北京土地市場:一邊瘋搶一邊流拍 地王效應難具普遍性

來源:新京報 2014-08-22 09:31:00

8月20日,位於金融街的華嘉衚同地塊以74.6億元的價格被華融奪得,刷新了北京樓面價格的紀錄。新京報記者 張旭 攝

74.6億元,一槌定音!8月20日,華嘉衚同地塊的成交,令北京房地産圈沸騰。業內人士指出,熱點地塊在今後仍可能表現搶眼,但同時,非熱點地塊的流標也或將成為趨勢。

地王效應難具普遍性

8月20日,位於西城區的華嘉衚同0110-633地塊C2商業金融用地、0110-634地塊R2二類居住用地,經過40分鐘,193輪的激烈舉牌,華融最終以74.6億元收入囊中。這一地塊的樓面價格已經超越了所有的歷史紀錄,儘管這項新紀錄在很多人眼中看來,對近期萎靡的市場環境,具有“強心針”作用,但業內人士認為其對於市場的直接影響仍然有限。

“這個地塊中住宅部分全部回購,商業部分也有條件,很難入市銷售,從這個地塊本身來看,對市場的直接影響不大。”中原地産首席分析師張大偉認為,更多的是心理及預期的影響。

機構數據統計顯示,截至8月18日,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,合計土地出讓金為3007.2億元,僅完成了2013年5242.3億元的57%。在土地市場降溫的情況下,北京、上海都出現了多宗流標地塊,再突破2013年的歷史高點難度越來越大。住宅地塊2014年截至目前總出讓1804億元,雖然樓面價創造新高,但溢價率也在持續下滑。

一位不願具名的業內人士認為,企業求地若渴的心態仍然沒有變化,但鋻於目前的市場環境,拿地方面只會更加保守。

近期土地流標頻發

事實上,在房地産市場整體冷清的背景下,開發商拿地熱情並不高,而近期多個地塊的流標,便是最好佐證。

繼7月末孫河“準地王”宅地項目慘遭流拍後,8月14日,房山區長溝鎮FS12-0001-0026等地塊(原長溝鎮中心區4號地部分地塊)其他類多功能及商業金融用地,再次遭遇流標。資料顯示,該宗地塊建設用地面積達172579平方米,建築控制總面積為257041平方米,地塊起始價為5.1億元,而截至掛牌競價截止時間,該宗地塊網上報價仍為零,最終因無人報價而流標。

據記者了解,僅在2013年,房山區就出讓了規劃體量超過300萬平方米的經營性用地,土地出讓規模位居北京各行政區之首,使得房山區域內住宅庫存量、在售量均位居京城“大戶”。但今年以來,隨著商品房銷售遇阻,而房山、大興等區域先後“以價換量”,導致開發商對此區域地塊較為謹慎。

某房企人士就表示,長溝區域儘管旅遊資源豐富,主打旅遊地産上有著先決條件,但其交通、配套仍有缺憾,在樓市整體遇冷的大環境下,房企拿地更加務實,這樣的地塊不受捧並不難理解。

低迷態勢短期難反轉

多位房企負責人在接受記者採訪時表示,年內去庫存仍是主要任務,對於拿地仍然持謹慎的態度。一位分析人士對此表示,樓市的持續低迷已逐漸傳導至土地市場,從而引起房企拿地策略的變化。

進入8月份的土地市場,也始終持續低溫狀態。據官方數據統計,8月中上旬北京國土局共推出9宗地塊,其中2宗掛牌出讓地塊底價成交,1宗流拍,5宗招標地塊亦基本以底價成交。

8月4日,海澱區中關村翠湖科技園兩宗掛牌出讓的商業金融性地塊,被綠地控股分別以11.3億、11.01億元的底價獲得,平均樓面價均為1.35萬元/平方米左右。通州區運河核心區兩宗招標出讓的土地成交價分別為6.4億和10.5億,樓面均價在1.1萬元/平方米左右。緊接著,8月11日,通州區運河核心區通過招標出讓方式出讓的4宗經營性用地,分別被中聯置地聯合體和綠地控股聯合體獲得,成交總價分別為8.4億、13.57億和15.1億以及21.8億元,樓面價均在1.1萬元/平米左右。

企業“手中有糧”,成為近期在土地市場表現不積極的重要原因之一。某項目負責人告訴記者,去年和今年年初較為密集的拿地行為,使得多數房企手中的土地儲備較為充沛,因而在土地市場上拿地並不急迫。

另一位業內人士則認為,未來如果沒有實質性的利好政策,進入年底,房企拿地可能會更加有心無力。預計未來除少數熱門地塊外,偏遠地段、土地屬性複雜的地塊成交將會頻頻遇冷,土地市場低價成交、流拍現象仍將會繼續增加。

今年前8月,20大標桿房企合計拿地僅1825.2億,相比2013年同期的2946.2億,減少了1121億,同比減少幅度高達38%。

8月截至18日,20大標桿房企拿地95.3億,其中最多的是萬達

20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減,今年4-6月連續3個月不足200億。

(責任編輯:)
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