中國網地産 易浠 2019年，在融資環境收緊、降杠桿的大背景下，作為央企地産商發力的典型樣本，中海地産繼續保持穩健的財務杠桿。8月22日，中海地産2019年上半年報出爐。

半年報顯示，堅持貫徹“房住不炒”、向“開發+運營”主航道邁進的中海地産，2019年銷售增速創五年新高，凈利潤維持行業領先。

銷售額增速創新高

中期業績報告顯示，中海2019年上半年實現合約銷售額1942億港幣，同比增長28.7%，增速創五年新高，也領先於其他同類開發商；商業收入同比增長15.6%至港幣23.5億元。根據公開資料，中海2019年定下的銷售目標是3500億港元，據此計算，中海地産上半年銷售目標的完成度是55.5%。

不過，因過於保守的調性，中海往年增速數據並不好看。申萬宏源數據顯示，2016、2017年年兩年，中海以同比增速17%和10%落後於同期板塊平均增速的53%和54%，直至2018年才實現合約銷售金額同比增長30%至3010億港元。

事實上，自從顏建國入主中海之後，中海加大土地擴張力度，積極謀求開發+運營的轉型，但業內仍然認為中海“過於保守”，這更多得體現在中海地産全年業績目標的制定上。

2019年，雖然上半年已完成業績目標的一半以上，但中海並沒有上調年度目標的打算。針對市場形勢，顏建國表示，“預期下半年內地房地産市場將保持平穩發展，2019年全年合約銷售金額目標仍保持為3500億港元。”

財務杠桿控制得當

與保守銷售業績目標不吻合的是，中海持續穩健的財務杠桿。上半年，中海經營溢利為港幣366.1億元，與去年同期港幣357.5億元，同比上升2.4%。毛利率為34.9%。

儘管因規模和基數問題，2018年，中海被迫將“凈利潤之王”的寶座讓給恒大。但據半年報來看，中海2019年上半年凈利潤繼續保持行業領先。

半年報顯示，中海地産凈利潤同比上升7.4%至港幣249.4億元，凈利潤率達26.7%。業內認為，高額凈利潤折射出中海強勢的財務管控能力。

在大多數房企財務費用上升之際，中海財務費用逆市而行。據中期業績報告顯示，中海財務費用上半年財務費用2019年為4.76億港元，與去年同期6.9億港元相比，有所減少。分銷費用與行政費用佔收入比重為3.1%，保持行業最低質疑。

于六月底，中海現金流充足，半年報顯示，中海地産銀行結余及現金為港幣1120.4億港元，凈借貸比率為35.0%；資産負債率為60.1%，在手現金為1120.4億港幣。上半年，中海進行了5筆融資，總額為390億港元，平均利率僅為3%左右；上半年的平均加權借貸成本為4.28%。　

土儲分佈一二線城

2019年上半年，中海地産投入約90%的資源用於住宅開發，聚焦經濟與人口增長潛力更大一二線城市。中期業績報告顯示，中海在內地和香港買入24幅地塊，2019年上半年累計新增土地儲備建築面積464萬平方米，權益建築面積442萬平方米，新購地權益地價港幣574億元。

其中，一線城市（北上廣深）和香港新購地權益金額253億港元，佔44.1%。2019年上半年末，中海總土地儲備為9175萬平方米。商業資産業務也被中海寄予厚望。半年報顯示，中海地産配置7-8%的資源在商業資産業務，主要集中在寫字樓，而購物中心則是另一個重點，並適度開發酒店物業和長租公寓。

與此同時，中海地産配置1-2%的資源於創新業務，戰略性探索並佈局教育、養老、物流等，培育新的利潤增長點。其中，2019年上半年，在商業資産運營方面，中海的商業收入同比增長15.6% ，達入境幣23.5億元。

截至2019年6月底，中海持有並投入運營的商業物業總面積425萬平方米，包括45棟寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店，是中國內地最大的單一業權寫字樓發展商和運營商。

點評：2019上半年，中海地産在市場拓展積極的同時，引發了資本市場對其庫存和短期內利潤率面臨壓力的擔憂。並且，儘管由於規模技術問題，中海“凈利潤之王”的交椅已被迫讓位，但從2019年上半年報顯示：憑藉較高的信用評級，中海依然具有強大的融資優勢，財務費率與綜合融資成本長期處於行業低位，使公司具備高凈利潤的基礎，凈利潤仍然維持在行業領先水準。

然而，由於穩健、保守的調性由來已久，中海給2019年定下的全年業績目標，在外界看來仍顯得過於保守。未來，如想繼續坐上“凈利潤之王”的寶座，中海不得不加快拿地速度力爭規模。