原標題：上海樓市溢出效應 資金盯上酒店式公寓？

陳明（化名）近期幾乎每天都接到仲介推銷酒店式公寓的電話。上海新政推出之後，新上海人陳明因為社保需要連繳5年的新政，而被擋在了門外。由於頻頻接到南京、杭州、上海的酒店式公寓的電話諮詢，她不禁也有些動心了。

陳明不是個案，新政實施後，涌向住宅市場的部分投資資金被擋在門外，也成為了其他投資型物業的最新流向，比如酒店式公寓。

中原地産統計顯示，截至3月27日上海酒店式公寓存量為162.9萬平方米，去化週期10.5個月。而上海酒店式公寓3月份銷售面積迎來了大幅上漲，從二月份的6.45萬平方米飆升到22.25萬平方米，環比大漲245%。

上海中原地産市場分析師盧文曦分析認為，酒店式公寓3月成交旺盛有幾方面原因：首先，房價還有上行預期，加上3月本身就有“小陽春”行情，投資客入市慾望較強烈。其次，上海樓市限購一直沒有放鬆，加上3月市場供應始終不暢，投資資金需要找合適出路，而辦公樓或者商鋪又有較大投資風險，相比之下類住宅兼顧居住和投資的效用，投資安全性略高。

資金溢出效應

“現在是搶客戶，圈定符合購房資格，且對二套房首付比例提高後有支付能力的客戶。”某高端樓盤一名銷售人員對21世紀經濟報道記者表示，近期會有一部分不符合購買條件的客戶退房，因此過一段時間還會有部分原來賣掉的房源被推出。

房企在一季度已經實行快速去化，這從上市房企一季度業績大幅增長可見一斑。

克而瑞研究中心發佈的《2016年一季度中國房地産企業銷售TOP100》排行榜顯示，各梯隊房企的金額和面積入榜門檻全面提升，部分增幅明顯。銷售金額方面，TOP10房企入榜門檻為195億元，較2015年同比增長77%。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，二季度、三季度上海樓市走勢會呈現“量跌價穩”供求繼續博弈的特徵。從今年下半年開始，尤其是10月份之後新一輪的房地産市場調整極有可能會來臨，在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。

易居研究院智庫中心對一線城市周邊區域6個城市市場成交進行統計，其中北京周邊區域為大廠和固安，上海周邊區域為蘇州和杭州，廣深周邊區域為東莞和惠州。統計顯示，3月1日-20日，這6個城市新建商品住宅成交面積為289萬平方米，相比2月前20日成交量增幅為563%。相比1月前20日成交量上漲15%。

上海周邊區域有較明顯的成交量上升態勢。如杭州新建商品住宅成交面積相比1月份上升了120%，相比2月份上升879%。這一幅度也明顯超過統計中的其他5個城市。

新城控股高級副總裁歐陽捷透露，上海周邊的昆山市近5年年均銷售365萬平方米，而近3年都超過400萬平方米，其中去年超過484萬平方米，相當於上海銷售量的四分之一，並且這種趨勢還在蔓延。

酒店式公寓將迎熱捧？

新政之後，與住宅用途非常接近的酒店式公寓，成為了資金流向的主流領域。同策諮詢研究部數據顯示，截至3月30日，上海辦公産權的公寓存量面積為159萬平方米，近3個月市場平均去化週期已降至10.6個月。

前述機構表明，在商品住宅供應稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價）因此而銷售火熱。“滬九條”新政之後，由於限購條件提高，這類物業也會因不限購再次迎來新的去化機會。

中原地産提供的數據也顯示類似結論，今年1月份上海酒店式公寓成交14.07萬平方米，環比呈現下跌，但同比增長215%；2月份成交6.45萬平方米，環比下跌，同比依然增長71%。而到了3月份，酒店式公寓銷售面積達22.25萬平方米，環比增長245%，同比增長459%。

南京、杭州情況也類似。杭州雙贏機構總經理章慧芳表示，目前酒店式公寓總體而言，銷售不盡如人意，投資需求還沒有大批涌入，“但現在行情被激起，資金選擇更傾向於這一塊了”。

資金涌向商辦公寓尋找商機已呈明顯趨勢。一份來自南京自媒體平臺聯合RDAS雲數據共同發佈的《2016年南京酒店式公寓排行榜》顯示，位於橋北核心商圈的弘陽時代中心2016年以來已經銷售公寓598套，成交金額3.45億元，位列全市第一。3月8日南京一名女士一口氣在弘陽時代中心認籌了34套公寓房。

商家也乘機攬客，比如五洲國際（01369.HK）位於南京溧水區的家居賣場項目，推出2000多套，現在還有近200套庫存。由於此前地價便宜，該項目售價6500元/平方米左右，比周邊住宅小區售價7000多元/平方米、周邊商業項目售價1萬多元/平方米都明顯便宜。

來源：21世紀經濟報道