國際金融環境動蕩，股市、匯市、商品市場等三大市場皆出現明顯下跌，但樓市則基本平穩。那麼，在此特殊背景之下，中國樓市“下半場”還能走多遠?

　　進入21世紀以來，中國樓市進入高速發展期，然而現階段城鎮家庭戶均已達到1套住房，住房全面短缺時代結束，這標誌著樓市由“黃金時代”進入“白銀時代”，轉入下半場。

　　近期，國際金融環境動蕩，股市、匯市、商品市場等三大市場皆出現明顯下跌，但樓市則基本平穩。那麼，在此特殊背景之下，中國樓市“下半場”還能走多遠?

　　隨著政府實施的貨幣寬鬆政策促進了需求，9月1日公佈的一項調查顯示，8月中國新房價格同比出現上漲，這是11個月來的首次同比上漲。

　　根據易居研究院的數據,2015年二季度,30個典型城市商品住宅成交均價為12187元/平方米,環比增長11%,同比增長16.2%,成交均價創歷史新高。

　　中國央行發佈的《2015年第二季度中國貨幣政策執行報告》稱,全國商品房成交量企穩回升,房價上漲城市個數增多,房地産開發投資增速繼續回落,房地産貸款平穩較快增長。

　　6月,全國70個大中城市中,新建商品住宅價格環比上漲的城市有27個,比3月份增加15個;新建商品住宅價格同比上漲的城市有2個,比3月份增加2個。二手住宅價格環比上漲的城市有42個,比3月份增加30個;二手住宅價格同比上漲的城市個數有4個,比3月份增加3個。

　　房價上漲也抑制不住消費者購買的慾望。上半年,全國商品房銷售面積為5億平方米,同比增長3.9%,1~5月份為下降0.2%;商品房銷售額為3.4萬億元,同比增長10.0%,增幅比1~5月份提高6.9個百分點,其中5月和6月連續兩個月實現正增長;商品住宅的銷售面積和銷售額分別佔商品房銷售面積和銷售額的88.3%和84.5%。

　　值得注意的是,一二線城市房價漲幅十分明顯。價格方面,一二線城市成交均價都創下歷史新高,由於三線城市去庫存任務較重,成交均價環比增幅輕微下跌。

　　成交量方面,二季度一線城市成交量同比和環比漲幅最大,成交面積超過2012年四季度1216萬平方米,創近5年曆史新高,成交均價則達到歷史新高。

　　房子賣得好,自然就會帶動房貸需求。截至6月末,主要金融機構(含外資)人民幣房地産貸款餘額19.3萬億元,同比增長19.4%,增速與3月末持平。房地産貸款餘額佔各項貸款餘額的21.7%,比3月末高0.3個百分點。

　　其中,個人住房貸款餘額11.7萬億元,同比增長18.2%,增速比3月末高0.3個百分點;住房開發貸款餘額3.7萬億元,同比增長21.9%,增速比3月末低2.3個百分點;地産開發貸款餘額1.5萬億元,同比增長32.8%,比3月末高2.2個百分點。

　　上半年,新增房地産貸款18829億元,佔各項貸款新增額的28.7%,比第一季度高1.7個百分點。

　　針對一線城市房價回暖,易居房産研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,一線城市是今年二季度房價上漲的“領頭羊”。

　　一方面,去庫存週期持續收窄帶來了房地産市場去庫存壓力的釋放,從這個角度看確實會帶來市場定價空間的增加,因此目前房企會主動調高價格。對於一些豪宅産品而言,較好的成交量也會促使其抬價。

　　另一方面,隨著市場預期的繼續轉變,一線房地産市場依然被普遍看好,這也會帶來房地産市場的價格上升。

　　據58同城的一位負責人介紹:“政策推高股市,股市又反哺樓市,所以高端物業、改善物業明顯回暖。”

　　樓市的明顯回暖,跟股市有相通之處,也有政策牛市、金融牛市的因素。

　　目前,地産回暖日趨明朗,但由於各家同品類産品競爭激烈,優惠力度增大,使得價格漲幅並不明顯,對於購房者來講都是入手的好時機,因此買房還是要趁早。

　　有關專家表示,雖然目前股市動蕩,但前期在股市暴漲中受益的股民,將會陸續選擇套現買房,大量的股市資金可能在四季度集中流入樓市。

　　專家表示,在“5 28”股市跳水事件後,預計將會繼續倒逼部分群體從股市中撤出,進而持有房産。各類利好政策刺激下,預計下半年市場成交量依然會比較可觀。

　　國外大型基金也紛紛瞄準中國樓市，認為當下正是投資中國樓市的最佳切入點。

　　布拉德亞太房地産部門主管John Saunders指出，貝萊德基金將瞄準針對富裕階層的大型商場，以及一二線城市的A級、B級寫字樓作為投資的目標。

　　John Saunders稱，一段時間以來，我們在中國動作不多，原因是價格水準已不足以帶給我們預期回報，而行業增長也回歸至合理水準。不過現在情況已有改變，中國成為了我們的關鍵投資市場。中國樓市的放緩週期已持續了18-24個月。

