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博鰲現場丨融信余麗娟:練好內功等風來

發佈時間:2019/7/28 16:24:48 | 來源 :中國網地産

7月28日,博鰲·21世紀房地産論壇第19屆年會迎來主論壇日。在“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”主題演講環節中,融信集團總裁、融信中國執行董事余麗娟在現場做了《千億融信的企業發展思考》的演講主題。

3年時間實現100億到1000跨越,行業裏有兩家,一家是中梁,一家是融信。

作為一家以做中高端和改善産品為主的企業,目前融信已經佈局了9個核心城市群的39個城市,大範圍上主要分成三大區域,一個是長三角,一個是大灣區,還有就是中原。重點聚焦區域為長三角和海西區域,佔了集團80%的土儲,而這其中又以南京、上海、杭州、福州這四個城市為主,4個城市的項目總量佔集團已佈局的39個城市的45%。

而千億之後,融信開始嘗試城市更新,嘗試TOD開發,找尋從黑馬到千里馬的篤定路線。並在提高評級、提升運營效率、每人平均效能和産品溢價、服務力方面,以及降低融資成本、降低公司運營風險方面做出了更多的思考。

余麗娟總結表示:融信致力於做優質的企業,準備盤旋而上。在沒有機會的時候,練好內功,靜等機會,機會到來的時候彎道超車。   

以下為余麗娟演講實錄:

今天的演講主題是《千億融信的企業發展思考》,很多媒體的朋友説融信作為一家上市公司,20多強,實際上在公眾場合融信的聲音很少,所以很多人不知道融信是一家有什麼樣特點的一家企業,今天利用這個機會簡單介紹一下融信。

從圖上看到4個數字,3年,9城,單價21672,2542萬平方。先説3年,融信速度,應該來説目前在這個行業裏面,從100億到1000億的跨越最短時間的3年,除了融信還有中糧,這個標簽説明融信在過去的發展是非常快的。這三個圖表一個是營收、總權益、總資産,3年我們各項的指標都有非常大幅度的增長,從67%到80%不等。3年累計拿地,16—18總的總額佔總的投融資的63%。

9城,峰會論壇上聽到很多業內的分享其實有很多規模差不多的企業,可能他們城市的差不多,有70、80啊家公司,甚至更多,融信只有39個城市,融信是區域生根的城市。主要分成三大區域,一個是長三角,一個是大灣區,還有就是中原。我們主要是9個核心的城市群,長江西岸、長江中下游等等,可以看到聚焦重點的區域,其實就是兩大塊,長三角+海西佔了80%。我們有大部分土儲在這些城市,長三角和海西中的4個城市為主,南京、上海、杭州、福州,項目的總量佔39個城市的45%。

第三個數字21672平房單價,説的是融信的品質。我們是2018年上半年銷售500億以內的內房股,全國上市的房産均價排第6名,跟我們的産品和産品屬性決定的。我們一開始比較喜歡在核心的地方一二線,在核心的區域拿地。註定了它一定是以做中高端和改善為主的産品。

到目前為止,有4大産品係的沉澱,一個是世紀係、海月係、海天。因為我們的佈局,因為我們的産品,我們企業有一個基因是品質的基因,70%是品質的基因,新拿地我們做一些創新和標新立異,70%的複製,70%的慣性,加上30%的創新。2542萬平方,説的是土儲,剛才説過了,土地的儲備在長三角和海西、大灣區佔了43%,大灣區是30%,土地的成本只有6356元/平方米,其實我們樓地比差不多是3.3%、3.4%,手上的土地是優質的土地。開發的模式是以招牌挂,以及一二級聯動為主。目前已經開發的和正在開發的加起來,一二級聯動的建築面積有差不多700萬平方。我們有一些特色的開發模式,城市更新是現在比較熱的詞,實際上從2009年之前就開始做城市更新的項目,就是舊改的項目。目前做了6個項目,加起來接近700萬,現在做一些TOD的項目嘗試,目前有2個項目已經落地。

融信被業內説是一匹黑馬,如何從黑馬到千里馬,下面跟大家分享一下,有一些點的思考。後千億融信,我們的未來在哪。説到市場、經濟、政策台下有非常多的專家,我就不班門弄斧了。每個人對這些的理解都差不多,我們的機會在哪。我覺得一個概念是城市化,中國的城市化是不到60%,跟發達國家還是有差距的。這兩天的論壇不停提到的詞是城市群、都市圈。城市群是未來發展的主要單元,城市更新有40億平方的改造規模,4萬億的資金投入,這是未來房地産市場增長的動力之一。

