近期，全國房地産開發投資同比增速開始回落的同時，商業地産開發投資開始提速。業內人士認為，在熱點城市住宅市場遭遇持續嚴厲調控的背景下，國內房地産開發企業正試圖增強商業地産的投資和運營能力，國內房地産市場將以住宅開發為主導的增量市場轉入以商業地産投資開發為主導的增量市場。

商業地産開發提速

國家統計局最新數據顯示，2017年1-6月份，全國房地産開發投資同比增速開始回落。然而，辦公樓開發投資卻異軍突起，投資金額同比增長4.8%，相比一季度負增長3.8%，增速大漲近9個百分點。

世邦魏理仕（CBRE）近日發佈的《邁向2020——後千億時代投資策略展望》白皮書指出，到2020年，中國房地産投資交易總額有望達到2600億元，較2016年增長45%，商業地産投資市場潛力巨大，預計將有1萬億人民幣資金“排隊”入市。

“以國內17個主要城市的優質寫字樓為例，國內機構投資者在總存量中所佔面積份額僅接近1%。2017-2020年正是國內機構資本商業地産投資的建倉時期。”世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市第三産業基建完善、商業地産需求旺盛，投資物業存量可觀，因此商業地産投資市場交投更為活躍。

曾宣佈以自持租賃為主、堅稱持有核心商業地産資産的SOHO中國董事長潘石屹和CEO張欣夫婦，日前剛在上海宣佈SOHO天山廣場項目入市，轉手即以35.73億美元整售虹口SOHO，銷售價格高出成本價53%。7月4日，潘石屹夫婦再度宣佈啟動北京光華路SOHO2、淩空SOHO兩個項目的整售。

世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李淩表示，京滬兩地的房地産交易規模和活躍度已接近甚至趕超亞太區主要市場。如在2014-2016年間，上海大宗物業投資額和活躍度均超越香港和新加坡。

仲量聯行認為，供應的短缺限制了銷售量表現，即有限的優質商業地産供應推動了該資産的價格上漲。以上海為例，二季度上海銷售型優質辦公樓市場沒有新增供應，導致當季該資産的銷售總量為131330平方米，環比下降32%。但市場購買需求卻仍然旺盛。除了以自用和投資為目的的大型企業買家外，擁有穩定現金流的現有租戶也有意向購買物業。強烈的需求和有限的供應將價格推升至44614元每平方米，同比上漲2.3%。預計未來中央商務區旺盛的需求和有限的供應會對非中央商務區産生溢出需求。

房企加碼運營服務

今年以來，不少開發商將目光投向社區商業運營。力爭以差異化策略夯實競爭力“護城河”，在房地産調控期進行創新轉型的示範性探索。

6月底，國內首個在交付社區打造的社群空間——“原·聚場”線下實體在重慶落地。原聚場致力於成為社區業主的生活客廳、學習課堂和展示交流的舞臺。“東原每一個社區裏面都有大量資源，業主的時間和才華在過去的模式裏沒有得到充分的共用。”東原地産集團董事長羅韶穎表示，“因此，我們需要設計一個産品，把社區內所有人的能量放大出來。”

羅韶穎透露，2017年，東原地産特別強調在地産開發的過程中，更加前瞻地關注社區關係新型構建方式，原聚場是東原社群運營計劃——俱樂社區的實體承載。目前，原聚場三大主要的運營方向是親子、生活美學、戲劇。

“今後，通過原聚場平臺的連接，東原將定期開展各類線上、線下社群活動，諸如少兒藝術團、冰球俱樂部、兒童教育戲劇等。” 羅韶穎説，社區運營理念正發生迭代升級，早期的1.0時代是“靠溝通吃飯”，2.0時代則是靠“讓連接發生”，實現社區內人與人之間更有品質的連接。原聚場旨在建立有溫度的社區，通過對實體基地的運營和資源的引入、創新，積極探索實現新型社區運營閉環，從而為業主帶來有價值的社群生活。

“獨特的社區生態系統是東原社區與其他社區的差異化所在。”羅韶穎認為，“房地産行業競爭的下半場是客戶體驗的邏輯，只有通過創新客戶體驗得到業主的認可與呼應，才能轉化為開發商的超額盈利。”

事實上，近年來開發商紛紛提出轉型為“城市運營商”、“城市配套服務商”等。受訪開發商普遍認為，在樓市持續調控的大背景下，傳統的拿地——蓋房——銷售的高週轉模式已難以為繼，開發商的業務轉型勢在必行。

值得關注的是，開發商的投資標的還逐漸向養老地産和社區商業擴散，通過更細分化的專業投資來實現更好的投資回報。如陸家嘴集團近日宣佈試水養老地産，在上海東環龍路打造高端養老産品——“金色陽光”頤養院，提供高品質和有針對性的養老服務。陸家嘴集團相關負責人介紹説，該項目在打造便利安全的休閒娛樂設施的同時，還配套了高端醫療及護理服務，從而在上海這一快速老齡化的城市探索“銀發經濟”市場。

商務園區和産業地産將成“藍海”

謝晨認為，“中國製造2025”將是中國從“製造大國”成為“製造強國”的路線圖。隨著製造業的升級和遷移，以及隨之發生的供應鏈重構將在相關城市催生商務園區、高標準廠房和物流設施等各種産業地産的投資機會。

記者調查發現，近年來，隨著第三産業的快速發展，市場對商務園區的辦公空間需求愈加旺盛，這在一定程度上推動了商務園區的持續增長。高力國際的數據顯示，上海主要商務園區的供應量不斷上升，空置率卻在一路下降，2017年第二季度為15.3%，季度凈吸納量25.7萬平方米。在此支撐之下，上海商務園區物業市場平均租金也不斷攀升，2017年第二季度同比增長7%至人民幣4.13元每天每平方米。

高力國際近日發佈報告指出，在上海建設具有全球影響力的科技創新中心、實現科技進步和技術創新的過程中，商務園區將會發揮越來越關鍵的作用。近年來，國內企業已經成為上海商務園區租賃和大宗投資收購的主流，網際網路資訊科技企業在租賃中佔比超三成。該機構預計，未來五年內上海商務園區新增供應250萬平方米，需求亦將繼續保持強勁，從而使得空置率保持低位、租金不斷上升。

根據高力國際的統計數據，過去的一年中上海主要商務園區的租賃成交中，佔比最多的是網際網路資訊技術企業，佔比高達35%；緊隨其後的是製造型企業，佔比為22%。高力國際華東區研究部董事陳鐵東認為，“未來上海商務園區市場的需求將保持強勁，上海市為實現打造全球影響力的科創中心的戰略目標，預計將會繼續加大對於科技研發、金融業發展的投入，這將推動各類科技型企業對於商務園區辦公空間需求旺盛。此外，製造型企業的研發中心和金融企業的後臺辦公也將有較大的需求。”

CBRE認為，作為供給側改革的重要組成部分，消費升級將成為中國經濟新常態的基石之一。而商業地産在承接和釋放升級的消費需求過程中，同樣孕育著龐大的投資機遇。(經濟參考報)