地産中國網訊 10月20日，在《地産》雜誌主辦的主題為“在轉型期尋找新風口”第十一屆中國地産金融年會上，住建部政策研究中心主任秦虹就“網際網路金融與房地産業發展”發表主題演講，她表示，網際網路金融是民間資本投入房地産的新動態，未來網際網路金融將成為房地産轉型升級的驅動力。

網際網路金融+房地産為何會出現?

在中國出現網際網路金融+房地産，實際上是面臨三大背景同時出現。

第一、網際網路+時代的來臨，網際網路對各個産業的影響已經被我們各界廣泛引起了共識，從國家政策層面上看，今年3月份“兩會”的時候，政府工作報告就提出，我們要推進網際網路+行動，在7月份國務院就發了《關於促進網際網路+行動的指導意見》，在這些指導意見裏面，提出了網際網路金融從消費領域向生産領域擴展的一系列指導意見，從實踐中我們也可以看到，網際網路+在傳統行業的融合、延伸已經開始廣泛的出現，各個領域的傳統行業的企業都在積極探索網際網路+時代所帶來的新的創新的機會。他們對優化資源的配置，提高生産的效率以及服務的一些功能等等各個方面轉變經營的理念，可以説都起了很大的促進作用。

第二、網際網路金融的崛起。網際網路金融這幾年發展非常迅速，今年7月提出了網際網路金融發展的指導意見，提出來要鼓勵創新、防範風險、趨利避害、健康發展，同時也提出來要依法監管、適度監管、分類監管、協同監管、創新監管的新的監管理念，目的只有一個，就是要促進網際網路金融的健康發展，以網際網路金融的政策來積極的推動網際網路金融服務實體經濟的各個方面的創新。從實踐上看，現在第三方支付規模迅速擴大，P2P網貸也發展很快，眾籌也已經在各個領域開始起步。應對網際網路金融的一些徵信機構也已經開始出現，可以説網際網路金融已經在不同的領域、不同程度上影響著我們傳統産業的發展。作為房地産領域，實際上也是不可能脫離這樣一個網際網路+以及網際網路金融+傳統産業的影響。

第三、當前房地産市場發展的新階段。房地産發展已經告別了過去絕對的短缺，進入了現在部分地區已經開始過剩，競爭嚴重加劇的情況，去庫存壓力非常大。房地産企業都在積極探索他們的轉型，行銷方式的轉型，行業領域的轉型，服務模式的轉型，經營理念的轉型，融資結構的轉型，在探索這些轉型的過程中，可以説網際網路金融也為企業的轉型提供了一個很好的選擇的渠道。

在這三大背景下，今天的房地産企業無論你想還是不想、做還是不做，網際網路金融已經不容忽視地深入到房地産行業中來。

兩者之間該如何融合?

我們經過一年時間的市場調研，廣泛地訪談和接觸了大量的網際網路企業、房地産企業、仲介公司等，我們認為網際網路和房地産的融合，已經可以在房地産的開發、銷售、持有全産業鏈實現。在開發階段，主要就是眾籌。最典型的就是綠地的地産寶，針對中小投資人，與網際網路平臺合作，同時也引入保險機構來增加網際網路金融投資人的安全性，所以説，網際網路金融在開發階段最適合的就是眾籌。現在絕大多數國內的眾籌，在開發階段都是債權眾籌，我想在未來，股權眾籌、債股混合的眾籌，都會有一些新的案例發生。

銷售階段是網際網路金融和房地産融合手段方式最豐富的一個環節。在銷售階段有眾籌，也有P2P網貸，眾籌又有投資性眾籌和行銷性眾籌兩種。團貸網的房寶寶就屬於投資性眾籌。行銷性眾籌有搜房的天下貸，還有京東眾籌，房金所的買房寶。P2P網貸又分新房貸款和二手房貸款，房金所的五貸、天下貸的新房首付款都屬於新房的P2P網貸。鏈家地産的家多寶，是二手房的P2P網貸，還有基於購房客戶的消費貸款，世聯集金的家圓雲貸，都屬於網際網路金融和房地産的結合。

在持有階段，最典型的就是高和資本的高和寶，是高系列、和系列、暢系列。在持有階段的高和寶，通過網際網路金融來投資它的商業地産的租金回報項目，可以説在一定程度上有私募REITs的性質，我們可以把它作為類私募REITs。在中國的REITs還沒有正式管理規定、廣泛推行和具有廣泛交易場所的這些規則制定情況下，網際網路金融的私募REITs的出現，可以説也是一個積極探索。它把過去大額的商業地産、低頻交易的商業地産變成了小額的眾人投資、高頻交易的私募地産，我認為它是對資産證券化發展的一個積極探索。

融合案例如何評價?

第一，網際網路金融和房地産開發出現了多主體的探索，創新了一些産品，來為企業的融資、行銷，為投資人提供投資的渠道。很多是網際網路企業在主導做這事，還有房地産的仲介企業為主來開發的一些産品。還有金融企業或者金融背景企業來主導從事的一些網際網路金融運作，還有一些各個企業聯合在一起的。所以，目前不是説網際網路金融和房地産結合只是房地産企業在做這件事情，實際上網際網路平臺的企業、金融的企業，也在主動和房地産相結合，是一個雙向的、多主體的探索。

第二，它的確為投資人提供了一種低門檻、多元化的投資機會。過去投資房地産應該説都是門檻比較高，還要用大量的杠桿，投資額也比較大，週期也比較長，很多中小投資人很難參與，或者分享到穩健的房地産項目的發展回報。但網際網路金融改變了這一格局，網際網路金融通過眾籌建房來獲得像理財等相對比較高額的理財投資回報，或者通過眾籌購房來實現它的提前購房鎖定房價的購房優惠，或者通過權益性的投資，獲得商業房地産的租金和增值收益，又或者通過債權的投資，來獲得它的投資收益。

