隨著夏日的炎熱逐漸褪去，樓市在本週迎來“金九銀十”傳統旺季。無論對房地産項目，還是購房者來説，在今年房地産市場回暖的背景下，今年“金九銀十”的樓市走勢備受關注。9月樓市有哪些項目入市？哪些戶型的房子最受歡迎？專家對於9月樓市有何預判？京華時報記者走訪了一線市場以及業界專家。

□高端項目

頂豪成交創新高

根據亞豪君岳會統計數據顯示，9月北京住宅市場預計將有30個項目入市，在這些預計入市項目當中，紫闕·天祿 、中駿·天宸、華潤崑崙域等是單價在10萬元以上的頂豪項目，這些項目基本上本身為地王。

預計9月依然會是一個頂豪大量供應和集中成交的月份。中原地産研究中心統計數據顯示，截至今年8月10日，北京頂豪成交爆發，合計住宅類頂豪物業簽約套數達到了261套，累計簽約金額首次突破百億。

在2015年同期，10萬+頂豪合計簽約只有52套、簽約金額24.76億元。今年同比上漲幅度達到了400%，成交均價也歷史首次突破了12萬元／平方米。

在10萬＋成交爆發的基礎上，市場整體高端化趨勢明顯，8萬+10萬+項目成交均刷新了歷史新高，其中，8萬+住宅簽約744套，也刷新了歷史年度新高紀錄。

不過，頂豪市場在一路高歌的同時，潛在的風險也不容忽視。中原地産首席分析師張大偉認為，除了幾個尾盤項目，還有一定體量待簽約的頂豪合計為31個項目，這31個項目總體量為722.6萬平方米，當然其中有部分的不可售的配建，大約實際可售的商品房住宅部分體量為500萬平方米，也就是總預期貨值在5000億元左右。

由於絕大多數項目土地成本高企，因此面臨的入市壓力非常緊迫，而未來一旦市場出現降溫，頂豪市場將出現巨大風險。

産品打造的差異化以及行銷手段的不斷出新，成為頂豪獲得更多市場關注的重要法寶。

□供應

僅30盤入市

“8月份剛開盤，當天就賣光了，因此我們還是比較看好當前的樓市。”在門頭溝，某近期開盤入市的項目銷售人員向記者表示。在市場整體火爆的背景下，各個項目對於“金九銀十”的樓市走勢一致看好。

不過，與往年相比，今年市場新盤入市量保持低位，根據亞豪君岳會統計數據顯示，9月北京住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括遠洋新仕界 、中信墅·雲邸 等14個純新盤，以及包括冠城大通百旺府、遠洋天著 、旭輝26街區 等在內的16個老項目後期。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，今年以來北京住宅市場月度開盤量始終保持在30個左右的水準，而進入到以往“金九銀十”的市場旺季，供應也未見突破。受到土地供應不足的影響，預計2016年剩下的幾個月中項目開盤量也不會出現太大波動，而明年市場形勢則將更加嚴峻。

今年前8個月北京公開土地市場實現宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規劃建築面積僅42萬平方米，而今年以來純商品住宅的成交面積即達到472.61萬平方米，供地量與商品房需求量之間的比值達到了驚人的1：11。

對此，郭毅認為，出於國企、央企以及上市房企對於銷售業績的要求，當前地産開發依然秉承“高週轉”路線，從拿地到項目上市多以一年為週期，因此明年新盤供應將主要依靠今年的宅地成交。在宅地供應上極度短缺的情況，將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數。從9月入市項目特徵來看，精裝項目明顯增多，其中17個普通住宅當中，精裝修項目多達11個；9個商住項目當中，也有多達6個項目精裝修交付。

