7月27日，2019博鰲·21世紀房地産論壇第19屆年會在海南三亞隆重舉行。在會上金科地産集團股份有限公司聯席總裁方明富作了題為“千億金科，美好新生 從跨越發展到美好生態圈的建設”的主題演講。

方明富表示，金科2018年規模突破千億之後，企業在戰略調整方面也進行了新的思考和調整。

他認為，從區域生態來看，從來沒有孤立的城市。區域內的協同發展，才可以共生共贏。中國有兩個非常有明顯和良性的城市群，一個是計劃2030年建成全球有影響力城市群的長三角城市群。其目前在經濟、産業、人口、城鎮、交通以及區域和政府之間的協同應該是最良性的。長三角城市群的量級與産業之間的協同是非常的良性，區域的一體化建設非常快。例如江浙和上海之間的連接，對話平臺和機制非常的順暢，面積是國土的2.2%，佔了中國1/4的經濟總量和增加價值。

而另一個就是最近非常火的粵港澳大灣區，它的經濟總量將在2030年成為全球四大灣區之首，這個城市群的優勢在於港口經濟、三産、人口導入和人口素質等等，對外和前沿的經濟結構和産業導向。

聊到如何構建城市群中良好的生態，方明富認為需要從人口結構、經濟産業，交通等方面去進行整個體系思考或者是全局思考。

首先要思考的是城市系統，即在城市群中，或者是城市內部，思考如何構建生態系統。方明富認為，城市生態的驅動，不進則退，不變則止。“有些城市發展了以後，逐漸的走下坡路，有些城市發展非常的良性和欣欣向榮”。

他以香港和深圳為例進行比較。香港的GDP在去年已經落後於深圳，香港2.4萬億，深圳去年達到了2.8萬億，核心的邏輯就是産業。香港的産業的空心化非常嚴重，過渡依賴於地産和金融。深圳高新技術、金融、地産、物流，整個多元化支撐了深圳的快速發展，深圳未來還有很大的空間，這也是良性和城市生態系統的表現。無論大中小內部匹配和城市結構就是良好的生態系統。例如城市的旅遊，如果有良好的生態系統，就會做的非常好。

第二個是思考如何構建企業系統。落實到企業的層面，系統如何構建，激勵的市場競爭中，目前房地産系統競爭越來越激烈，而企業系統是自然構建的過程。比如，小米生態圈，就構建了非常健全的生態圈，促使企業進一步的壯大。阿裏的生態圈覆蓋了服務、消費、娛樂、創新、物流等等，這都是良好生態圈的建設。企業從單一産品做到一定的規模後，就會出現邊際效應遞減的情況，這是客觀的經濟規律。作為房地産企業，不可能每一樣東西都自己做，如何構建良性的供應商的生態，也是促進企業的發展，良性和諧發展是要素之一。

第三個是地産系統。金科作為房地産企業，這幾年也在思考自己的生態系統是怎樣的。現在房地産行業的生態發生了幾個非常明顯的變化。2015年前行業的集中度不是特別的明顯，2016—2018上揚的幅度越來越大，行業和企業的集中度越來越明顯，大的越大，強者恒強的現象越來越明顯。全國前十強房企拿地的規模排名佔到全國總市值的52%，千億房企拿地的數量跟前十強拿地的數量佔到全國總供給的51%。去年30家上千億的房企。最近幾年我們進行了研究，2015年拿地後百分之九十的項目是賺錢了，2016年項目拿地後有41%是賺錢的，50%是平的。2017年下降的更加的厲害，賺錢的是31%，10%是平的，其他的是虧損的。2018年45%是賺錢，10%是平的，其他的是虧的。方明富認為這是不是新的房地産現象，城市群的今天，大量的人口導入，這也是符合規律的。因為政策的調控，按照現價的方式反推就是這樣的現象，實際上很多的企業是不賺錢，或者是效率比較低的。這種情況下，如何構建企業的發展和自己的生態圈，很多大型的企業，在平衡自己的産品佈局。三四線其他的地區用量對衝虧損的項目，沒有相應的規模，無法實現對衝，未來的發展之路是比較難的。在這種現象下，頭部的企業，排名前十強的企業增長速度是最快的，全員覆蓋，區域深耕，高速增長，堅守二線，而且是橋頭堡，大家在堅持。

此外，方明富還對近3年的行業排名變化做出了三點總結。

首先是企業從以前的高速增長、加速起飛到現在的群狼模式。“從2015—2018年銷售增長率是逐年遞減，我們集團遞減到4%到5%，上半年遞減了1%，去年也遞減了，但是金額在不斷地上漲，上半年的銷售金額比去年有8%多的增長。另一方面層面説明房價在逐漸的提升”。

其次就是，從經濟的擴張到穩定的增長，從經濟規模到人才的建設。第三，未來中國房地産企業要不斷地思考，以客戶為中心，構建相關産業鏈的企業生態，這也是金科最近幾年努力思考和構建的企業方向和戰略發展。無遠慮必近憂，謀生態，為發展。