受到宏觀金融政策影響，相比2018年的房地産融資環境，2019年會有很大的改觀。

近期，多地釋放取消限價、限購信號的消息引發高度關注，一些重要會議的文字表述也牽動著市場敏感的神經。2019年樓市究竟會怎麼走，成為當前公眾和市場最為關注的話題。

市場普遍預期房地産調控或將再度放鬆，擔心房價再度攀升。不過，無論是“分類調控”還是“分類指導”，只是政策層面的微調，樓市大方向並沒有改變。自十九大報告以來，樓市政策就不斷向住房的“居住屬性”傾斜，最新的中央經濟工作會議就是2019年經濟工作的總部署，強調“房住不炒”。

總體而言，如今的房地産行業發展正處於“轉軌階段”，彎道減速不僅是“交通規則”，更是“生存規則”。2019年作為樓市彎道後第一個年頭，“穩”是基調，“穩中有進”是趨勢。

首先，全國樓市基本面呈現“穩中有進”跡象。從土地市場來看，土地供應面積和成交面積均有所上揚，土地出讓收入同比增加。據中國研究院數據顯示，2018年全國300個城市土地出讓金額為41644億元，同比增加2%。土地供應增加兩成，刺激土地成交面積和成交額的上揚。考慮到房地産行業建設週期，這也就意味著，土地市場上的良好表現將反映到未來房地産市場的供給側。不過需要注意的是，房地産商“順經濟風向”行事會使得其對市場的積極作用釋放表現為過程性的特點。

值得一提的是，不同城市土地市場呈現出不同的特點，“差別化調控”政策的影響或將延續。據中國研究院數據顯示，北上廣深等一線城市土地供需均下滑，二線城市供求上揚，三四線城市異軍突起。從土地市場的表現來看，一二線城市土地受政策影響程度較大，但是考慮到人口的流向，需防政策風向轉變帶來的市場過冷過熱的不穩定風險。

需要注意的是，雖然2018年土地市場流拍數量有所增加，但是租賃市場後來居上，可以很好地實現對市場承接。同時，政府方面在政策上也給予了積極的回調，給予了市場很好的政策支撐。此外，國家方面也積極給予購地優惠，放寬購地限制，以刺激拿地積極性，穩定市場預期。

就房地産開發投資市場來看，雖説2018年全國房地産開發景氣指數略有回落，但是相比2017年同期依舊是微幅上揚。換句話説，企業的開發投資意願依舊很強，市場表現不強，缺少的是市場時機。

當然，需求方對房地産市場的支撐最終還要依賴於經濟基本面的走向，從總體上來看，2018年經濟總體運作平穩，經濟增速維持在6.5%-7%之間，貨幣政策總體持續穩健，供應量略有回落。雖説貨幣政策略有收緊，但是考慮到房地産市場銷售現狀，其利於穩定房價預期。國家統計局數據顯示，2018年1-10月，全國商品房銷售面積達133117萬平方米，同比增長2.2%，商品房銷售額115914億元，同比增長12.5%。考慮到2018年下半年房地産市場嚴控對市場的衝擊，以上數據表明，被壓抑的部分需求需要釋放的空間將會相當大。

2019年的經濟工作會議也明確指出，穩健的貨幣政策要鬆緊適度，積極的財政政策要加力提效，實施更大規模的減稅降費，事實上是對宏觀經濟的一種積極刺激。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，對房地産市場不再收緊，事實上也是一種鬆綁。我國樓市受到政策因素影響的程度遠遠超過市場因素，所以這也是2019年樓市“穩中有進”的根基所在。

事實上，受到宏觀金融政策影響，相比2018年的房地産融資環境，2019年會有很大的改觀。綜上，無論從經濟基本面、貨幣政策以及金融政策，還是從土地市場、租賃市場、開發投資、銷售市場來看，放眼2019年，房地産市場會以“穩”為基調，“穩中有進”是趨勢。

作者：盤和林（經濟學者）