市場關注度回升，除傳統甲級辦公外，投資標的還包括科研辦公、藍領公寓、酒店等類型。未來一年，大宗交易有望逐步落地。投資機構的進入，不僅加速資産流動，同時帶來新的産業機遇或産品形式。

保利南自智匯中心：鼓樓正心，旗艦商務

保利南自智匯中心項目，正位於南京市鼓樓區模範馬路科技創新街區的門戶地段。鼓樓區不僅是南京歷史悠久的人口定居點，也是華東地區高新産業和總部企業集聚區，擁有20多所高校、120多家科研機構、5家省級以上大學科技園、10萬多名專業科技人員，是中國科技資源最密集的城區之一。

保利南自智匯中心由4棟12層準甲級寫字樓（B1-3層為購物中心）構成，建築面積共計約8.6萬方。項目由江蘇保利控股與國電南自共同自持運營，預計2024年初全面投入使用，將為科研、辦公等人群提供同頻世界標準的商務空間與服務。

項目交通便利，周邊200米內有約20條公交線路，約1公里可通達三軌地鐵：1號線新模範馬路站、5號線（在建）、7號線（在建），距鐵路南京站僅約2公里。

全透明LOW-E玻璃幕墻立面，極強通透，隔熱保溫，降音降噪，美觀、環保、健康。約2100-2400㎡標準層方正無柱空間，層高約3.9m，高配10cm架空網路地板。層高約10m大堂，雙核心筒，藝術休憩公共中庭。每棟寫字樓標配4部奧的斯客梯及1部貨梯。日立空調，獨立控制，24小時流量計費。項目還自帶約3.8萬方“宜悅裏”時尚購物中心。

寫字樓租賃現已全面啟動，2023年10月即可入駐。