權益利潤大考

來自萬得資訊及中銀證券數據顯示，2016年上半年業績預警的房企有22家，主要原因是財務成本增加、可結轉面積減少與項目利潤減少等。比如，嘉凱城上半年凈利潤預虧10.1億元，成為20家預虧企業中預虧最嚴重的企業，相比去年同期，凈利潤下降了353.84%。

除嘉凱城之外，陽光股份、天房發展、京漢股份、ST亞太、*ST珠江、綠景控股、京藍科技、榮豐控股等企業上半年凈利潤預虧超千萬，其中陽光股份預虧1億至1.7億。

截至目前，在65家公佈2016年中期業績預告的企業中，一改過去近一半房企凈利潤下滑的局面。同策諮詢研究部分析認為，在已經公佈半年業績預告的上市房企中，三成企業實現利潤增長與市場短期回暖帶來的紅利密不可分。上半年，一線、二線城市樓市發力，價格上漲，加上實現結轉的項目基本都是過去幾年獲得的低成本地塊，房企業績有所好轉，但由於近期拿地成本越發高昂，未來幾年企業盈利空間恐被壓縮。

報告顯示，上半年不同凈利潤規模層級的上市房企數量保持不變，但平均增速明顯分化：在行業盈利空間收窄的背景下，凈利潤規模超過100億元的房地産上市公司凈利潤均值為209.67億元，同比增長率均值為18.47%，增速最高；部分凈利潤規模在10億-50億元區間的中型房企，在本輪結構性回暖中亦獲益匪淺，該區間企業凈利潤同比增長率均值達到11.92%，其中部分企業凈利潤增速甚至達到60%-90%；而凈利潤規模在50億-100億元區間的房地産上市公司均值為75.71億元，同比增長0.70%，該區間上市公司受市場佈局或産品結構略顯單一影響，凈利潤增長緩慢。

2016年一季度，受益於全國各項去庫存寬鬆政策的密集發佈，房地産市場加速回暖，滬深上市房地産公司一季度的營業收入均值達到11.06億元，同比增長37.64%，凈利潤均值為1.03億元，同比增長17.93%。

然而，房地産上市公司的毛利率與凈利潤率延續近年來下滑趨勢，連續四年走低。滬深、大陸在港上市房地産公司的毛利率均值分別為 31.26%、29.82%，同比分別下降 1.87和2.35個百分點；滬深、內地在港上市房地産公司的凈利潤率均值分別為9.20%和14.61%，較上年降低2.35和2.21個百分點。受行業供需關係變化影響，房企為提升項目去化水準而加大行銷、管理投入，導致利潤空間被削薄，滬深上市房地産公司的行銷、管理費用率分別較上年增加了0.15和2.61個百分點；此外，一、二線城市土地市場的火爆推動土地成本高企，如恒大、世茂房地産截至2015年12月31日的土地儲備平均樓面價分別同比增長17.65%、11.08%，進一步擠壓房企利潤空間，成為導致企業利潤率下降的最主要因素。

（來源：21世紀經濟報道）