郭毅分析認為，9月預計入市項目當中，包括紫闕·天祿、中駿·天宸、華潤崑崙域三個10萬+頂豪，以及冠城大通百旺府、住總·香榭8號、澤信公館等多個高端項目，這些項目或本身為地王，或為地王項目拉動，售價均已邁上一個新的臺階，而純新盤為做出差異性，老項目為匹配新的價格高度，都不得不在精裝修上苦下功夫。未來隨著北京住宅市場豪宅化趨勢的繼續明朗，精裝所佔比重也仍將進一步加大，而在純新盤當中將可能出現全面精裝化。

中原地産研究中心統計數據顯示，截至日前，今年前8月北京商品房住宅供應刷新歷史最低，僅供應了18221套，相比2015年同期減少了37.2%??供應量與供應面積均刷新了歷史最低紀錄，從未來供應看，北京已經進入城市化末期，供應量很難明顯增加，雖然政策增加7090土地供應，但2016年供需結構緊張的形勢很難改變。

□成交

兩居室房子最好賣

偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年8月份，北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交量為10135套，環比7月同期下跌8.9%，預計全月成交量將在1.2萬套左右，較7月或將有逾一成的跌幅。

若剔除自住房和公寓類産品，8月份（截至26日）北京全市普通住宅和別墅兩類新建商品住宅共成交3325套，環比7月下降32.4%，如果剔除自住房和公寓類産品兩大結構性因素影響外，“整體降溫”仍然是新房市場的主基調。

從成交的區域分佈來看，8月份（截至26日）北京全市新建商品住宅成交最多的三大區域分別為房山區、昌平區、順義區，三區成交總量佔全北京的五成以上。其中，房山區以超過2500套的交易量高居第一，較第二位的昌平多出近千套。

8月北京成交的商品住宅中，一居室佔24.5%，環比7月減少11.8個百分點；兩居室佔45.3%，環比7月增加14.6個百分點；三居室佔21.7%，環比7月減少2.3個百分點；其他（四室+五室+複式+別墅）佔8.5%??環比7月減少0.6個百分點。兩居室佔比有較大幅度提高。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，置業升級的改善型購房需求是目前購房市場的主力需求，這也是兩居室以上大戶型成交佔比較多的主要原因，但是，由於新房市場的豪宅化趨勢，使得更多的需要改善住房環境的工薪階層，無力購買較大戶型的産品，所以總價相對較低的兩居成為最受關注的戶型。

胡景暉分析認為，整體來説北京不存在去庫存的問題，但在庫存結構上卻存在高端豪宅庫存壓力越來越大，而適合工薪大眾階層置業升級的普通住宅項目嚴重供不應求的矛盾。這也使得更多的改善需求流向二手房市場。

》項目展示

中駿·天宸

樓盤位置：西城德勝門北800米路東（德外橋東北角）

主力戶型：包括130平方米三居、260平方米四居

最新動態：7月28日，中駿·天宸全球發佈盛典舉行；8月13日，中駿·天宸樣板間開放。根據項目方最新透露，中駿·天宸預計9月入市。

項目簡介：北二環、德勝門、什剎海，老西城區重點學校佔據北京半壁江山，中央政務區、中央公園區、中央學府區三大概念，詮釋著西城價值。中駿置業歸來北京，就在老西城區，選擇了一塊罕見的內城土地，打造了高端“天”字係頂豪。打造內城豪宅全新地標，中駿·天宸擁有無與倫比的地段價值、學區環境、公園配套、人文氛圍。中駿集團董事長黃朝陽在中駿·天宸全球首發時表示，看好北京豪宅市場。中駿始終專注于“作品”的打造，而不是産品。中駿用匠人精神，築造讓每一位置業者感動的細節。天宸在品質上要塑造北京內城豪宅全新地標。

華潤崑崙域

樓盤位置：豐台西二環菜戶營橋南800米

主力戶型：打造145-185平方米4-5居

項目簡介：2015年1月5日，華潤置地（橡樹灣 潤景公館） 聯合招商、九龍倉、平安拿下豐臺亞林西項目，折合樓面價50250元/平米；兩天后，華潤再聯合首開、平安拿下同樣位於豐臺的白盆窯項目，樓面價40000元/平米。

