鐘偉:房票是一種兼顧去庫存和留人口的政策建議

來源:地産中國網 2016-03-31 09:23:00

(原標題:房票:一種兼顧去庫存和留人口的政策建議)

政策觀察和研究大約有三種視角,第一種是建設性的政策建議,在擁有調研和思考之後,提出使得目前困境有所減輕,甚至使得風氣為之一新的可行政策建議,是十分困難的。第二種是尖銳有效的現狀批評,在觀察到大量脫離實際,不接地氣的做法之後,對相關政策提供不粉飾的批評,避免我們在錯誤的方向上滑得更遠,自有其價值。第三種是以歌功頌德為主的政策注腳。這種政策注腳幾乎在任何情況下都沒有任何實際意義,但卻總是無風險有私利的選擇。本文未必能提供有效的政策建議,但也許它是一種觀察中國人口遷徙和樓市去庫存的可能視角。

目前中國樓市庫存存在的問題,能否有效去庫存可能影響到中國經濟和金融是否穩健。按商品房銷售面積每年增約4%,房屋新開工面積每年遞減約8%的情景估測,可能需要到2019年前後,中國樓市庫存狀況才能得到根本緩解。如何達成去庫存的同時,維持城市活力,保障市民工作居住環境的持續改善?我們建議可以採取房票的做法進行試點嘗試。

第一,目前樓市去庫存極不均衡。一線城市房價升,庫存小。考慮到大城市核心區房屋交易以存量二手房為主,地方政府無力在核心區提供更多的土地供應和新增商品房供應,因此一線城市核心區的供求失衡矛盾,很難有好的化解途徑。同時,三四線城市的樓市仍然低迷,究其根源,在於人口和財富的流動。越來越多的富裕人群,高知高技能人群,冒險進取人群,帶著他們的財富、社會資源和遠大夢想,涌入一線城市。中國人口流動的趨勢,更大程度上,似乎不是城鎮化,而是超大城市化。大城市的繁華和小城鎮的破落並存。

第二,去庫存的失衡和人口流動取向密切相關。我們可以觀察兩個例子,一個例子是東三省,另一個例子是百強縣。東三省經濟轉型艱難是不爭的事實,除了産業結構的問題之外,人口持續大量流失可能也是重要原因。以黑龍江為例,在過去五年,該省戶籍人口不斷減少,僅靠流動人口的增長,勉強維持總人口的低水準平衡。戶籍人口的減少,和大致相同的常住人口的增加,意味著黑龍江省內一些精英人口和財富流出本省,補充的流動人口中,如果常住人口沒有加速落戶的意願,那麼全省人口可能面臨凈流失的拐點。這對振興東北經濟帶來困擾。

如果説東三省的例子受到較多關注,那麼百強縣的人口流失則有某種繁華退去的隱秘。中國百強縣應該説經濟實力超群,居住環境尚好,基礎教育和職業培訓水準也不弱,大多集中在長三角和珠三角。這些百強縣人口變動的現狀大致是,戶籍數在約100萬人,常住人口在約10萬-50萬人,城市化率普遍高於70%,絕大多數百強縣的人口變動是,戶籍人口主要依賴農民進城而略有增加,但加上常住人口之後,百強縣呈人口微增或不增的狀況。放大到江蘇的地級市,例如無錫、南通、常州等,大致的人口流動結構是,每年流失高考生源數萬人,同時省內流入該城市的人口略微多於高考生。這種人口總數不變結構變也有潛在風險,畢竟百強縣流失出去的是本縣的富有知識和創新的年輕人,流入的則是技能偏弱的省內農民。也許我們可以説,無論黑龍江還是百強縣,都可能因為持續流失財富和人口,使得城市的未來堪憂。

