去年上海樓市，可謂“先抑後揚”。前半年頗感壓抑，後半年量價齊升。

在昨日的大多受訪人士看來，2012年階段性的不同表現，也是造成2012年上海樓市全年數據較為溫和的原因。

上海市統計局1月21日公佈的數據來看，從同比（較上年同期）走勢看，2012年全年上海新建住宅價格下降1%，其中新建商品住宅下降1.2%；商品房銷售面積1898.46萬平方米，增長7.2%，其中商品住宅銷售面積1592.63萬平方米，增長8.1%。

上海市統計局總經濟師嚴軍在昨日的發佈會上表示，2012年商品房均價1.40萬元/平方米，同比下降3%；商品住宅1.38萬元/平方米，同比上升3.1%；市場化商品住宅2.14萬元/平方米，同比下降0.8%。

嚴軍表示，總體從數據來看，應該講上海房地産整個市場還是相對比較平穩的，調控還是取得了積極的成效，“從價格方面來講，我們調查的（2012年上海）新建商品住宅價格同比下降1%，這個1%應該講也體現了我們整個房地産調控的成效。”

嚴軍表示，上海房地産方面還是要繼續按照“三個為主”的原則堅持房地産調控措施不動搖，繼續嚴格執行住房限購政策，堅決抑制投機和投資性的住房需求，支援合理的住房需求，引導和穩定市場預期，防止現在市場出現反覆，穩固調控的成果，確保上海房地産市場的平穩健康發展。

2013年供應壓力

2012年，上海房地産開發投資2381.36億元，比上年增長9.7%。全年商品房新開工面積2724.05萬平方米，比上年下降25.2%，其中商品住宅新開工面積1563.39萬平方米，下降36.8%。

房地産開發投資保持增長，市場價格總體平穩。上海市統計局在發佈上述數據的同時如是點評。

克而瑞分析師楊晨青表示，從景氣指標來看，2013年上海新建商品住宅（不含保障房）的供應壓力比全國更嚴峻。2012年上海房地産開發投資漲幅比全國的16.2%要小，新開工面積降幅比全國要大。上海階段性供應低谷會更明顯。

中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，一線城市供應預警。新開工面積長期影響供需關係。2012年上海商品住宅新開工面積36.8%的降幅很大，對今年特別是前半年的供需造成直接影響。從去年數據來看，上海樓市成交量呈基本增長態勢，房地産開發投資佔固定資産投資的比例還是高，政府還是要考慮不能過度依賴房地産投資。值得關注的是，上海的房價調控做得比其他城市要到位，保障房的大量供應拉低了樓市均價，特別是幾個大型居住區建設起到了相應的作用。

一位中高端樓盤行銷總監表示，去年房地産開發投資增加，而新開工面積減少，這樣相當於上海每平方米樓盤造價貴了。調控這兩年，土地成交量下降，導致新開工面積下降，從而造成最終供應的短缺。

某中型房企副總裁表示，從這兩年上海土地儲備來看，供應是蠻緊張的，越是中心的土地供應越緊張。上海市房管局的領導也很擔心供應不足的問題，現在可以調節的是加大可售型保障房的供應。迫不得已的是，只能把可售型保障房轉化成商品房。

早報記者從一位國企保障房負責人處也了解到，上海一直有這個先例，經適房轉換成商品房出售。該負責人表示，很多保障房賣不出去，市裏的領導也會給出這個選擇給開發商。

樓市熱，年中政策或出

“我不看好2013年樓市。現在市場分為兩派，有一部分開發商認為全年保持量價齊升的勢頭；另一部分開發商認為，上半年保持去年12月成交活躍態勢，導致新政出臺，市場再度僵持。”滬上一位開發商高管如是對早報記者表述對2013年樓市的預判。

上述高管表示，“很混沌，走一步看一步。據我所知，很多房企定的銷售目標還不是很高，並不看好2013年。”

上述中高端樓盤行銷總監表示，對於價格，買賣雙方都有一個春節後上調價格的共識。上海大部分板塊的房價都回到調控以前的水準，比如説嘉定板塊由2011年底1.2萬元/平方米的均價上升至目前的1.6萬元/平方米。

不過，該行銷總監表示，旗下樓盤由於處在一個目前供應太多、價格透支的新江灣城板塊，2012年的成交並不算理想，2013年出於業績考慮會下調價格，同時提高行銷力度。2013年全年成交量預計會高於2012年。但若樓市漲太多，新的調控政策明年下半年可能會出臺。

上述高管表示，樓市經過兩年調控，剛剛理性回歸，現在有部分房企過於樂觀的舉動已反映在其調價和行銷策略等方面。房地産市場起來，或引來政府部門的擔憂並出臺新政。我現在最擔心的就是這個。我也搞不清楚上半年會是什麼情況，現在樓盤大幅漲價的並沒有，很多成交不錯的樓盤取消了原先的促銷力度。

陳晟表示，現在是政策的真空期，上半年由於新建商品住宅（不含保障房）供應收緊的問題，價格還會有上漲的壓力。全國“兩會”之後，年中會不會出臺政策是今年樓市的關鍵。

（來源：東方早報  王齊）