7月28日，博鰲·21世紀房地産論壇第19屆年會迎來主論壇日。在“走出舒適區：穩定平衡視野下的中性增長”主題演講環節中，融信集團總裁、融信中國執行董事余麗娟在現場做了《千億融信的企業發展思考》的演講主題。

3年時間實現100億到1000跨越，行業裏有兩家，一家是中梁，一家是融信。

作為一家以做中高端和改善産品為主的企業，目前融信已經佈局了9個核心城市群的39個城市，大範圍上主要分成三大區域，一個是長三角，一個是大灣區，還有就是中原。重點聚焦區域為長三角和海西區域，佔了集團80%的土儲，而這其中又以南京、上海、杭州、福州這四個城市為主，4個城市的項目總量佔集團已佈局的39個城市的45%。

而千億之後，融信開始嘗試城市更新，嘗試TOD開發，找尋從黑馬到千里馬的篤定路線。並在提高評級、提升運營效率、每人平均效能和産品溢價、服務力方面，以及降低融資成本、降低公司運營風險方面做出了更多的思考。

余麗娟總結表示：融信致力於做優質的企業，準備盤旋而上。在沒有機會的時候，練好內功，靜等機會，機會到來的時候彎道超車。   

以下為余麗娟演講實錄：

今天的演講主題是《千億融信的企業發展思考》，很多媒體的朋友説融信作為一家上市公司，20多強，實際上在公眾場合融信的聲音很少，所以很多人不知道融信是一家有什麼樣特點的一家企業，今天利用這個機會簡單介紹一下融信。

從圖上看到4個數字，3年，9城，單價21672，2542萬平方。先説3年，融信速度，應該來説目前在這個行業裏面，從100億到1000億的跨越最短時間的3年，除了融信還有中糧，這個標簽説明融信在過去的發展是非常快的。這三個圖表一個是營收、總權益、總資産，3年我們各項的指標都有非常大幅度的增長，從67%到80%不等。3年累計拿地，16—18總的總額佔總的投融資的63%。

9城，峰會論壇上聽到很多業內的分享其實有很多規模差不多的企業，可能他們城市的差不多，有70、80啊家公司，甚至更多，融信只有39個城市，融信是區域生根的城市。主要分成三大區域，一個是長三角，一個是大灣區，還有就是中原。我們主要是9個核心的城市群，長江西岸、長江中下游等等，可以看到聚焦重點的區域，其實就是兩大塊，長三角+海西佔了80%。我們有大部分土儲在這些城市，長三角和海西中的4個城市為主，南京、上海、杭州、福州，項目的總量佔39個城市的45%。

第三個數字21672平房單價，説的是融信的品質。我們是2018年上半年銷售500億以內的內房股，全國上市的房産均價排第6名，跟我們的産品和産品屬性決定的。我們一開始比較喜歡在核心的地方一二線，在核心的區域拿地。註定了它一定是以做中高端和改善為主的産品。

到目前為止，有4大産品係的沉澱，一個是世紀係、海月係、海天。因為我們的佈局，因為我們的産品，我們企業有一個基因是品質的基因，70%是品質的基因，新拿地我們做一些創新和標新立異，70%的複製，70%的慣性，加上30%的創新。2542萬平方，説的是土儲，剛才説過了，土地的儲備在長三角和海西、大灣區佔了43%，大灣區是30%，土地的成本只有6356元/平方米，其實我們樓地比差不多是3.3%、3.4%，手上的土地是優質的土地。開發的模式是以招牌挂，以及一二級聯動為主。目前已經開發的和正在開發的加起來，一二級聯動的建築面積有差不多700萬平方。我們有一些特色的開發模式，城市更新是現在比較熱的詞，實際上從2009年之前就開始做城市更新的項目，就是舊改的項目。目前做了6個項目，加起來接近700萬，現在做一些TOD的項目嘗試，目前有2個項目已經落地。

融信被業內説是一匹黑馬，如何從黑馬到千里馬，下面跟大家分享一下，有一些點的思考。後千億融信，我們的未來在哪。説到市場、經濟、政策台下有非常多的專家，我就不班門弄斧了。每個人對這些的理解都差不多，我們的機會在哪。我覺得一個概念是城市化，中國的城市化是不到60%，跟發達國家還是有差距的。這兩天的論壇不停提到的詞是城市群、都市圈。城市群是未來發展的主要單元，城市更新有40億平方的改造規模，4萬億的資金投入，這是未來房地産市場增長的動力之一。

