原標題：房企中報季：22家公佈欲虧 小股操盤促規模擴張

隨著房地産市場趨勢的變化，房企賺錢變得越來困難，盈利能力在不斷降低

又到一年中報季。

截至8月3日，A股與H股共有72家上市房企公佈了上半年業績預告、公告。其中，22家房企公佈預虧。剔除數據公佈不全的房企後，按照預告凈利潤同比變動幅度來看，公佈了凈利潤預期同比下滑的企業僅15家，佔比約兩成，可見多數房企經營狀況有大幅提升。

從行業整體來看，隨著房地産市場趨勢的變化，房企賺錢變得越來困難，盈利能力在不斷降低。同策研究部數據顯示，2011年-2015年，房企平均銷售凈利率一直呈逐年下滑趨勢。但在去年年末及今年年初房地産市場向好趨勢的影響下，使得房企業績受益於這波小行情。

21世紀經濟報道記者不完全統計獲悉，到目前為止，上市房企的中期快報中，有兩家企業利潤總額的同比增幅大於歸屬於上市公司股東凈利潤的增幅，分別是綠地控股和保利地産（保利西山林語 保利新茉莉公館）。其中，綠地控股利潤總額增幅為17.51%，歸屬於上市公司股東凈利潤的增幅為16.63；保利地産利潤總額增幅為21.32%，而歸屬於上市公司股東的僅為0.12%。對此，保利地産在公告解釋稱，這是項目結轉權益比例下降所致。

同策諮詢研究中心總監張宏偉指出，房企權益凈利潤增速慢于凈利潤説明合作的項目利潤率高，權益凈利潤增速增速慢于凈利潤（包含合作項目的）是因為合作的項目投資回報高，此外，如果佔用資金小的話，拿地風險也可以規避。

小股操盤促規模擴張

實際上，保利地産已經不是第一次出現這種情況。記者查詢了其2015年公司財報發現，去年保利凈利潤為168億元，同比增長18.24%，但是歸屬母公司凈利潤僅為123.5億元，與去年基本持平。

儘管通過合作方式獲取的土地會降低項目權益，從而影響到公司的歸母凈利潤，但該方式有利於減少競爭，保證項目利潤率水準。

小股操盤有助於提升公司的凈資産收益率，這是有目共睹的。以萬科為例，該公司2014年一季報中顯示，萬科小股操盤顯示成效，投資收益明顯增加。萬科一季度投資收益7.31億，為2013年全年的73%，是2013年同期20倍，主要是參股項目分紅。

在“小股操盤”的策略下，萬科計劃更多項目將以輕資産方式參與，以項目分紅、管理費及項目獎勵等方式獲得投資收益，資産回報率更高，預計未來投資收益還將持續提升。2015年，單上海一地萬科合作的項目就多達26個，其中小股操盤的項目9個。

最近幾年，萬科的權益利潤率增長相比凈利潤增長，略顯緩慢。2014年，萬科實現投資收益41.59億元，較2013年大幅增長313.78%，公司投資收益主要來源於聯營合營公司實現的萬科權益利潤、以股權轉讓方式實現項目合作而實現的收益。

2015年年報顯示，萬科投資收益35.6億元人民幣，其中，來自聯營合營公司實現的萬科權益利潤為人民幣23.9億元。

2015年公司實現凈利潤人民幣259.5億元，同比增長34.5%；實現權益凈利潤人民幣181.2億元，同比增 長15.1%。權益凈利潤增速慢于凈利潤，原因是近年來公司加大了合作力度，報告期內一批合作比例較高的項目進入結算，導致凈利潤中少數股東損益由2014年的人民幣35.4億元上升至人民幣78.3億元。