雖然樓市回暖跡象明顯，但去庫存的頭等難題並未能讓房企巨頭們喘口氣。

     在公佈半年報的A股上市房企中，綠地控股、萬科A、保利地産、招商地産這四家品牌房企以過千億的庫存成為焦點，四家房企庫存總額高達1.8萬億元，在130多家房企共2.81萬億元庫存中佔據近半。

  “去庫存的挑戰，加大了房企行業的倒逼壓力，房企尋找適合自己的轉型出路尤為重要。”華南一家上市房企投資者關係部管理層表示。

    庫存之痛

    在這四家庫存過千億的房企中，綠地控股3435.96億元的庫存“大石”最為沉重。

   “自借殼金豐投資後，綠地控股憑藉超3000億元的市值成為全球最大市值房企，但其背負的包袱也很重。”曾在綠地任職的一位地産人士向記者表示，其中過大規模的土地儲備、開發體量以及轉型過程中所遇到的“消化不良”等問題都是綠地當前面對的“坎”。

     綠地是全國房企裏第二大的“地主”，據統計，綠地的土地儲備達1.3億平方米，比恒大1.5億平方米的儲備量少了0.2億平方米，位居全國第二。
 
     值得關注的是，綠地雖然在去年年底趕超了萬科銷售額，但其今年上半年銷售827億元，相對於其年初定下的2800億元年度銷售目標，僅完成不足3成。

     與綠地一樣，並不理想的銷售進度也在加大房企的庫存壓力。保利地産手握2823.51億元庫存，其上半年銷售760億元，完成全年銷售目標的48%，同時，招商地産的庫存雖然僅有1133.86億元，但其上半年銷售業績為205.1億元，年度目標達成率僅為34.2%。四家千億庫存房企中，除了萬科並未設定年度銷售目標外，其餘房企上半年並未完成年度目標的一半。

    “儘管通過不斷地刺激促銷，受到房地産銷售大環境的影響，公司在一些區域的銷售速度的確放緩，導致一些項目仍未完成上半年的銷售任務。”招商地産華東區域戰略部門一位管理層向記者指出。

     在這四家房企中，招商地産雖然庫存量排名第四，但庫存總額同比增長24%，增幅最大。

    “招商地産在一些區域的擴張和消化的進度都跟不上同行的節奏，比如在廣州區域，基本上就消化一個項目，前一兩年計劃發展的項目遲遲未能開工，因此錯過不少機遇。”招商地産一位人士向記者透露。

    此外，萬科的3337.02億庫存雖然高位水準，但與其他四家千億庫存房企相比，唯獨其增速出現下降，保持了2014年庫存下降的趨勢。業內分析，這與萬科應對“地産白銀時代”的謹慎態度，並提前做足減速準備有關。

    去庫存能力受挑戰

    房企巨頭們要在合理週期中消化庫存並非易事。

    中原地産首席分析師張大偉分析認為，房企庫存之高與銷售難度加大有關，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處於調整過程中，以價換量在持續。

     以綠地為例，在其鉅額土地儲備中，一線城市佔12.2%，二線城市佔53.6%，三四線城市佔34.1%。億翰智庫分析師張化東分析：“如此巨量的土地，開發完至少需要十年以上。”

    “不同級別的市場調整正在加速進行，如一些房企將前幾年大量進軍三四線城市的步伐放緩，轉向到一二線城市鋪設戰線，不過這些調整需要考驗企業是否有足夠的資金以及在轉變過程中的運營能力。”一位受訪融資平臺合夥人稱，“資本圈對三四線城市的房地産發展非常謹慎，近乎到了嚴苛的地步，因此資金更青睞能夠較好調整的房企”。

      以保利地産為例，業界分析，該房企在一二線城市的項目佔比較大，使其在本輪房地産調控中能夠保持優勢，雖然今年其大幅減緩購地進度，但其新拓展項目仍主要集中在一二線城市。
 
      上半年，保利地産在珠三角、長三角、環渤海三個重點核心區域累計實現銷售金額超過530億元，佔簽約總金額的比重達到70%。

      不過，在一二線城市的土地角逐場上，並非每家房企都能獲得入門券。

       另一方面，房企的去庫存能力受到同行庫存容量大以及存貨週轉率競爭激烈的影響。

       統計機構根據房企2014年數據顯示，在存貨週轉率排名前10的房企中，幾乎全部是深耕二三線城市的中小房企，如格力地産等。一些中型房企的存貨週轉率也處於高位水準，甚至能高達600%以上。相比而言，大部分大型標桿房企的存貨週轉率幾乎低於行業平均水準，其中保利地産、萬科、招商地産的存貨週轉率在200%左右。

        張大偉分析，目前很多房企在加強成本控制以及提高週轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發展終究會遇到瓶頸，房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。（來源：中財網）