房地産信貸的大城市虹吸現象

針對市場流動性不足，中國人民銀行2月29日決定，自2016年3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

RET睿意德中國商業地産研究中心總經理崔崇彥表示，本輪調整準備金主要是穩定股市，但預計對樓市衝擊更大。

準備金下調，開發企業會發現資金週轉速度成為營利核心，其必然加快拿地和去化。但對中小城市由於城市吸附力不足，供給量無法在本輪調整中受益，將進一步加速資金向大型或特大型城市轉移，最終形成虹吸效應。大型城市開發企業將選擇變現一切可變現的資産加入瘋狂的搶地大戰中，對持有型商業形成排斥性開發。如果政府在持有物業方面不設限制，未來中國將面臨大量空置商業充斥城市，造成銷售型商業供給過大的新難題。那時候就不是簡單地釋放流動性就能解決問題的了。

同策諮詢研究總監張宏偉認為，此次央行降準後，本輪央行累計已經有六次降息五次全面降準，對於樓市來講，政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情，短期內來看，接下來幾個月尤其是3月“小陽春”的成交量勢必會短期反彈，價格有可能會在繼續堅挺，尤其是對於一線城市及上述市場基本面良好的城市來講，接下來也勢必會出現漲價的現象；而庫存在15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由於加速去庫存，市場去化週期將回歸至合理區間；對於大多數三四線城市樓市來講跑量主題不變，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。

信貸政策是針對全國的，資金原來可以在股市、樓市、大宗商品跨體系迴圈，現在只能停留在樓市，就是所謂的擠壓效應，一旦這種效應顯現，就會在中短期內形成自我強化，吸引更多的資金進來。所以一線城市漲。

上海易居房地産研究院總監嚴躍進認為，後續信貸資源透支的可能性是比較大的。或者説不排除在今年二季度上海商業銀行貸款會出現有心無力的狀態，進而使得購房者獲取房貸會有一個較大的壓力。

而來自領峰資本的一份研究報告顯示，雖然供需幾乎能解釋一切表面的市場變化，但供需背後更深層次的原因才是決定性的因素。作為一種資本資産，房地産需要抵押借貸購買，價格受信用的影響巨大。過去房地産的持續上漲，其實是受中國信用大週期影響的水漲船高——建立在中國整體商業模式的正反饋迴圈中。

但正反饋過程已經結束：出口下降，外匯佔款下降，只有銀行系統的正反饋獨自支撐，但大的迴圈已經終止。從基本面看，無論從租售比、收入比、國際橫向比較等等，房價早在多年前就高估了。從量化來看，全國房地産價格仍然在快速的指數增長，但深圳和上海呈現出明顯的“超指數”增長特徵，預示著未來很大概率會進入震蕩。

目前金融界較為廣泛使用瑞士聯邦理工學院Sornette教授首創的對數週期冪律（LPPL）模型來預測金融風險，簡而言之，對數週期冪率模型存在兩個共同特徵： 一是對數週期性振蕩， 線上性尺度下， 越接近臨界時間， 振蕩頻率越快， 但在對數尺度下， 振蕩頻率為常數；二是冪律增長（泡沫） 或衰減（去泡沫） ，或稱超指數增長或衰減， 即價格的增長率不是常數， 而是單調增大（泡沫） 或減小（去泡沫） 的。換言之， LPPL 模型給出了判定泡沫和反泡沫的一種定量方法，因此不妨使用這個模型對M2和一線城市房價進行分析，可見上海的房價趨勢。

根據最新的M2數據用LPPL模型判斷，中國信用擴張的下一個關鍵點在2016年6月左右。在這個轉捩點附近，很可能發生信用總量的波動，進而影響房地産市場。深圳的房價非常突出，呈現出明顯的超指數增長。這種走勢從數學上看是典型的泡沫。LPPL模型預測深圳房價將在2016年3月左右發生劇烈震蕩。上海的房價是另外一個顯示出超指數增長特徵的。模型預測未來幾個月內有較大概率發生震蕩。從全國看，房價指數仍然在指數增長，而香港的房價已經偏離了指數增長，開始下降，很可能已經處於熊市初期。

來源：21世紀經濟報道