兩者之間該如何融合?

我們經過一年時間的市場調研，廣泛地訪談和接觸了大量的網際網路企業、房地産企業、仲介公司等，我們認為網際網路和房地産的融合，已經可以在房地産的開發、銷售、持有全産業鏈實現。在開發階段，主要就是眾籌。最典型的就是綠地的地産寶，針對中小投資人，與網際網路平臺合作，同時也引入保險機構來增加網際網路金融投資人的安全性，所以説，網際網路金融在開發階段最適合的就是眾籌。現在絕大多數國內的眾籌，在開發階段都是債權眾籌，我想在未來，股權眾籌、債股混合的眾籌，都會有一些新的案例發生。

銷售階段是網際網路金融和房地産融合手段方式最豐富的一個環節。在銷售階段有眾籌，也有P2P網貸，眾籌又有投資性眾籌和行銷性眾籌兩種。團貸網的房寶寶就屬於投資性眾籌。行銷性眾籌有搜房的天下貸，還有京東眾籌，房金所的買房寶。P2P網貸又分新房貸款和二手房貸款，房金所的五貸、天下貸的新房首付款都屬於新房的P2P網貸。鏈家地産的家多寶，是二手房的P2P網貸，還有基於購房客戶的消費貸款，世聯集金的家圓雲貸，都屬於網際網路金融和房地産的結合。

在持有階段，最典型的就是高和資本的高和寶，是高系列、和系列、暢系列。在持有階段的高和寶，通過網際網路金融來投資它的商業地産的租金回報項目，可以説在一定程度上有私募REITs的性質，我們可以把它作為類私募REITs。在中國的REITs還沒有正式管理規定、廣泛推行和具有廣泛交易場所的這些規則制定情況下，網際網路金融的私募REITs的出現，可以説也是一個積極探索。它把過去大額的商業地産、低頻交易的商業地産變成了小額的眾人投資、高頻交易的私募地産，我認為它是對資産證券化發展的一個積極探索。

融合案例如何評價?

第一，網際網路金融和房地産開發出現了多主體的探索，創新了一些産品，來為企業的融資、行銷，為投資人提供投資的渠道。很多是網際網路企業在主導做這事，還有房地産的仲介企業為主來開發的一些産品。還有金融企業或者金融背景企業來主導從事的一些網際網路金融運作，還有一些各個企業聯合在一起的。所以，目前不是説網際網路金融和房地産結合只是房地産企業在做這件事情，實際上網際網路平臺的企業、金融的企業，也在主動和房地産相結合，是一個雙向的、多主體的探索。

第二，它的確為投資人提供了一種低門檻、多元化的投資機會。過去投資房地産應該説都是門檻比較高，還要用大量的杠桿，投資額也比較大，週期也比較長，很多中小投資人很難參與，或者分享到穩健的房地産項目的發展回報。但網際網路金融改變了這一格局，網際網路金融通過眾籌建房來獲得像理財等相對比較高額的理財投資回報，或者通過眾籌購房來實現它的提前購房鎖定房價的購房優惠，或者通過權益性的投資，獲得商業房地産的租金和增值收益，又或者通過債權的投資，來獲得它的投資收益。

第三，網際網路金融和房地産的融合，也實現了行業多重的效果。1、客觀上來講，網際網路金融就是為房地産企業增加了一條融資渠道。2，建房眾籌有利於開發企業實現定向銷售。現在對房地産企業而言，客戶需求是最重要的，有了眾籌就在一定程度上實現定向銷售，大大降低了開發企業的開發風險。3，它可以實現商業地産銷售模式的金融化。過去商業的地産散售、回租、返租等等，都是一些實物性操作，非常繁瑣，但網際網路金融可以實現商業地産銷售模式的金融化操作，不需要這些散售等模式來實現它的整體經營，提高商業地産的經營效率。

另外，它也為購房者提供了很大便利，特別是在二手房市場。中國房地産首付是世界上最高的。去年930政策之前，房地産首付首套房30%，二套房是60%，北京是70%。現在降下來了，首付在30%左右。但是相對來講，還是比較高。很多P2P網貸對新房的首付貸款，在一定程度上解決了購房人首付比較高的購房缺口。從二手房來看，也給購房者提供了很大便利。由於很多限制，二手房有抵押貸款的房子很難成交，現在房地産金融的贖樓貸解決了這一難題，二手房交易的首付貸也解決了這一難題，大大幫助購房者提前實現願望。

可以説，從表現上，網際網路金融解決了開發企業融資的小小缺口，或者更多解決了它的行銷渠道，但我認為如果網際網路金融能夠規範、廣泛的發展，或者從未來的週期上來看，它的確有利於推動房地産企業的轉型。房地産企業從過去的依靠高杠桿、依靠獨家的獲利，逐步轉變成投資人的代工者，我想未來房地産可能會有這樣的一天。