“強者愈強，弱者愈弱”，紛紛出爐的房企2014年上半年業績顯示了這一定律，但值得注意的是，即便是第一、二梯隊的標桿房企，業績也已呈現出分化之勢。

截至7月11日，已經有39家房企公佈了半年業績快報，其中有15家房企銷售業績同比下降，銷售業績同比下滑幅度達到50%以上的房企有3家，分別是：瑞安房地産(-56%)、恒盛地産(-52%)、花樣年(-51%)。

按照年度目標完成率來看，39家房企中，“時間過半，任務完成過半”的只有中建國際(63%)、恒大(63%)、中海地産(52%)、萬科(50%)等4家，可見相比之下，龍頭標桿房企的業績卻似乎並未受房地産下行態勢的過多影響。而目標完成率在40%以上的僅17家，不到公佈業績房企的一半。

儘管不少房企紛紛以價換量，但從6月份整個房地産銷售市場表現看，“回升幅度有限，房地産形勢並未好轉。”同策諮詢研究部總監張宏偉對中國房地産報記者分析表示。

銷售業績兩極分化之下，迫於資金鏈壓力，中小房企轉讓股權動作激增，一場大的行業並購潮正在來臨。

數據顯示，上半年房地産行業並購標的完成交易73宗，交易總價值152.93億元，同比增長2.09倍。

業績分化蔓延至第一二梯隊

從已披露半年業績房企看，雖然整體仍然呈現出“強者愈強，大者愈快”的趨勢，相比第一梯隊，中小房企面臨的困難更多，但業績的分化和下滑已經不是中小房企的專利。即便是在第一梯隊的千億房企，業績也開始出現了明顯的分化。第二梯隊的標桿房企的表現也出現了分野。

第一梯隊的恒大、碧桂園、萬科、綠地呈現出強勁的增長勢頭。

著力於高去化的恒大在6月實現了銷售史上單月新高。恒大集團6月份實現合約銷售額131億元，同比增長25.8%，創下恒大6月單月同期歷史新高。截至6月底,恒大集團累計完成合約銷售額693.2億元，同比增長55.4%，完成全年1100億元目標的63%，目標完成率排名第一。隨行就市、靈活制定行銷策略成為恒大集團銷量創新高的關鍵。

在去年創造了銷售奇跡的碧桂園，今年上半年的銷售也繼續呈現快速增長的趨勢，銷售額同比增長74%，完成全年目標的46%。

此次半年銷售業績排名中，萬科實現銷售額1009.1億元，同比增長20.6%，成為歷史上第一家半年銷售額破千億的房企，正在穩步邁向全年2000億元的目標。

綠地上半年完成銷售額835億元，緊隨萬科排名第二，且業績實現了同比32%的高增長，儘管半年僅完成全年目標35%，但這也是因為綠地年初制定的2400億元的“超高”目標所致。

而相比之下，第一陣營的兩大央企中海地産和保利地産上半年的表現就相形失色了。中海地産儘管上半年完成584.3億元的銷售業績，完成全年目標的52%，但其銷售業績卻同比下滑了8.8%。保利地産上半年銷售額651.39億元，完成全年目標的43%，算得上按部就班，但與去年同比僅增長2.4%，與第一梯隊的萬科、恒大、碧桂園相比就顯得步伐緩慢。

第二梯隊也呈現出冷熱不均的狀態。

旭輝、富力、雅居樂、融創上半年業績同比分別增長42%、39%、34.2%、26%,業績完成率也在40%以上。

而同為第二梯隊，遠洋地産、金地、招商地産、綠城、世茂、龍湖地産，均出現業績同比下降，其中遠洋地産下降幅度達25.7%,金地下降幅度為13.8%，招商地産下降10.4%。

從目標完成率來説，富力、招商地産、龍湖地産、遠洋地産、金地完成率都在40%以下，金地的目標完成率僅為28%，在第二梯隊房企中墊底。

中小房企狀況堪憂

相比之下，中小型房企的生存狀況更堪憂。

15家半年業績下滑的房企中，有8家為中小型房企。其中，瑞安房地産、恒盛地産和花樣年業績同比下滑幅度均超過50%，恒盛地産已連續6個月銷售額同比大幅下跌。

從業績完成率來看，完成不到30%的8家房企，除金地之外的7家全部為中型房企，其中花樣年僅完成全年目標的12%，而恒盛地産完成22%，當代置業完成23%，景瑞控股、萊蒙國際、首創置業均只完成24%。

