上海易居房地産研究院20日發佈《二手房掛牌激增現象研究》報告。報告認為，二手房掛牌這個問題是今年上半年房地産最重大的問題，需要高度關注。二手房“愁賣”問題凸顯，賣方市場已變為買方市場。

報告選取了全國13個重點城市二手住宅掛牌量的情況。統計顯示，今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了25%。這説明，今年上半年二手房出售意願很強，但由於市場交易遇阻，進而産生了房源激增的問題。從絕對規模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規模相對大，6月初分別為22、20和18萬套。同時，對比年初掛牌規模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。

全國13城二手住宅掛牌量(套)

統計顯示，今年一季度全國13城二手住宅去化週期為10個月，而二季度該指標為15個月，出現明顯增長。通俗理解是，當前二手房掛牌量激增的情況下，二手房要出手，則交易週期將明顯延長，即增加5個月的時間。此類問題在這13個城市中都有所體現。報告認為，二手房出售的難度驟然加大，容易産生恐慌性降價的問題，也會影響房東“賣一買一”的操作。

全國13城二手住宅去化週期(月)

報告對全國13個城市二手住宅掛牌量進行房齡分析。佔比最大的為10-20年房齡的房源，此類房源屬於2003年以來新建的房子。這説明目前房源掛牌行為中，並非都是盲目或恐慌性的拋售，而更多是源於真實的換房需求。房齡小于5年的房源，屬於最近幾年高位接盤的項目，目前沒有出現大規模的拋售現象。而房齡超過30年的二手房，其佔比也不高，説明目前二手房市面上房源結構還不錯，即不至於出現大量老破小擠佔市場的情況。

全國13城二手住宅掛牌的房齡結構

報告對全國13個城市二手住宅掛牌量進行戶型分析。從掛牌的主力戶型看，主要為60-90平方米的戶型。此類戶型的房東恰是首次改善型的主力軍。我們認為，疫情三年後潛在的換房需求確實還是存在的，也是充足的，即市場需求沒有萎縮。但由於此類房源掛牌量激增，所以拖累了房屋出手的速度，也影響了一些新房項目的認購速度。2)關於近期豪宅拋售的現象受到了外界的關注。從此次數據上可以看出，若把豪華戶型和頂豪戶型進行加總，其佔比為7%。該比值略高但不誇張，説明存在部分拋售現象但風險可控。

全國13城二手住宅掛牌的戶型結構

報告認為，二手房掛牌激增現象屬於今年上半年非常重大的問題，尤其需要進行關注。從結構分類來看，雖然存在一些恐慌性拋售或急於套現等情況，但其佔比或風險是可控的。而佔比較多的則屬於置換需求或換房需求。該市場結構對於政策制定有啟發，即後續如何盤活此類剛需二手盤，同時為改善型置業需求創造更好的環境，是非常關鍵的問題。此類房源的加快流通，對於盤活二手房、激活一手房市場等都有至關重要的作用。

報告指出，過去二手房市場實際上處於“不愁賣”階段，因為當時市場需求總體處於上升階段。而今年上半年則處於“愁賣”階段。這一重大變化或風險需要關注，這也意味著當前二手房市場正悄然從賣方市場轉變為買方市場。基於這一判斷，報告認為，後續對二手房的刺激政策，不應簡單停留在短期政策鬆綁的視角，而要從中長期二手房盤活和可持續發展的視角進行。唯有這樣，才能有效防範二手房交易風險和金融風險等問題，真正打通二手房交易梗阻，最終促進二手房市場的平穩健康發展。