原標題：新房庫存怎麼總是不足

僅僅兩三年前，剛需為主的時代，通州、大興、房山等樓盤集中地，新項目都是一個一個扎堆入市，不但給了購房人更多的選擇，彼此間的競爭關係也讓樓市價格穩定了相當長一段時間。

但如今，北京樓市早已沒有了當初的熱火朝天，反而面臨著無房可賣的窘境。不但推出的新盤數量大幅減少，每個新盤推出的房源更是斷崖式下跌至百餘套。即便在一些熱點區域，各個項目也都很有“默契”地錯開了開盤時間，這就導致每一個新項目入市時都幾乎沒有競爭對手，很輕鬆地實現了熱銷甚至日光。

對於這樣的轉變，我們最常聽到的一句話就是“庫存不足”。但事實上，從2013年到2015年，北京的賣地收入分別達到了1800億元、1900億元和2000億元，連續三年刷新紀錄，那為何還會導致2016年出現供應荒呢？帶著這樣的疑問，本期《廣廈時代》對北京樓市的庫存進行調查。

庫存不足

一次次成為樓市“催漲令”

陳女士幾個月前就看上了萬科在通州臺湖的城市之光·翡翠四季項目，最初從置業顧問那裏打聽的消息是項目主打128平方米的平層和疊拼別墅，參照周邊在售的價格，可能的售價大概在500萬至600萬左右。

在隨後的時間裏，由於北京樓市整體出現了明顯升溫，各個項目都在漲價，陳女士也默認了翡翠四季會隨行就市上調售價的可能。直到最近，眼瞅項目開盤在即，置業顧問給出預計開盤的價格時，仍讓陳女士大吃一驚：“平層700萬起，疊拼800萬起。”

“這樣的價格比我預想的嚴重超支。”陳女士告訴北京青年報記者，但即便如此，她仍不會放棄，原因很簡單，除了看好項目自身條件以外，置業顧問也同時勸她，全北京都是庫存緊張，新盤本來就少，錯過了再想買價格會更高的。

不僅是限購的通州，幾乎全北京的區域，都在以“庫存不足”説事。有人開玩笑稱，全國都是幾套房搶一個人，只有北、上、廣、深是幾個人搶一套房。

上週末開盤的電建·金地華宸又是幾個人搶一套房的項目。從淩晨6點起，就有300余組購房人陸續聚集在門頭溝新城附近。當天這個新項目共推出了156套精裝修平層産品，很快就被一搶而光。據開發商透露，所有房源40分鐘便全部售罄，平均1分鐘就能賣4套。

即便門頭溝作為新城，並不缺少在售的新盤項目，也不會因為限購而奇貨可居。但實際上，除了商住公寓外，真正在售的住宅並不多，幾乎每一個新項目入市都會遭到熱捧。

根據亞豪機構的統計，9月，作為金九銀十的開端，預計入市的新盤項目僅僅只有30個，拋去商住與別墅，普通住宅僅有十余個項目。完全沒有了往年銷售旺季的紅火，取而代之的是嚴重的供應不足。

開發商分批次推盤加劇庫存緊張

庫存不足除了導致新盤數量大幅減少以外，一些人為因素進一步加劇了供需矛盾。像一些開發商每次開盤只拿出幾十套房源，卻通過連續多次加推，以類似于饑餓行銷的方式，營造出火熱銷售的氣氛。

上週末，亦莊一處改善型大盤就推出新房源，30分鐘便告售罄，但實際上，這次開盤僅僅推出了一棟樓，44套房源。據了解，該項目已經多次通過僅推出的幾十套房源的方式進行銷售，從而造成區域庫存緊張，搶房的場面。

北青報記者通過查看北京市房地産交易管理網發現，上述項目最新一期銷售許可證早在今年4月份獲批，共計三棟樓122套房源。而此次推出的這棟樓王就是早在4個月以前就取證入市的樓座。

實際上，早在2010年4月，住建部就出臺《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，明確要求對於取得預售許可的商品住房項目，房地産開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。

但目前樓市的現狀是，開發商在一張預售許可證下以“少量多批”形式推盤仍不在少數。如大興某項目包含了公寓、平層、類別墅等不同産品類型，雖然同屬一張預售證中，但每種産品類型都各自分別推盤，甚至同種類型産品也分多批開盤。

對此，業內人士認為，多批次推盤可以讓房企對市場的試探更充分，房企可以根據實際需求情況掌握價格水準。但同時，也人為製造出了熱銷和存貨緊張的搶房場面。

正是由於種種“便利”，令開發商明知“少量多批”涉嫌違規，仍樂此不疲。21世紀不動産上海區域分析師羅寅申表示，樓盤“少量多批”在一定程度上損害了購房者的利益，減少選擇餘地，讓本就緊張的供需矛盾更加擴大，加劇了購房人的恐慌。