“目前房地産市場總體處於調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用，房地産市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。”

8月15日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉在國新辦發佈會上談及房地産時作出如上表示。

房地産行業正經歷的一系列深度調整，在數據上亦有直觀反映。16日，國家統計局公佈的數據顯示，2023年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降、同比有漲有降。

各線城市房價環比穩中略降

國家統計局數據顯示，7月70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降、同比有漲有降。

從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續兩月持平；二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

“7月全國新房銷售下行，居民購房情緒降到階段性低點，新房案場來訪認購均下行，市場情緒下滑，開發商降價促銷的力度加大導致了房價的下跌。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“當前房價面臨的壓力，反過來也説明8月份開啟的政策優化調整也必然是全面的。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，當前市場價格基本調整到位，企穩復蘇基礎越來越紮實。新一輪購房政策寬鬆期正持續到來，對於市場交易回暖具有積極的作用。

從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

李宇嘉分析表示，二手房同環比跌幅比新房大，主要在於二手房掛牌量不斷創新高，月度銷售量小于掛牌量，交易週期增加、預期下滑，導致部分房源持續降低掛牌價，以求儘快出貨。

“二手房當前進入到全面的、深度的、階段性的調整，調整中價格數據出現下跌也是正常的。”嚴躍進表示，二手房掛牌量增加確實帶來了價格方面的壓力，但從另一個角度看，二手房的價格調整也使得購置二手房的價格泡沫減少，認購性價比在增加。

一二線城市期待政策落地

在房地産市場總體處於調整階段的當下，7月市場釋放出的政策信號較為密集，但具體細則並未在一二線城市全面落地。一二線城市會否“站出來”，成為當前的焦點問題之一。

“一線城市的房價下行代表著市場面臨的短期壓力已經較為明顯，行政性限制解除的緊迫度在提升，由於一線城市本身的需求依然存在，一旦政策釋放得當，市場大概率會有序恢復。”58安居客研究院院長張波表示。

“當下房地産市場需要購房者恢復信心，市場要企穩肯定必須從一二線開始，整體看政策內容越來越寬，政策力度越來越大。”中原地産首席分析師張大偉指出，今年信貸供應的回升，一二線城市市場有所企穩，出現了“小陽春”，未來房地産市場依然期待更多的有利政策出臺。

近日有媒體報道，福州、廈門、成都、瀋陽等多個城市擬於近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消後，當地首套、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%。消息一齣隨即引發極大關注。

“近期不少二線城市將出臺政策降低二套首付比例，這對於改善型需求入場將起到積極作用，但市場的分化會導致降首付政策在不同城市的效果差異度依然較大。”張波同時提醒。

住房需求仍有較大空間

7月24日，中共中央政治局會議提出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。

當前房價下跌的主要原因是市場上供需關係發生變化，已成為業內普遍共識。

結合國家統計局15日發佈的2023年1—7月份全國房地産市場基本情況數據，新房供給方面，1-7月新房竣工面積同比增長20.8%，待售面積同比增長19.5%，二手房的在售房源量也在持續累積擴容。但需求方面，銷售持續減弱，1-7月全國新房銷售面積同比下降4.3%。

貝殼研究院指出，目前房地産市場處於調整階段，但實際上我國住房需求尤其是改善性需求依然較大。隨著“保交樓”政策和化解房企債務風險的舉措取得效果，未來需求入市能夠使房價企穩回升。

對於未來政策的走向，李宇嘉認為，一方面，各地積極優化調整政策，包括熱點二線開始下降二套房首付比例、提高公積金貸款額度，一線城市的扶持政策也正在路上；另一方面，央行3個月內兩度降息，在6月份下調10個基點以後，預計本月5年期LPR再次下調10個基點，意味著按揭貸款利率將繼續下行。同時，“認房不認貸”的呼聲很高，有利於降低換房門檻和換房成本，提高房屋迴圈效率，從而實現托底行業和市場的目標。

付淩暉也表示，近期北上廣深一線城市密集發聲，表示要支援和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地産調控政策，各地房地産政策調整優化有助於提振市場信心。隨著經濟恢復向好，居民收入增加，房地産市場優化政策顯效，居民住房消費和房企投資意願有望逐步改善。