2022年中國房地産業出現罕見的深度調整，全行業經歷了一次出清週期。不過，從另一個角度來看，“去腐生肌”之後，隨著供求重新平衡，房地産業也有望走向真正的良性迴圈。

樓市擁抱新週期

國家統計局近日發佈的數據顯示，2022年，中國商品房銷售規模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米；商品房銷售額從2021年的約18.2萬億元(人民幣，下同)降至約13.3萬億元。商品房銷售規模創下多年新低。同時，去年，房地産開發投資增速首次出現同比負增長。房屋新開工面積、土地購置面積、房企到位資金等指標均大幅下滑。

58安居客研究院院長張波指出，儘管支援房地産發展的幾項重要維度(人口、城鎮化速度等)在過去幾年已經發生了一些變化，但市場面在2022年才真正顯示樓市開始進入新週期。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為，近年來，房地産高位運作是不合理、不可持續的。由於一些長期變數發生改變，如每人平均住房面積、人口老齡化等，房地産不可能像過去一樣高位增長了，“我們預判未來十年房地産以及住房新增部分規模在10億平方米至12億平方米左右，匹配相應房地産投資規模”。

經過去年的深度調整，他指出，從總量上看，目前房地産市場正在接近合理區間。

經濟學家任澤平也認為，房地産大開發時代落幕，進入存量時代。他指出，目前城鎮住房套戶比(住宅套數和家庭戶數的比例)已達1.09，供求基本平衡，未來多數城市將面臨住房過剩，再加上人口老齡化加速到來，未來住房需求將有所收縮。

現房銷售推動轉型

在供給與需求重新平衡的過程中，新週期或將拉開序幕。近期官方所提及的一項關鍵變化值得注意。

近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議，將當前和今後一段時期的房地産工作重點總結為“穩預期、防風險和促轉型”。在促轉型方面，會議明確指出，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

從“賣樓花”的預售制到現房銷售，這一變化意味著什麼？

中指研究院企業研究總監劉水在接受中新社記者採訪時表示，現房銷售有助於減少樓房爛尾及品質問題，對房企來説，也能引導其注重産品品質和高品質服務，引導房企穩健經營，降低杠桿和負債水準。他認為，未來現房銷售可能在重點城市的部分地塊進行試點，或明確為土地出讓的條件。

不過，劉水提醒，從預售到現房銷售，應該是緩慢的轉換過程，不能“急轉彎”或一蹴而就。預售制在國內已有近20年曆史，如果驟然切換至現房銷售，可能會加重房企資金困難。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對中新社記者表示，現房銷售就不再有保交樓問題，這意味著未來的住房供應會更多強調民生保障。李宇嘉也提醒，現房銷售應該因區施策，因時施策，匹配各城市的在售庫存及未來幾年的土地供應計劃，不宜一步到位。

對於短期庫存較少的區域，李宇嘉認為，更適宜提前加大供地，再採取“新老劃斷”的模式。對於短期庫存較多的區域來説，逐步在土地出讓條件中明確規定現房銷售試點，或是可選擇的過渡方案。

波動性弱復蘇

近日，國務院副總理劉鶴在世界經濟論壇2023年年會上發表致辭時表示，中國針對房地産領域風險，著力穩定預期，提供合理流動性，放鬆過熱時期的調控措施，積極擴大有效需求。未來中國房地産業穩定發展仍有足夠的需求支撐。

全國住房和城鄉建設工作會議也提出，2023年將以更大力度精準支援剛性和改善性住房需求，提升市場信心，同時也明確將嚴控投機炒房。

倪鵬飛指出，2023年及未來一段時間，如果沒有意外事件衝擊，房地産總體走勢將是波動性弱恢復。

張波則認為，房地産市場底部已逐步清晰，房價或在今年二季度企穩。