(經濟觀察)學者把脈中國樓市：勿泛化泡沫 城市群係新增長極

中新社三亞7月28日電 (夏賓)房價波動、調控政策、投資目標，這三個詞時常挑動著中國購房者和房企的神經。當前，中國樓市狀態動向究竟如何？博鰲·21世紀房地産論壇第19屆年會28日在海南三亞舉行，從與會學者和從業者的觀點中，可感知當前中國樓市“溫度”。

“我們沒有大泡沫，沒有像日本(上個世紀)90年代初期、像中國香港1998年前後暴跌的狀態，我們是軟著陸，有一點小泡沫，但在不斷地進行調整，這是好事情。”中國經濟體制改革研究會副會長樊綱如是説。

他認為，如果全面放開樓市調控政策，中國居民的購買需求仍舊強烈，一旦出現炒房和投資需求過大就會形成泡沫，由此不得不採取短期的限制措施，以抑制泡沫形成。

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康對中新社記者表示，在某些階段某些城市，當炒房情緒過熱時是存在一定泡沫的，短期炒房推高房價，隨後通過局部的小泡沫破滅和市場作用的消化，又會恢復正常。“過去幾年，北京周邊燕郊的房價就有劇烈的上漲和下跌，這就是局部的小泡沫。”

賈康提醒，不能泛化泡沫概念，並非所有漲價都是泡沫，同時要對短期炒作尤為警惕，防止局部小泡沫影響整體市場。

為防止樓市過熱，中國各地政府出臺了一系列調控措施，其中就包括限價。但調控政策並非一成不變，限價政策已在多個城市取消。

“限價政策不具備市場經濟的特徵。”賈康認為，在抑制樓市過熱的前期階段，限價政策可起到平復市場情緒的作用，但若長期實施限價只會讓後面的路越走越窄。

賈康解釋稱，在限價政策下，會導致開發商按照市場行為預期的投資回報無法實現，在本就是一個賣方市場的房地産行業，容易導致開發商積極性降低，長此以往會造成供給品質差或供給數量少。

樊綱認為，限價限制了市場價格機制本身，容易出現“遞條子”“走後門”“員工購買倒出去”等現象，限價無法解決根本問題。

當前，房企融資渠道被明顯收緊，而市場和企業的分化亦在加劇。告別了樓市的黃金時代，如今走出舒適區的房企正在找尋新的增長極。瞄準城市群是參加上述年會的房地産從業者給出的方向。

首創經中産業新城平臺副總經理董茜稱，提到城市群，京津冀、長三角、珠三角、成渝及長江中游五大城市群是中國最有潛力的地方，11%的國土面積貢獻了55%的經濟規模和47%的商品房銷售面積，城市群所提供的工作空間會吸引越來越多的人們聚集。

她認為，城市群中的中小城市是房地産企業未來10年投資開發的熱點。在城市群經濟體中，房地産企業的投資開發將重點關注産業、交通、人口、物流、政策等多個核心要素。

佳兆業集團首席增長官、經濟研究院院長劉策特別提到粵港澳大灣區。他指出，2017年粵港澳大灣區地産開發的市場規模是1萬億元(人民幣，下同)，至2020年市場規模預計可達2萬億元，而從全國角度看，地産開發的市場規模去年接近16萬億元，未來的巔峰規模是20萬億元，粵港澳大灣區要佔到十分之一。

“從國內的視角來説，把握住了大灣區，等於把握了全國最有發展的區域。”劉策説。