崑崙域便是亞林西項目，華潤城是白盆窯項目，北平府則是華潤置地早前接手開發的德內大街項目。崑崙域自地王而起，由華潤置地、招商地産、九龍倉以及平安不動産四大知名房企強強聯袂打造。項目位於西二環內城核心，距金融街5公里、距麗澤商務區僅1.3公里，獨佔城市巔峰資源與臻稀地脈。

項目規劃英倫、Art-deco、賴特相融的建築格調，室內設計則由邱德光親自操刀，以極致産品理念，匹配城市登峰者對於至臻完美生活品質的追求。

在華潤置地看來，崑崙域正是為進取階層量身打造與之匹及的理想建築。其空間造詣及用材考究、虛實相宜，均體現出現代與傳統的和諧共存，一個完美空間的演繹，正取決於戶型格局與功能的有機結合。崑崙域對於居住者來説，不僅是對於生活藝術的完美展現，更是進取階層的理想之居。

□二手房

供應不足價格大漲

與今年二手房市場表現最為活躍的3月相比，8月二手房成交量雖然有所下滑，但均價仍在上漲。

鏈家研究院數據顯示，以3月鏈家的成交作為基數1，截至28日8月鏈家成交量為3月的87.3%，在成交均價方面，3月環比增幅為4.3%，而截至28日，8月成交均價在更高位的基礎上環比增幅高達5.5%。

因此，鏈家認為，從價格因素來説，8月的市場表現比3月更激進，受到房源不足、高通脹下房産作為主要資産配置標的帶來入市熱情高漲等影響，目前的成交價格可以説呈現“跳漲”態勢。

鏈家數據顯示，8月第四週，北京二手住宅網簽量為5952套，近幾週的數據顯示鏈家成交量依然呈現明顯遞增趨勢，因此推測目前市場還處在升溫階段，均價較大幅度的上漲主要來源於兩個方面的原因：首先是中心城區成交佔比上升這一結構性因素影響，更主要的原因還是在於目前房源不足、買方熱情高漲導致強勢的賣方市場進一步加強，報價主導下的價格呈現大幅上漲態勢。

8月第四週新增房源雖然有小幅增加，但是目前供需矛盾還是處於高位水準，8月第四週新增客源/新增房源為5.19，每套新增房源對應著5.19個需求，客戶之間“爭奪房子”的競爭也比較激烈。

供給不足、供需矛盾趨緊帶來的是手握稀缺房源的業主表現強勢——8月第四週新增房源掛牌價為51666元/平方米，調價中漲價佔比高達80.2%，且這兩個指標呈現持續走高趨勢，尤其是調價中漲價佔比這一指標，短短兩個月的時間增加了30多個百分點。鏈家預計，一方面可售存量不足，另一方面去化速度呈現明顯加速趨勢，預計後期房源將變得更加稀缺。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，上周（8月22日-8月28日）北京全市二手住宅共網簽5952套，環比上漲4.2%，這也使得8月的二手住宅交易量再次突破了2萬套。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，目前二手住宅交易的周度走勢與7月基本保持一致，市場在7、8月整體保持了穩定。不過，經過6月份的技術性回調後，雖然7、8月交易回暖，但北京二手住宅的月平均交易量較上半年仍然出現了下滑，在政策趨緊的環境下，“穩中有降”或仍將是北京二手市場未來的走勢。

□改善項目

新房全面高端化漸成趨勢

在9月預計入市的30個項目中，澤信公館等多個高端項目，這些項目或本身為地王，或被地王拉動，售價已經邁上一個新的臺階。

庫存低、供應少、價格高，是目前北京新建商品房市場的重要特徵。中原地産研究中心統計數據顯示，供應最少，截至日前，前8月北京商品房住宅供應刷新歷史最低，供應量與供應面積均刷新了歷史最低紀錄；

