“面對這種狀況，我已經做了很多準備，包括考了很多證書，一旦公司有什麼變化，要做好隨時辭職的準備。”一位房企中層在談到今年下半年以來的房企高管離職潮時對中國證券報記者這樣表示。而剛剛過去的一週，便有融信中國、正榮地産、旭輝集團、俊發集團在內的四家房企發生高管離職。

業內人士指出，房企高管離職潮背後，折射的是國內房地産市場拐點已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈。近年來，雖然各大房企紛紛加大轉型力度，努力提升非房地産業務的收入佔比。但是，面臨突如而至的行業下行，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰略收縮、開源節流成為很多房企的當務之急。

上演高管離職潮

最近一週，各大房企上演高管離職潮：11月12日，融信中國執行總裁吳劍確認離職；11月13日，正榮地産財務總監、聯席公司秘書談銘恒辭任；11月14日，旭輝集團宣佈集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬離職；11月15日，俊發集團發佈人事公告，稱因長期在異地工作，不能兼顧家庭，張海民申請辭去總裁職務……

房企高管離職本屬正常，特別是在前幾年行業上行時期，各大房企通過高薪挖角以求快速擴張從而造成的高管跳槽非常常見。不過，在眼下國內房地長行業“凜冬將至”，又到年關保增長的關鍵階段，房企高管集中出走折射出的卻是行業下行背景下增長乏力，房企被迫走馬換將的一種無奈。

“過去幾年房企銷售連創新高，很多房企動輒創出50%的高增長，一些房企甚至翻倍增長。但現在看來，2018年的銷售額，包括2019年的銷售預期，會較前幾年有一個非常大的變化。在這種背景下，一旦銷售進度離全年的銷售目標有非常大的差距，職業經理人的變動也會非常大。”中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

比如，孔鵬離職的背後，是旭輝北京區域銷售額據稱目前已完成70億元，但離全年300億元的目標相去甚遠；而今年8月行政總裁曹舟南離職的綠城中國，前10月總合同銷售金額約1154億元，達標率僅為64.1%；今年銷售目標為2000億元，而上半年銷售額完成率不足一半的泰禾集團在下半年同樣經歷了人事動蕩。

“銷售額是最直觀的一個指標，除此之外房企內部還有各種各樣的指標，比如土地儲備如何，一級開發如何，二級開發如何，融資做得怎麼樣……這些都是考核職業經理人的具體指標，而行業下行的影響是綜合的，有可能銷售額達標了，但是融資指標沒有完成，同樣會造成高管的被迫離職。”某中小房企高管對中國證券報記者表示。

對此，易居房地産研究院總監嚴躍進告訴中國證券報記者，“國內房地産行業的降溫未來一段時間預計不會結束，房企高管的動蕩預計也會持續下去。”

房地産拐點已至

2012年，當萬科表示房地産進入“白銀時代”的時候，大多數人還認為這是杞人憂天。而當今年9月萬科董事局主席鬱亮表示房地産“轉折實實在在到來了”，並打出“活下去”的口號時，沒有人再認為這是危言聳聽。

“國內房地産市場拐點已至，這已經成為全行業共識了，只是大家沒有想到拐點會來得這麼快。比如我們公司，前幾年的時候擴張非常迅猛，在招拍挂市場上依靠杠桿資金無差別拿地，地塊性質、所處位置可以説是一概不管。但今年行業突然下行，壓力馬上就來了。”上述中小房企高管告訴中國證券報記者。

拐點的到來，在近日國家統計局發佈的1-10月全國房地産開發投資和銷售數據中已經顯露端倪。其中，10月銷售面積在低基數下依然同比下跌3.1%，延續了9月同比下跌3.6%的負增長態勢，“金九銀十”徹底失色。同時，投資和新開工增速也顯著回落，10月房地産開發投資額同比增速較9月下降1.2百分點至7.7%。

“拐點”二字，也意味著國內房地産市場的下行，並不是短期波動，而很可能成為長期趨勢。日前，各大券商在預測2019年樓市的時候，悲觀的論調充斥在字裏行間。

其中，華泰證券認為，居民加杠桿後繼乏力，預計2019年商品房銷售面積同比減少5.4%。受銷售下行影響，房企資金鏈將進一步緊張，拿地力度將逐漸衰減，疊加提前繳清土地款造成的2018年高基數，預計土地購置費將下滑10%。新開工增速呈現前高後低的局面，預計全年增長4.9%。總體來看，預計2019年開發投資增速為0.9%。

中金公司的預測則更為悲觀。其認為，目前房地産市場不論從大週期還是小週期而言均剛剛跨過頂部，進入下行階段。2019年全國商品房銷售大概率將出現五年來首次同比下跌，面積和金額跌幅預計均在10%左右。基本面加速下滑將導致明年房地産開發投資和新開工面積同比增速顯著轉負，跌幅預計分別達到5%和10%。

轉型“遠水難解近渴”

對於國內房地産市場拐點的到來，各大房企早有準備。

今年以來，各大房企掀起了更名潮：1月，朗詩地産更名為“朗詩集團”；3月，時代地産更名為“時代中國”；5月，中航地産更名為“中航善達”；7月，龍湖地産更名為“龍湖集團”；8月，萬達商業地産更名為“萬達商業管理集團”；合景泰富地産更名為“合景泰富集團”；9月，萬科旗下的深圳萬科房地産更名為“深圳萬科發展”……

更名潮折射的是房企轉型的決心。以萬科為例，自2012年提出房地産行業進入“白銀時代”以來，萬科加大了向城市生活服務商的轉型力度，長租公寓、商業開發與運營、物流倉儲服務、教育和養老等業務均獲得長足發展。鬱亮在今年的股東大會上就表示，“萬科(未來)還是地産公司嗎？不應該是了吧，如果是也會慘澹經營。”

不過，從目前來看，非房地産業務在房企總體收入中的佔比絕大多數不足10%，且大多數屬於長遠佈局，利潤率更是沒法跟房地産業務相比。而眼下國內房地産拐點已經來臨，“遠水解不了近渴”的情況下，大多數遭遇壓力的中小型房企的當務之急是收縮業務戰線，開源節流，抵禦行業寒冬。

比如，連續兩年被評為“最佳僱主”的旭輝集團于11月初發佈了《關於全集團全面開展“開源節流、瘦身行動”工作的通知》，在辦公租賃、車輛配置與運營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進行“節流”。例如，差旅費方面，要求全集團全員經濟艙出行、全員住宿標準降低一個等級，明年差旅費每人平均降10%。

再比如華夏幸福，最近一段時機，一是公司控股股東以137.7億元的對價轉讓19.7%的股權，引入平安資管作為戰略投資者；二是盤活存量土地，轉讓給萬科70%左右的京津冀地區存量土地，一方面回收現金，另一方面分享開發收益；三是進行架構調整，比如將小鎮業務和産業新城業務合併。