中小房企業績集體下滑，期內可結算項目減少固然是一個因素，但這樣大面積業績下滑，房地産形勢繼續惡化是更主要的因素。

今年上半年，全國54個城市合計住宅簽約套數為113.9萬套。這一數值比2013年上半年同期下調幅度達23.7%，其中一線城市跌幅達31%，二線城市跌幅達34%。

“下半年的市場會比上半年差，不同城市間會出現嚴重分化，同一城市的不同板塊也會出現不同情況。”旭輝集團董事長林中認為。

若果真如此，則意味著多數房企恐難完成全年銷售目標。

瑞安、恒盛、花樣年成表現最差房企

在前6月業績最差排行中，瑞安房地産成為業績下滑最為明顯的房企，前6月業績下滑56%，半年完成全年130億元目標的21.68%;其次為恒盛地産同比下滑52%，完成全年目標的22%，第三為花樣年，業績同比下滑50.95%，完成全年銷售目標的12%。

先看瑞安房地産，近年來，其業績都不甚理想。

2011年，羅康瑞卸任瑞安房地産行政總裁一職，將自己的指揮棒交到了李進港的手中，第一年業績同比上升74%。但2012年，一路高歌猛進的瑞安卻呈現出業績明顯下滑。全年瑞安房地産營業額僅48億元，同比下滑了43%，凈利潤同比下滑41%。2013年在銷售業績有所增長後，2014年又進入業績下滑的惡性迴圈中。1月，瑞安業績大降六成，此後，為挽救公司業績，羅瑞康復出。

“舊城拆遷進程慢，耗時費力，拖累整個工程項目進度。同時，內部管理架構不佳，産品難以滿足市場需求。”一位熟悉瑞安房地産的業內人士分析指出。

銷量的下滑，使得瑞安房地産的資金更為緊張，不得不頻繁出售項目。5月30日，公告出售杭州西湖天地。6月4日宣佈擬向亞洲及歐洲機構投資者發行5年期5.5億美元優先票據。7月，大手賣出77.1萬股，涉資153.429萬港元。

而恒盛地産也因銷售能力差、高層人事變動、項目週轉速度太慢及資金鏈緊張而連續幾年業績直線下滑。2013年，恒盛地産的合約銷售為73億元，同比下跌33%。2014年前6月，銷售總額為19.11億元，平均每月銷售3.18億元，而同比2013年的情況，連續6個月大幅下跌，今年3月份、6月份，同比跌幅破60%。

行業並購潮來臨

與低迷的樓市相對比的是，並購市場正風起雲湧。

Wind資訊數據統計顯示，截至6月29日，今年上半年，房地産行業已完成和未完成的並購金額合計1762.55億元。其中，房地産行業並購標的完成的交易達73宗，交易總價值為152.93億元，同比增長2.09倍;未完成(指交易進度到了董事會預案階段，甚至已經簽署轉讓協議，但工商過戶變更手續辦理尚未完畢)的並購標的交易數目為92宗、交易總額為1609.62億元，同比增長4.37倍。

“每當房地産市場下行進入低谷期時，房地産市場的並購重組就會加速進行。2011年房地産週期下滑時，房地産市場並購重組曾到達一個小高峰。今年中小房企面臨甩賣資産求生壓力，大型房企也可能不得不轉賣資産套現以求發展，這正是標桿房企並購擴張的好時機。”張宏偉分析表示。

今年以來，融創收購綠城不超過24.31%股權、朗詩綠色地産收購萬業置業34%股權、寧波金翔收購萬業置業33%股權、信達地産22.57億元收購嘉粵集團下屬5公司100%股權獲得113萬平方米土地儲備、信達地産以1.7億元收購瀋陽德利置業100%股權獲1.21萬平方米土地儲備等事件不斷曝出。

評級機構標準普爾及惠譽指出，中國小型地産公司可能出現的債務違約情況，未來有可能繼續出現于其他小型開發商，導致銀行向大型開發商更為傾斜，加速房地産市場兩極化。

“下半年並購潮會出現。”新城控股副總裁歐陽捷對中國房地産報表示，下一步最關注的是企業並購。

“資金實力雄厚和海外融資渠道暢通的大型房企，如萬科、萬達、中海、保利、綠地、碧桂園、招商地産等，具備收購其他小型房企的實力。”張宏偉指出。

（來源：中國房地産報）