第三，網際網路金融和房地産的融合，也實現了行業多重的效果。1、客觀上來講，網際網路金融就是為房地産企業增加了一條融資渠道。2，建房眾籌有利於開發企業實現定向銷售。現在對房地産企業而言，客戶需求是最重要的，有了眾籌就在一定程度上實現定向銷售，大大降低了開發企業的開發風險。3，它可以實現商業地産銷售模式的金融化。過去商業的地産散售、回租、返租等等，都是一些實物性操作，非常繁瑣，但網際網路金融可以實現商業地産銷售模式的金融化操作，不需要這些散售等模式來實現它的整體經營，提高商業地産的經營效率。

另外，它也為購房者提供了很大便利，特別是在二手房市場。中國房地産首付是世界上最高的。去年930政策之前，房地産首付首套房30%，二套房是60%，北京是70%。現在降下來了，首付在30%左右。但是相對來講，還是比較高。很多P2P網貸對新房的首付貸款，在一定程度上解決了購房人首付比較高的購房缺口。從二手房來看，也給購房者提供了很大便利。由於很多限制，二手房有抵押貸款的房子很難成交，現在房地産金融的贖樓貸解決了這一難題，二手房交易的首付貸也解決了這一難題，大大幫助購房者提前實現願望。

可以説，從表現上，網際網路金融解決了開發企業融資的小小缺口，或者更多解決了它的行銷渠道，但我認為如果網際網路金融能夠規範、廣泛的發展，或者從未來的週期上來看，它的確有利於推動房地産企業的轉型。房地産企業從過去的依靠高杠桿、依靠獨家的獲利，逐步轉變成投資人的代工者，我想未來房地産可能會有這樣的一天。

美國的情況如何?

網際網路金融和房地産的結合，在美國發展起步比我們國家要早，眾籌是它最主要的一種形式。我們還研究了美國房地産眾籌的商業模式、經營模式、盈利模式以及和我們國家的比較。概括起來講，美國房地産金融和房地産的結合，主要的就是眾籌的方式。

為什麼沒有像我們國家的P2P網貸等這些方面呢?是因為兩個國家面臨的金融環境、金融背景不一樣。比如我們國家首付很高，所以我們有了P2P首付貸，但是美國首付非常低，可能5%、10%的首付，就沒有這樣一個空間。再比如REITs，我們在積極探索網際網路金融怎麼能夠跨越REITs，走入新REITs的發展渠道，而美國的REITs早就成熟，不需要這樣的探索。所以在美國，網際網路金融和房地産的結合最主要的就是眾籌。不僅如此，美國的房地産眾籌80%是股權眾籌，債權眾籌只佔20%，所以它的盈利模式和商業模式和我們國家也有很大不同。當然他們的發展、經驗和教訓也對我們國家網際網路金融和房地産結合，有一定的借鑒意義。

發展前景在哪?

總的來講，網際網路金融和房地産融合的未來，創新空間很大，主要體現在幾個方面。

第一個判斷是，網際網路金融和房地産結合，目前大家關注度很高，但實際上資金總額還非常小，量也很小。無論是網際網路企業、房地産企業，還是金融企業，都是一個探索、起步的階段，資金總量仍比較小。同時，在城市的地域範圍內，數量也很少，我們跑遍了全國的東中西部地區，我們發現主要在一二線城市，現在三四線城市網際網路金融進入風險很大，企業現在還沒有做到。所以説，我們現在還處於起步探索階段，而且商業模式並不確定，未來究竟什麼樣的商業模式能夠持續性的發展，或者真正適合中國特色，現在還在探索階段。

第二個判斷是，網際網路金融和房地産融合在未來一定是多元主體的結合，而不是單一主體的發展。

第三個判斷是，網際網路金融和房地産結合，一定會從現在的以渠道創新為主(行銷渠道、融資渠道，主要還是在渠道創新)，未來會真正走向金融創新。

第四個判斷是，網際網路金融和房地産的融合有利於房地産行業的轉型。房地産隨著總量問題的解決，主要是結構性問題的突出。這個時代的到來，特別是二手房市場逐漸興起，步入存量房市場的發展步伐，因此，房地産行業的轉型已迫在眉睫。整個新房市場會越來越多的從賣方市場轉向未來的買方市場，客戶的需求、客戶的意願顯得更加突出。那麼，怎麼通過網際網路金融這種方式提前鎖定客戶的需求，來進行定制化的生産?這可能和過去房地産企業的開發有很大不同，整個經營方式有很大不同。這一系列都包含在房地産市場轉型的過程中。

在網際網路金融提高服務方面，二手房市場空間非常大。另外，網際網路金融可以為資産證券化提供快速實現的渠道，中國的房地産金融能不能夠借助於網際網路金融，從過去傳統金融跨越現代金融，直接進入後現代金融，這種前景是存在的。

需要防範哪些風險？

實事求是來講，網際網路金融和房地産融合畢竟是一個新的概念，都沒有經驗，現在也在探索，什麼樣的方式最適合我們的國情、企業和行業，這個成熟的模式還需要一定的時日才能夠形成。像美國經過了多年的發展，最後就是眾籌，而且80%的股權，它的商業模式和盈利模式非常穩定。但我們現在這種模式還不確定，在今後幾年仍然屬於探索階段。

當然，網際網路金融和房地産融合也有風險的問題需要防範，眾多的風險中，最重要的風險是信用風險。任何做網際網路金融的企業，無論是網際網路、金融企業還是房地産企業，如果喪失了信用，網際網路金融在房地産這個行業的融合和發展將沒有前景。