融信在杭州進行了一些佈局,主要由第三事業部負責。融信有4個事業部,第三事業部去年總的銷售額應該集團的1/3,所以説把這個做為融信比較典型的事業部,用幾分鐘做一個簡單的分享,對同行一些想做區域深耕的有一些幫助。都説無品質不杭州,我在杭州待了三年多。媒體圈有一句話,你愛他,就讓他來杭州做房地産,這裡有非常高的制高點和氛圍,喜歡這個行業的人如魚得水,如果你恨一個人,也讓他來杭州做地産。杭州是讓人又愛又恨的地方,杭州有這麼多年的深耕,業主對産品的鑒賞力非常的強,我們在杭州不到5年的時間,去年權益是排在杭州地區的第二名,當時做了哪些佈局的思考,第一,地拿對了,第二,房子造好了。這也是第三事業部的邏輯,在對的時間,在對的地方拿了地,在2016年1月份的時候第三事業部只有3個項目,現在是52個項目,三年的時間發展非常快。剛才説了杭州是品質之城,在這個地方做産品,真的要打起12分的精神。這麼幾年確實戰戰兢兢如履薄冰,給市場呈現了比較好的産品。去年有2個在全國比較出名的網紅盤,創世紀和藍天項目。城市深耕+品牌塑造,在做區域深耕的時候,邏輯很簡單,20%-30%的地會在這個城市最核心的地方,70%-80%的項目在市中心和城鄉結合的地方,要保持品牌的高地,專注做品質和中高端,不能下沉到五六線,在此過程中不能忘記了原來做什麼,擅長做什麼,我們總共40、50個項目,會有10個項目在市中心,結束了這些項目後會再新增,一直肩負著抗起品牌大旗的責任,其他的以流量為主,有些是以品牌溢價為主,5月20日是融信的品牌日。

第三,強骨幹,1+N,所有的事業部都是以一個城市為主,往福建省周邊進行滲透,去周邊做一些滲透,杭州向浙江省其他的地級市做一些補充。我們希望杭州的模式可以成為融信探索和複製的模式。2019年調結構為發展,我喜歡騎車,要奮力的踩,上坡的時候還要調整呼吸,為下一次的爬坡做準備。2018年合約的銷售額是1200億,今年是1400億,15%的增長,規模不是未來頭部企業的競爭啊力,我覺得規模重要嗎?其實在千億之後,規模一定是重要的,但一定不是最重要的。在這個階段,對融信來説,做強比做大更重要。第二個詞是高評級。境內是三個A,境外是B,2019年持續提升評級,高評級為了有更多更豐富的資金來源的渠道,也意味著更低的成本。

強運營能力,市場再好的時候,也有很多企業倒閉了,市場再差的時候,優秀的企業依然活的很好,練好內功是非常重要的,未來要提升運營效率、每人平均效能和産品溢價。使得我們未來在跑的時候跑得更好更快,姿勢比同行更優美一些。

説到提升産力的時候,未來企業競爭更多的是這兩端的競爭,前端和後端的競爭。昨天聽了論壇非常有收穫,昨天顧老師提到了住有優居、樂居、綠居,就是第四代建築。未來對房地産公司,如何做更好的産品,如何做更好的社區,做數字化、智慧化和符合市場以及小業主的社群。另外是服務,不單單講的是物業的服務,服務更多是客戶全生命週期的的服務。

低負債,2017年的時候,負債是比較高的159%,2018年降到105%,今年有大幅度的下降負債率,通過兩年的時間,用一些長債換短債,提高自己的安全邊界,更好的管理安全邊界。未來的規模增長在哪,可能自己不能犯錯,自己要做得好。你要等待對手來犯錯,對手犯錯的時候,你有資金準備好,而且你比別人反應速度更快一些。

我們致力於做優質的企業,準備盤旋而上。在沒有機會的時候,練好內功,敬等待機會,機會到來的時候彎道超車。以上就是我的分享,謝謝!   

(責任編輯:陳伊穎)
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