一線城市投資溢出效應

什麼人在買上海的房子？從驅動力結構看，改善、中高端和豪宅成交增長迅速，剛需增長相對乏力。自去年三季度開始，豪宅成交面積增幅始終在150%以上，改善和中高端住宅成交面積同比在80%-100%之間，剛需則維持在30%左右。

根據CRIC監測，2016年1月，上海新增商品住宅剛需、改善、中高端和豪宅的成交面積分別佔38%、31%、18%和13%，已形成剛需、改善和“中高端和豪宅”三足鼎立的格局。

根據陳開朝的判斷，現在上海樓市已到了第一個平衡點，即剛需、改善和“中高端和豪宅”成交面積佔比大致相當，住宅需求升級的擊鼓傳花遊戲仍能順暢運作。

儘管上海樓市還能較快上漲一段時間，但到某個臨界點，很可能戛然而止。再往後，比如剛需成交面積佔比下降到25%、20%，甚至15%，就有可能出現中高端供應過剩——中高端住宅大量掛牌，但接盤的人越來越少。市場就會進入新的博弈。

深圳目前就有進入臨界點的跡象。因為看漲房價，有人想到付完首付後，再配資一部分錢用於付未來兩年的按揭，或者在上次賣房後，留出一部分資金用於付未來兩年的按揭。這種現象透露出兩個資訊：一是那些買房如買菜的“壕”，其實很多付不起按揭；二是這些“壕”其實在賭房價仍會快漲，而且拋的時候有人接手。

緊隨上海之後，南京、蘇州、杭州的樓市也火爆了：在蘇州，一個叫蘇州中心的項目，公寓去年10月首開，單價2.8萬元/平方米，之後加推一次漲一次，就在這兩天即將再次開盤，均價要飆到4.5萬元/平方米；2月27日開盤的杭州綠城·楊柳郡推出388套房，認籌人數多達1000多人，比上一次開盤漲了1000多元／平方米，也是一天內賣完。很多開發商認為最近這波行情比去年的股市“還瘋狂”。

杭州其實不然。杭州樓市資深觀察人士楊廣宏對21世紀經濟報道記者透露，杭州整體房價，甚至還沒回到2010年2月的水準。他的理由是，雖然去年橋西、濱江房價回升，但杭州大部分板塊的二手房東，還在低於買入價出貨。比如，楊廣宏的兩位朋友，7年前同樣以1.9萬元的單價，分別買了一套上海和杭州九堡的住宅。現在，上海的那套已飆到4.6萬元／平方米；而九堡這套，最多只能賣1.3萬元。即使是新房，1.5萬元／平方米上下的尚城國際和田員外，離武林廣場才幾公里，開發商現在也不怎麼掙錢。

儘管截至上月底，杭州主城區（不含下沙、之江）的普通住宅存量只有30484套。但在楊廣宏看來，杭州可供選擇的好房子，比想像的要少得多。

“放眼中國GDP總量排名前十的城市，像杭州這樣存量健康、估值偏低的主城區，已經不多了。未來幾個月，必有大量被從上海、南京和蘇州擠壓出來的投資客，重新進入杭州。杭州主城區今年全面"補漲"，是大概率事件。”楊廣宏説。

來自同策諮詢研究中心的數據顯示，在北上廣深等一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應求，已經沒有去庫存的壓力。截止到2016年1月，按照庫存／3個月計算，一線城市庫存去化週期均已降至10個月以下，北京8.83個月、上海（不含保障性住房）6.39個月、廣州8.42個月、深圳6.66個月，二線多個城市也已經降至6個月以下，如南京3.52個月、蘇州3.39個月、南昌5.61個月。

而杭州去年年初是20個月左右，經過一年的消化之後，現在已經到15個月以下了。

此時上海樓市開始出現收緊的信號。2月28日上海市住建委表示，上海將繼續按照“三個為主”的原則，抑制投資投機性購房，支援自住和改善性住房需求，嚴格執行住房限購政策。

據新浪樂居數據，下個月將會有50個項目入市，而去年同期只有30個。