第三,在一個不斷流失財富和人口的城市,無法有效推動經濟結構轉型和樓市去庫存。即便三四線城市房價不漲,但也只是春節偶爾熱鬧,平時卻是冷清的商業氛圍,以及本地居民收入增長持續放緩。在我們看來,如果一個城市能夠留下年輕人,那麼就也留得了城市的未來生命。在此設想下,以房票推動兼顧樓市去庫存和留人才,也許是一種政策選擇。所謂房票,是地方政府發行的,以地方財政為信用背書的,記名的行政轄區內商品房購房現金抵用券。也就是説,特定的購房者如果持有一定金額的記名房票,他可以在某市縣在售的商品房選擇任意戶型購房,房票可足額抵扣房款。開發商收取房票後,承擔兌現房票義務的是地方政府。當然,一些地方政府的信用有時候也往往不是成色十足。

第四,享受房票的人群,大致可以分為三類,第一類是地方政府想要招攬的本地高考學生,學成之後如能回到家鄉效力,也許能享受到房票待遇;另外就是地方政府需要的技術型人才,其中可能包含部分被大企業分流或提前退休,但仍然年富力強的人才。如果這些人能和地方企業簽訂長期用工合同,則可領取地方政府的相應房票。第二類是已在地方居住的常住人口,包括已符合積分入戶,和有可能符合積分入戶的年輕人,主要是外來工商小業主,技術藍領等。第三類是原來保障房、棚戶區改造所覆蓋的居民人群,以及為新型城鎮化所覆蓋的農民群體,地方政府可以綜合運用現金補償、房票補償和社會保障等手段。吸引外來人口和農民的市民化。由於房票是記名的,和持有者的本地勞務雇傭合同相關的票據相符,因此它在很大程度上,可以吸引本地人才回流,吸引外地人才落戶,和吸引本地農民持續融入社會。如果本地較好的商品房售價為100萬元,而地方政府招募的人才或特定居民持有和五年工作合同對應的80萬元房票的話,則意味著這個人在本地購房,只需支付20萬,其餘80萬由房票抵扣,也就相當於地方政府為留住此人,提供了接近每年16萬元的購房補貼。

第五,地方政府怎樣算清房票賬?首先,所謂在售價格100萬元的商品房,真實成本並不高。我們估計,在絕大多數情況下,這些商品房的設計、建安和景觀等成本可能在20萬元,這些商品房的土地出讓價可能也在20萬-25萬元,而其實地方政府真正用於商品房土地整理的成本可能明顯更低。因此,不恰當地説,一套只含建安和土地整理成本的“免稅費”商品房的真實成本,大約也就30萬-40萬元。考慮到土地稅費地方政府早已收取,即便給予開發商合理利潤,政府發行記名房票的實際財務成本並沒有那麼高。其次,地方政府對享有房票的人群,可以從城市未來、商業利益和政策義務多角度衡量,吸引外來人才長期居住是商業利益,完成常住人口市民化,和推動農民進城融入城市生活是政策義務。失去了適度集聚,持續穩定的高素質人口,一個城市也就失去了未來,相反,這些因房票而留住人人才,也許能推動地方從就業、創業到商業氛圍的逐漸繁榮。再者,地方財政向開發商兌現房票可以有多種綜合手段,如果適當借助金融工具,房票對地方財政的資金壓力,比單純的貨幣化補償要小得多。同時由於使用房票購房之後的商品房並不能隨著享受者的違約離開而離開,因此,地方政府仍在房票持有者完成其約定義務之前,對房屋産權具有較好的限制流動權利。由於持有房票者是按照自己的喜好購置房屋,很大程度上也解決了人才集中引進,保障房集中安置等行政“集中”色彩,帶來的社群融合問題。

房票是否行得通?也許還需要仔細斟酌,將預案設想得更充分細緻一些,房票設計的初衷,在於引導人口和財富新的流動格局,從而逐步緩解中國日益嚴重的超大城市病,使樓市去庫存相對均衡,也使區域經濟的增長,因人口和財富的再配置,而具有某種解決的可能性。如果按現有的人口遷徙軌跡繼續移動,超大繁華的都市背後,可能是廣為凋敝的中小城市。

來源: 21世紀經濟報道(廣州)

(責任編輯:)
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