成交量低，商品房住宅合計簽約32813套，同比去年同期下調了10.7%，但成交面積達到了488萬平米，是最近3年的最高點，大戶型成交比例明顯上漲；

成交均價達到了35399元／平米，這也創造了歷史最高點，同比上漲24.9%；

庫存低，僅5.9萬套相比前兩年明顯下調，同比去年同期下調了23.7%；

土地供應嚴重不足，中原地産研究中心統計數據顯示：2016年來，北京只出讓了7宗住宅用地，合計供應105萬平米，但實際其中商品房住宅面積只有38.99萬平米。

這樣的市場背景之下，新建商品房高端化漸成趨勢。統計顯示，從區域分佈看，四環內平均單套總價已

經高達1500萬元左右，而全市平均單套商品房住宅成交金額也達到了526萬元的歷史最高點；五環內北京商品房住宅平均單套成交金額達到了1010.3萬元，相比前一年上漲了30%。

整體來看北京已經進入了高端年。純新盤為做出差異性，老項目為匹配新的價格高度，都紛紛開始在精裝修上苦下功夫。亞豪機構認為，未來隨著北京住宅市場豪宅化趨勢的繼續明朗，精裝所佔比重也仍將進一步加大，而在純新盤當中將可能出現全面精裝化。

□專家觀點

》易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

看好樓市金九行情

金九行情勢必會比較好，尤其是從目前8月份的市場交易來看，其實已經呈現出市場交易活躍的態勢。從實際情況看，目前購房者的購房熱情是比較高漲的。這説明一系列去庫存的戰略和看漲情緒等，都會刺激此類市場交易的活躍。從北京上海等城市來看，近期關於政策多變的傳言比較多，這也會刺激購房者加快購房。而房企在9月份是一個推盤積極的策略，所以供應增加，市場交易更容易釋放，金九行情出現也是符合市場預期的。

》偉業我愛我家集團副總裁胡景暉

新房整體均價將保持平穩

新房市場受成交結構影響很大，自住型商品房將成為影響三四季度新房量價走勢的主要因素。公寓類産品需求和庫存都得到了大量釋放，未來的交易規模將逐步減少；豪宅市場，由於前期高價地頻出，所以未來豪宅將迎來供應高峰期，但由於能夠買得起豪宅的人群畢竟是少數，且過往一年已經得到大量集中釋放，所以未來交易量不會出現大幅增加；隨著自住型商品房迎來供應高峰，三四季度將成為新房市場的成交主力，受此影響，新房市場均價將整體保持平穩。

》項目展示

住總·香榭8號

物業地址：朝陽西大望路24號

主力戶型：140-150平米三居

項目簡介：住總·香榭8號項目位於東三環與東四環之間，CBD核心區，整體建築風格為法式風格。佈局上突出軸線的對稱，細節處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，製作工藝精細考究。

園林風格為新法式自然主義風格，整體設計分為一點一軸一帶一園，本主題概念汲取法式景觀府邸的特點，在項目中營造等級嚴謹的空間序列，對稱開闊的園林及建築細節。

項目為7-9層花園洋房，南北通透，為區域內少有的低密社區。全部一梯兩戶，主力戶型為140-150平米三居。小區整體設計人車分流。

澤信公館

樓盤位置：豐台西四環看丹橋西？？資和信百貨西北側

項目簡介：澤信公館是由澤信控股打造的全國唯一一個中國科技，百年住宅項目，主要由百年住宅、綠色三星、智慧社區三部分技術構成。澤信公館是北京市首個綠色百年住宅産品，位於豐台區看丹橋西側200米，毗鄰豐臺科技園核心區。該項目擁有綠色三星新標準和百年住宅的技術體系，最大亮點是房間內的墻壁都是輕質結構，可以在家庭人口結構發生變化時改變空間格局。另外，澤信公館的品質精裝、智慧化家居同樣值得期待。

來源：京華時報