　　根據地産公司的相關數據顯示，由於昂貴的土地成本以及過剩的存量，今年上半年中國零售地産的投資收益已經下所到6%左右。而在十年前，其收益率為9%左右。

　　中國作為世界第二大經濟體，正經歷著25年來最緩慢的經濟增速，外需疲軟、存量過剩和投資下降是主要摯肘因素。而近期股市的暴跌以及人民幣的大幅貶值也對經濟造成了一定的影響。

　　然而，John Saunders認為如果一個公司能及時對衝匯率風險，那麼貨幣貶值實際上對房地産投資是有利的。

　　“當貨幣貶值，硬資産往往會升值，因為人們會從不值錢的紙幣轉移到買入保值更強的硬資産上。”

　　其實就在8月底，外媒就有報道稱，持有大量亞洲和海外房地産資産的黑石集團(Blackstone)正在尋機投資中國商業房地産市場。

　　黑石集團將注意力主要放在諸如北京、上海這樣的一線城市和二線城市，較少關注中國那些欠發達城市，原因是這些地區更傾向於以來某個單一産業。

　　黑石認為，從中長期看，市場變化可以成為你的朋友。理論上來説，在公開資本市場中，當價格下滑時，這就應該會創造投資機會。

　　著名房産投資專家劉磊認為真正要判斷市場的走向，應該從庫存量、房企開發成本、土地開發增速等方面，來對房地産未來一段時間的走勢作出判斷。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉也認為，中國房地産市場環境今非昔比，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。

　　今年8月底“雙降”之後，雖然市場成交量價會在“金九十銀”有所表現，會促使樓市起碼一部分城市樓市出現繁榮景象，但是，這繁榮的背後是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏者樓市危機。

　　儘管上半年一線城市在外來人口及強大的購買力支撐下，銷量上漲，但是庫存過剩仍是樓市最大難題。數據顯示，樓市庫存再次反彈。國家統計局數據顯示，7月新建商品房待售面積，較上月增加了521萬平方米。

　　同策諮詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地産市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地産市場將逐步進入存量房時代。

　　從樓市大趨勢來看，當前樓市已經進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由於多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。

　　今年“330新政”以來，大中城市房地産市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由於需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對於市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從本輪央行“雙降”之後的市場發展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。

　　張宏偉認為，央行“雙降”之後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末，也就是説，央行“雙降“之後，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂後將陷入大蕭條，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地産市場調整極有可能會來臨。

　　屆時，如果企業沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　劉磊表示，從房企成本方面來看，雖然上半年一線城市市場需求量大，價格飛速上漲，但地産商的日子並不好過。

　　主要原因在於低價土地資源已經使用殆盡，未來土地新拍價格飛速上漲，這直接影響了房企的利潤。

　　中原地産研究統計的60家上市房企，上半年平均利潤率已降至個位，只有8.4%。滬深兩市71家公佈中期業績預告的上市房企中，有27家企業預告凈利潤虧損。

　　面對這一局面，多數房企要麼轉型，要麼破産，總之已經無法承受成本之重;大型房企尚且如此，中小企業和散戶投資者，更無法用單一的資産配置來抵禦未來成本高利潤低的風險。

　　美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資産配置方向來看，購置美元資産或增加美元資産成為他們的最優選擇，美國房地産市場更加具有投資價值。在此市場背景下，中國放開了外國人在國內購房的限制。

　　張宏偉認為，放開外國人在國內購房的限制對國內樓市，對國內樓市去庫存不會起到太大作用，中國取消限外對國內樓市的象徵意義大於實際意義。

　　原因很簡單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房産，不會選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業，難以改變樓市大趨勢。

　　今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。

　　張宏偉認為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果今年市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態，那麼，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之後的市場調整期。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場出現“高溢價”、“地王”現象，在房地産市場仍然還在復蘇的市場背景下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。

　　土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。

　　從歷史經驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之後，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續頻現。

　　去年下半年以來，儘管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也鬆動、330新政出臺、各地方政府也在發佈“救市”措施、央行已經累計五次降息四次降準，與樓市相關的各種政策層面的利好紛遝而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，並不代表未來樓市基本面會一直持續回升，不代表未來問題會越來越少。

　　張宏偉認為，樓市“救市”政策越頻發，反而説明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

　　綜上所述，尚不考察宏觀經濟下行、股市下跌、全球大宗商品下跌等帶來的不利因素，僅僅從房企自身的規律去探究，就可以知道未來投資房産是有風險的選擇。