2018年，是中國房地産迎來市場化改革後的第三個十年，房地産一直是市場上備受矚目的話題，如何“求變”與“創新”，是房企關注的焦點。7月，博鰲·21世紀房地産論壇第18屆年會在海南舉行，全聯房地産商會聯合辦公分會與大數據驅動的全價值鏈商辦運營平臺好租受邀參加，並在論壇上首次發佈了《2018年2季度商辦市場報告》，報告從宏觀經濟指數、一線城市供應與去化、行業用戶變遷等多個方面對上半年的商辦市場變化進行了詳解。

經濟走勢穩健 商辦投資市場向好
 

2018年上半年，房地産政策調控進入了一個新的階段。加之，4月份金融領域進一步放開措施，短期將直接利好于商辦領域，特別是京滬兩地的寫字樓市場。上半年，中國經濟走勢穩健，固定資産投資增速較去年全年加快，其中房地産投資向好，為經濟增長提供一定支撐。

房地産開發企業到位資金6.2萬億元，同比增長5.1%，增速較1-5月份增漲3個百分點。目前一線城市的商辦寫字樓市場對比與發達國家的一線城市仍存在較大的差距，即使對比香港仍有較大的升值空間，房企將會進一步掙搶寫字樓這塊價值洼地。

城市改造更新 積極面對存量時代
 

2018上半年，作為一線城市代表的京滬兩市辦公樓新開工面積增速和竣工面積增速雙雙走低，增速較去年同期大幅下降。其中新開工面積一直保持大比例的負增速狀態。而上海市在經歷了2017年的辦公樓竣工高峰後，2018年上半年的辦公樓竣工面積增速回歸到零點附近。北京市辦公樓竣工面積增速則較2017年進一步下探。京滬兩市整體辦公樓市場將較其他城市更快的進入存量時代。

在月度可租賃面積供應量方面，上海寫字樓市場由於2017新入市辦公樓面積較多，總量居於一線四城首位，核心區及週邊區域均有新增項目，6月份月度累計可租賃面積達1790萬平米，環比上季度增長7%。北京辦公樓月度累計可租賃面積達1132萬平米，環比增長16%，增量主要來自於四環外區域的新增辦公樓宇及園區，以及存量改造樓宇的入市招商；深圳辦公樓月度累計可租賃面積約700萬平米，環比下滑4%；廣州辦公樓月度累計可租賃面積約為240萬平米，環比增長約14.8%，琶洲及白雲區新增項目較多；成都市辦公樓月度累計可租賃面積約為190萬平米，體量上已經與廣州市相差不大，本季度環比增長約7%。

市場供求相對旺盛 租金價格略有波動
 

從市場供求關係上看，一線城市的市場需求都處於相對旺盛的狀態。從商辦市場進入存量時代開始，政府更注重城市更新改造、資産運營、買賣、租賃和金融化，比如北京新興了麗澤金融商圈，成為商圈中的新貴；上海通過對虹橋樞紐的打造，吸引了更多開發商和企業入駐；粵港澳大灣區規劃的推進加速了區域內交通網路的發展，廣州和深圳因為大灣區的建立，重新成為商辦領域的熱門。Q2季度，北京市在去化率與去化速度上再次超越其他四個城市，旺盛的租賃活動帶來了良好的去化速度，市場整體的活躍性保持在較高的水準。上海各商圈的租賃表現同樣相當活躍，但較大的可租賃面積將整體的月度去化率拉低。廣州、深圳、成都三市的去化率差距不大，核心商圈依然是成交熱點區域。

價格層面，二季度除北京外，上海、深圳、廣州、成都的辦公樓月度租賃均價均呈現小幅下滑。主要因素在於春節後成交高峰將Q1租賃均價拉高。北京市租賃均價逆勢小幅上漲1.2%，主要拉動因素在於麗澤、亦莊的新增項目入市，拉動商圈量價齊升，此外CBD、中關村等老牌活躍商圈價格亦略微上漲。

一線市場趨近飽和 聯合辦公開啟城市下沉
 

近兩年，我國的聯合辦公行業一直處於迅猛的發展狀態，但由於城市發展和市場需求的差異化，聯合辦公的發展主要聚集在一線城市。根據好租數據研究中心的跟蹤關注，聯合辦公客戶需求的佔比在有監控以來一直呈現快速上漲的需求。表明企業對聯合辦公這種新型辦公形態的接受程度越來越高。聯合辦公行業無論從供給端還是需求端，都在逐步融入主流辦公市場。
 

一些頭部企業正在從一線城市或其發源地城市向部分二線城市進行拓展，熱門市場包括成都、杭州、武漢等。同時，行業內公司間的收並購也將有助於該市場向成熟階段邁進。盲目擴張的時代已經過去，行業開始走規模化之路。聯合辦公品牌開始意識到，合作更為重要。雖然這種合併或合作也被解讀為抱團取暖，共渡難關。不論怎樣，行業內合併 / 合作的氛圍一旦濃厚，更能讓各方把焦點放在用戶體驗上，而非價格比拼。