上海樓市2021年盤點:新房供需兩旺,二手房成交“V”形

來源:新京報 2022-01-10 08:23:53

打新潮、積分制、學區房轉涼、二手房速凍……這些關鍵詞都成為2021年上海樓市的新特徵。

2021年,上海新房和二手房走出了不同的曲線,熱冷分化明顯。在新房市場,上海推出“積分制”“集中推盤”等新措施,新房市場涌現“打新潮”和“高積分”的特徵,新房成交量也同比2020年增長15%。不過,上海二手房市場因政策精準調控而由熱轉涼,成交量和成交均價雙雙呈現下探趨勢。

新房供應、成交雙雙增長

2021年,上海新房市場出現了許多新變化。在上海中原資深分析師盧文曦看來,2021年的上海新房市場出現“三新”,包括政策新、手段新、購買方式新。

從政策端來看,2021年上海首次實施“積分制”政策和“集中開盤”,在這兩個政策的疊加影響下,新房市場呈現供需兩旺的態勢,並且涌現出了一批“網紅盤”和“搶購潮”。

據中指研究院統計數據顯示,2021年,上海全年新房供應量達到800.5萬平方米,同比增長7%;成交1059萬平方米,同比增長15%。從月度來看,成交走勢呈現前低後高,下半年多數月份略低於去年同期。 

來自上海中原地産統計數據顯示,截至2021年12月25日,去年上海新建商品住宅開盤面積達796.1萬平方米,供應量較2020年增加6.8%;同期,上海新建商品住宅成交1031.7萬平方米,比2020年全年增加10.7%,實現了供應、成交雙增長。

值得一提的是,在集中開盤之下,上海新盤推盤次數也持續走高。據東方公證處數據,2021年,上海共進行310次搖號開盤,相較2020年的206次,新盤推盤次數提升超50%,頻率大大提高。

受到“積分制”的影響,高積分的明星樓盤令人矚目。2021年最受關注的、令市場咋舌的明星樓盤當數位於上海內環內、老西門附近的復興瓏禦,售價約為13.6萬元/平方米,其積分的入圍線達到112.8分,有“滿分盤”的稱號。也就是説,要成為復興瓏禦的入圍者,需要滿足上海戶口、已婚、無房戶、5年內無購房記錄且繳納的社保年限均在18年又4個月以上、在手現金達到千萬元,這樣“高含金量”的門檻創造了“積分制”的年度最高峰。

除了復興瓏禦這樣的內環內稀缺盤之外,上海新房市場受追捧的新盤呈現外延化趨勢。中指研究院分析指出,2021年,上海開盤意向認購數TOP10樓盤中,均價6萬元/平方米左右的樓盤佔5席,也就是説,一、二手房價格倒挂區域、單價4.5萬元-6萬元/平方米的樓盤最受市場熱捧。 

而這些受到熱捧的新盤多數分佈在五大新城,也促使五大新城成為2021年成交的主力軍。據中指研究院數據顯示,2021年成交面積TOP10樓盤中,上海五大新城佔據6席,其中嘉定新城、青浦新城各2席,奉賢新城、南匯新城各1席。在成交價格方面,4萬元-4.5萬元/平方米的樓盤佔比最大。

同時,新盤的去化率也有了很大提升。據克而瑞數據顯示,2021年上海新盤開盤去化率高達80%,相較2020年的58%,提高了22個百分點。

對此,盧文曦表示,2021年上海新房市場熱度高主要受三方面影響,一是預期推動,在寬鬆貨幣政策下,不動産成為抗通脹的最理想媒介,上海房價也被看作是房價最有韌性的城市之一,且越是市中心的項目抗跌性越好;二是在新房限價政策下,一、二手房價格倒挂明顯,這也導致打新現象無法消除;三是人才引進,2021年上半年上海人才引進數量就與2020年全年持平,下半年還有五個新城特定落戶政策,隨著人口導入,市場需求也在增加。

二手房市場由熱轉涼 

相比于新房市場供需兩旺的態勢,上海二手房市場在多重政策調控下由熱轉涼。

據中指研究院統計數據顯示,2021年1-11月,上海二手住房成交25.4萬套,同比下降0.03%;成交網簽備案均價為37241元/平方米,環比下降1.0%,同比下降11.7%,參考均價67747元/平方米。

上海樓市2021年盤點:新房供需兩旺,二手房成交“V”形_中國網地産
2020年1月-2021年11月上海二手住房成交走勢圖

“2021年二手房市場出現大量亂象,比如學區房價格飆升等。隨著價格快速上行形成一、二手房價格倒挂,反過來又對新房市場産生壓力。因此針對二手房市場的調控政策下半年接連出臺。”盧文曦表示。

2021年下半年,針對二手房的精準調控措施“學區房”新政和“三價就低”政策出臺,促使市場快速降溫。其中,“三價就低”政策成為二手房“速凍”的一劑猛藥。“三價就低”是指合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價,以三者最低價作為貸款審批依據,而涉稅評估價大多在市場價的5-7折,這也直接導致可貸款金額大幅縮水。也就是説,按照“三價就低”政策執行,二手房的貸款額度減少,反過來倒逼購房者提高首付比例。 

從上海二手房月度成交量可以看出,自從“三價就低”政策實施後,8月、9月上海二手房成交量快速下滑。其中,9月上海二手房成交量更是跌到今年最低點,只有1.2萬套,這大約是正常交易水準的6成。 

從中指研究院的季度統計數據來看,2021年上海二手房市場走出了“V”字走勢。其中,去年一季度,受2020年末高熱行情影響,上海二手房成交高位運作,成交逾10萬套;受調控影響,去年二季度上海二手房成交量小幅回調至7.4萬套,環比下降27%;受到二手房核驗制、貸款審批、“三價就低”等政策影響,去年三季度上海二手房成交5.3萬套,環比下降28% ;去年四季度,由於二手房信貸邊際修復,月均成交逐步企穩回升。

此外,學區房新政也促使二手房市場降溫。2021年初,學區房受到市場熱捧,梅園一套30平方米的學區房,單價直逼湯臣一品。2021年3月16日,上海發佈的《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》,給過火的學區房市場澆了一盆涼水,控江片區、塘橋片區等地的“老破小”率先降價,也帶動上海二手房回歸理性。

預計:今年樓市以穩為主,成交量或將縮減

對於2022年上海樓市的走勢,中指研究院高級分析師束端表示:“2022年,上海政策面導向以穩價格、穩預期為主,短期無大幅放鬆可能。我們預計2022年上海新房市場量價平穩,購房者或有更多選擇空間;熱點區域一、二手房價差或將逐步減少。”

據《上海市住房發展“十四五”規劃》,“十四五”時期,上海將新增供應各類住宅用地面積4000公頃,新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。租賃住房超過42萬套(間、宿舍床位),佔住房供應總套數的40%。

“基於上海‘十四五’規劃,預計2022年上海宅地供應節奏保持平穩,‘房地聯動’下樓面地價相對穩定,同時更加側重發展租賃住房,形成租購並舉的住房保障體系。”束端補充説。

盧文曦分析表示:“在政策以‘穩’為基調的情況下,2022年上海新房成交量相比于2021年會縮減一成到一成半;二手房成交量縮減會多一些,到兩成左右。從價格來看,由於成交縮水,新房價格受到價格管控表現仍然會較穩,而二手房價格將會下跌5%左右。”

(責任編輯:王永超)
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