房地産企業銀行間發債的“鐵閘”有所鬆動。

近日，中國銀行間市場交易商協會向部分會員單位下發《債務融資工具註冊發行工作手冊》(下稱“手冊”)，其中對涉及房地産業務的企業發行債務融資工具提出明確要求。

根據主承銷商工作會議確定的自律公約，交易商協會表示“不支援房地産企業及最近一年經審計的房地産業務收入達到一定比重的企業註冊發行債務融資工具的申請”。

協會亦透露，“目前正在積極研究支援承擔普通商品住房建設的企業註冊發行債務融資工具的具體措施”。這意味著房地産企業發債細則或將正式得到明確，符合條件的房地産企業將有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。

同時，協會亦對債務融資工具支援保障房建設的工作機制進行了梳理，明確了發債工作機制、發行主體及償債機制等相關問題。

“針對於何種企業何種行業發債，已經成為宏觀調控方式之一。主管機構應針對不同行業的企業發債予以差異化政策。”一位天津地區企業人士稱。

發債渠道有望放開?

據接近交易商協會的人士介紹，此前交易商協會原則上對房地産企業在銀行間債市發債融資進行一定限制主要基於2009年以來的宏觀調控需要。

彼時，國務院及相關部門陸續出臺一系列房地産宏觀調控政策。伴隨政策落地的是，發改委主管的企業債也對房地産融資進行了限制，表示公開發行企業債券籌集資金不得用於房地産買賣、股票買賣和期貨交易等風險性投資。

一位國有大行發債部門人士稱，從房地産調控伊始，以前房地産企業發公司債還有反覆，但銀行間的非金融企業債務融資工具和企業債一貫不太支援。

在多位市場人士看來，影子銀行的擴張亦與房地産企業融資渠道不暢有一定關係，但並不是主因。“主要還是房地産融資的正門，即貸款和債券，被堵死了。”上述發債部門人士説。而即使在銀信合作尚未積聚風險的2010年，銀監會就曾對房地産信託進行過窗口指導，以警示潛在風險。

此後，內地房地産企業主要通過海外發債及委託貸款、類證券化等方式進行融資。“之前恒大資金鏈出現問題，二三線城市商品房庫存較多，後來在香港發行了類永續債，其實就是以委託貸款的方式融資。資産負債表記入權益，沒有增加負債率。”上述券商人士稱。

不過，上述幾種融資方式共同的不利之處在於付息成本較高，且資訊披露不完善，難以被納入監管。同時，也在一定程度上推升了房地産企業的資金鏈壓力。

瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤日前預計，有15%的概率出現“房地産活動下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%”的情況。她表示，由於房價低迷、反腐及理財産品和海外資産等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素正在消退。

但同時，國務院在相關政策文件中，也多次提出支援普通商品房建設的要求。因此，亦有多位業內資深人士呼籲，應該適度為房地産企業融資“開正門”，才能“堵住邪門”。交易商協會對於“正在研究承擔普通商品住房建設的企業註冊發行債務融資工具”的表態，無疑對房地産行業放開其在正規渠道的融資是利好。

有投資機構人士預計，一旦放開，房地産企業融資利率將比照地方融資平臺，甚至更高，部分愛好高收益品種的私募機構可以將其作為資産配置組合之一。但同時，需警惕其後續償債能力及信用風險暴露。亦有銀行資深人士提醒，一旦放開將意味著對房地産行業的間接救市，政策信號明顯，需監管層對其進行更為審慎的決策。