融信在杭州進行了一些佈局，主要由第三事業部負責。融信有4個事業部，第三事業部去年總的銷售額應該集團的1/3，所以説把這個做為融信比較典型的事業部，用幾分鐘做一個簡單的分享，對同行一些想做區域深耕的有一些幫助。都説無品質不杭州，我在杭州待了三年多。媒體圈有一句話，你愛他，就讓他來杭州做房地産，這裡有非常高的制高點和氛圍，喜歡這個行業的人如魚得水，如果你恨一個人，也讓他來杭州做地産。杭州是讓人又愛又恨的地方，杭州有這麼多年的深耕，業主對産品的鑒賞力非常的強，我們在杭州不到5年的時間，去年權益是排在杭州地區的第二名，當時做了哪些佈局的思考，第一，地拿對了，第二，房子造好了。這也是第三事業部的邏輯，在對的時間，在對的地方拿了地，在2016年1月份的時候第三事業部只有3個項目，現在是52個項目，三年的時間發展非常快。剛才説了杭州是品質之城，在這個地方做産品，真的要打起12分的精神。這麼幾年確實戰戰兢兢如履薄冰，給市場呈現了比較好的産品。去年有2個在全國比較出名的網紅盤，創世紀和藍天項目。城市深耕+品牌塑造，在做區域深耕的時候，邏輯很簡單，20%-30%的地會在這個城市最核心的地方，70%-80%的項目在市中心和城鄉結合的地方，要保持品牌的高地，專注做品質和中高端，不能下沉到五六線，在此過程中不能忘記了原來做什麼，擅長做什麼，我們總共40、50個項目，會有10個項目在市中心，結束了這些項目後會再新增，一直肩負著抗起品牌大旗的責任，其他的以流量為主，有些是以品牌溢價為主，5月20日是融信的品牌日。

第三，強骨幹，1+N，所有的事業部都是以一個城市為主，往福建省周邊進行滲透，去周邊做一些滲透，杭州向浙江省其他的地級市做一些補充。我們希望杭州的模式可以成為融信探索和複製的模式。2019年調結構為發展，我喜歡騎車，要奮力的踩，上坡的時候還要調整呼吸，為下一次的爬坡做準備。2018年合約的銷售額是1200億，今年是1400億，15%的增長，規模不是未來頭部企業的競爭啊力，我覺得規模重要嗎？其實在千億之後，規模一定是重要的，但一定不是最重要的。在這個階段，對融信來説，做強比做大更重要。第二個詞是高評級。境內是三個A，境外是B，2019年持續提升評級，高評級為了有更多更豐富的資金來源的渠道，也意味著更低的成本。

強運營能力，市場再好的時候，也有很多企業倒閉了，市場再差的時候，優秀的企業依然活的很好，練好內功是非常重要的，未來要提升運營效率、每人平均效能和産品溢價。使得我們未來在跑的時候跑得更好更快，姿勢比同行更優美一些。

説到提升産力的時候，未來企業競爭更多的是這兩端的競爭，前端和後端的競爭。昨天聽了論壇非常有收穫，昨天顧老師提到了住有優居、樂居、綠居，就是第四代建築。未來對房地産公司，如何做更好的産品，如何做更好的社區，做數字化、智慧化和符合市場以及小業主的社群。另外是服務，不單單講的是物業的服務，服務更多是客戶全生命週期的的服務。

低負債，2017年的時候，負債是比較高的159%，2018年降到105%，今年有大幅度的下降負債率，通過兩年的時間，用一些長債換短債，提高自己的安全邊界，更好的管理安全邊界。未來的規模增長在哪，可能自己不能犯錯，自己要做得好。你要等待對手來犯錯，對手犯錯的時候，你有資金準備好，而且你比別人反應速度更快一些。

我們致力於做優質的企業，準備盤旋而上。在沒有機會的時候，練好內功，敬等待機會，機會到來的時候彎道超車。以上就是我的分享，謝謝！