原標題：上海將迎土地集中出讓 市場仍難降溫？

8月12日，蘇州、南京調控新政同步施行。同樣是地王頻出的城市，長三角的核心上海將會如何？

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，從現有政策來看，蘇州、南京對於高溢價地塊的預售條件都做了簡單限定，但力度不大；上海還沒有過多限定。此外，這些城市都沒有對土地出讓之後開工時間、達到預售條件時間、竣工時間有明確限定，蘇州和南京還沒有限定中小戶型套數和面積；從土地供應來看，雖然都有計劃增加土地供應，但實際供應的數量有限。因此在政策實施效果方面還需要進一步考量。

接下來上海將迎來密集土地出讓，但上海鏈家市場研究部高級分析師錢寧羅認為，土地大面積釋放對市場熱度的調節仍難以立竿見影。

配資拿地的風險

近期，上海郊區土地出讓過程中地王頻現。上海住建委相關人士曾在小範圍內談及，今年上半年拿“地王”的多為央企，拿地目的和普通開發商不同，往往會不惜成本。因此，此輪“地王”現象和上兩輪不同，企業多有“場外配資”，對這方面要引起重視。據透露，目前上海住建委已給市裏寫報告反映相關情況。

張宏偉認為，尤其在火熱的一二線核心城市，房企不斷製造“地王”更是離不開場外配資。同時，這也給市場帶來更多風險，一旦樓市進入調整階段，“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統性金融風險極有可能會爆發。

他認為，如果不斷絕這種配資，即便抬高拿地資金門檻，也不會達到預期效果。加杠桿後，提升土地出讓金首付比例，實則並不構成房企支付出讓金額度實質性提高。

佔用房企自有資金比例少了，則會促成房企拿更多的地或用作其他支配；另外一方面，一旦市場出現風險，則會把這種“地王”風險轉嫁給配資的金融機構。

上海此輪“地王”現象是否會持續，還存有變數。目前大多數房企仍然在觀望市場，而郊區房價上漲已成事實。近期即將加推一批住宅的青浦泰和虹橋項目，均價已從前期的2.5萬元/平方米，漲到3.5萬元/平方米。更多的房地産項目則調整了推盤節奏，每推一次新貨都要把總價上調5%-20%。

土地集中出讓仍難降溫？

下周，上海將有八宗經營性用地集中出讓，累計出讓面積24.66公頃，可建面積59.86公頃。

上海中原市場研究部統計顯示，截至8月12日競買人數近或超10人的都為住宅或是以住宅為主的地塊。從區域來看，市中心及傳統自住板塊或是重點規劃板塊更受歡迎。

目前報名參與競拍數最多的是靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，該地塊原本是“鴻臨園舊改項目”。地塊開發要求商業服務業佔10%、住宅佔90%，住宅套數下限931套；全裝修比例80%以上，中小套型比例不低於80%，要求100%持有商業物業，持有不低於15%建築面積的住宅用於租賃。

靜安地塊旁就是去年金融界以88億拿下的地王項目。目前周邊在售面積較大的項目，如“萬科翡翠雅賓利”、“華僑城蘇河灣”價格都超過10萬元/平方米，而“復地新都國際”、“蒙特利城”等有小面積出售的房源售價在7.5-8.5萬/平方米。

分析稱，閘北和靜安合併後出臺新靜安規劃，使原閘北區域房價水漲船高，無論從地段生活便捷度還是從地塊規模來看，該地塊對房企都有相當吸引力，預計刷新樓板價地王紀錄的可能性很大。

今年6月1日信達地産以58億元競得寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，溢價率高達303.41%。此次寶山區出讓的地塊是今年年內寶山顧村鎮出讓的第二幅地，位置較信達地王項目更為優越。

錢寧羅指出，此次一週內集中出讓7幅經營性用地，橫跨靜安、閔行、青浦及寶山區，史無前例。密集推地背後，固然一部分原因在於今年以來新建商品住宅供應量下滑，這是對加劇的供需矛盾起到緩解作用，今年“325”房産新政推出後，市場短暫降溫又連續3個月持續回暖，原本的暑期淡季也並未出現，幾乎毫無意外，“金九銀十”將産生更大需求壓力。

從整體規劃角度看，今年6月國土部印發《全國土地利用總體規劃綱要（2006-2020）調整方案》顯示，上海耕地保有量指標由24.93萬公頃減為18.80萬公頃，基本農田保護面積從21.87萬公頃降低為16.60萬公頃，而這都給上海的建設用地指標雪中送炭。

但錢寧羅分析道，土地大面積釋放對市場熱度的調節顯然難以立竿見影，因為地塊開發存在一定週期，規劃調整更多是引導輿論方向。原閘北中興社區此次拍賣的商住地塊起始總價已高達46億元，這次7宗商住用地連拍恐難以起到降溫作用。

來源：南方網