深圳上半年二手房交易量同比漲七成,掛牌房源量持續高位

來源:澎湃新聞 2023-07-06 15:56:51

上半年深圳二手房市場呈“先揚後抑”走勢,二手房同比去年上半年交易量上漲七成,但市場預期在階段性行情釋放完畢後,重回低谷。

7月4日,根據深圳市房地産仲介協會統計,6月,深圳全市二手房錄得(錄得量係指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據,並非最終成交過戶套數)3192套,環比下降11.4%,但相比去年同期,依然有19.4%的漲幅。

上半年二手房交易量同比漲七成

綜合今年上半年情況,2023年上半年,深圳二手房買賣合同共計錄得20852套,環比2022年下半年增長率為42.2%,同比2022年上半年增長率為71.0%。

深圳市房地産仲介協會數據顯示,根據今年上半年二手房錄得量面積佔比分析,小于90平方米戶型的錄得佔比先升後降,最高佔比是3月的63.9%,當前佔比已下降至59.9%,連續三個月累計下降了4個百分點,反映出當前市場信心與預期仍然偏弱。

深圳當地仲介表示,今年春節過後深圳樓市有所回暖,購房者的信心逐步恢復。從上半年的整體情況而言,回暖主要集中在1月至4月,特別是春節後的2月至3月,疫情防控措施的優化調整以及政府出臺鼓勵購房的政策,過去兩年市場低迷累積的大量購買力開始逐步入市。不過,4月後,隨著一波需求的釋放,近兩個月的成交量已逐步放緩,“整體比2022年肯定好很多,但沒有感受到市場已整體回暖”。

以其所在的西鄉碧海片區為例,上述仲介提到,目前市場上剛需和改善客群均有,部分客戶選擇置換,會以比較合理的價格出售,因此整體價格穩中略降。以泰華陽光海小區為例,該小區政府參考單價81100元/平方米;聖淘沙駿園的政府參考價為88700元/平方米。上述仲介表示,目前門店周邊小區成交單價介於8萬元至10萬元左右,門店整體的開單量較去年有所增長。

同時,根據深圳市房地産仲介協會數據監測,上半年,不同區域二手房市場的分化趨勢越發明顯,如南山“豪宅”市場成交佔比出現明顯回升,而龍崗傳統剛需置業集中區域的成交佔比出現大幅回落。市場版塊之間的聯繫在分化背景下,將會變得越來越獨立與割裂,不排除未來改善型豪宅版塊與剛需版塊市場的關聯性將逐步下降,甚至不排除出現“分道揚鑣”的狀況。

深圳當地房地産仲介認為,高品質、好地段的二手房有其稀缺性,因此在市場變化的時候,波動並不會太大,也成為客戶選擇的方向。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出,當前深圳二手房市場依然處於低位徘徊的狀態,上半年3月份出現了短暫的復蘇,但未能得到延續。市場上成交的主要客群逐步轉變為改善客戶,剛需佔比有所下降,當下價格處於低位,剛好是換房和置業的較好時機。

何倩茹提到,受到未來預期較低的影響,整體上觀望的情緒是較濃的,主力的價格段在500萬元-800萬元之間。掛牌價和成交價格方面也相對穩定,徘徊在指導價附近,短期內並未出現明顯波動。

掛牌量持續高位,參考價政策調整對市場效果有限

在挂盤量方面,截至2023年7月1日,根據四大行(貝殼找房、樂有家、中原、看房網)公開挂盤出售數據統計,深圳全市共挂盤出售房源164169套(存重復房源),對比6月1日統計的160108套掛牌房源增加4061套,環比增長率為2.5%。從2023年上半年走勢看,二手房掛牌量呈現持續快速增長態勢,臨近年中,掛牌量的走勢才有所減緩。

深圳市房地産仲介協會認為,主要是前期疫情管控措施的優化,市場需求得以集中釋放,相對應的業主委託掛牌量也隨之快速增長,但隨著需求的疲軟,市場去化節奏放緩,造成了後期掛牌房源量持續高位且緩慢增長。

值得一提的是,今年4月20日,市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網傳資訊顯示,深圳二手房交易將執行新政策,即:指導價不取消,不調整;銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準,參考價僅作參考。

上述政策未有官宣。不過,據證券時報報道,中行和建行、工行已落實執行。與此同時,深圳相關部門向部分仲介機構發出通知,要求其平臺對外展示的房源價格必須嚴格按照指導價進行公示,不以指導價進行公示的,相關部門將視情況進行企業約談或暫停交易系統許可權。對此,有仲介機構確認屬實,明確“還是要求按照指導價展示”。

業內曾預測,“二手房參考價”與房貸解綁意味著購房者的首付門檻降低,如果該政策施行,後續在量和價上都將會明顯好轉。不過,從數據上看,二手房參考價新政對市場的影響有限。

樂有家研究中心監測數據顯示,從成交量來看,深圳二手房參考價政策調整一個月後並沒有大起伏,反而在經過3-4月的高峰期後略有回落。參考價政策調整給市場帶來的提振效果有限,購房者需要更多的信心激勵。價格方面,參考價政策調整施行一個多月,5月深圳成交二手房源裏,34.5%低於參考價成交,與政策調整前相比上漲了3.4%;高於參考價20%以上的房源佔比則出現下滑,跌了0.7%。結合實際成交價來看,5月深圳二手房價環比下跌3%,參考價政策調整並未刺激房價出現大漲,業主報價上也更加理性,5月掛牌價超九成片區環比下滑。

深圳市房地産仲介協會指出,上半年二手房成交數據相比2022年同期,的確有明顯的提升,至少通過同期數據對比,證明了疫情管控政策放開後,對市場起到了相當大的提振作用,但不可否認,隨著疫情政策邊際效應逐步釋放完畢,一季度階段性“小陽春”行情在進入4月份之後戛然而止,甚至從二季度開始,每月成交量持續下探,並有重回去年疫情期間月均不足3000套的尷尬境地,歸根結底還是市場築底後,市場信心仍未能徹底修復,在宏觀經濟環境仍未有明顯起色的情況下,市場預期在階段性行情釋放完畢後,重回低谷,而“420政策”對市場提振效應微乎其微的效果可見一斑。此外,進入下半年後,隨著新房下半年銷售壓力的累加,一、二手房競爭的白熱化以及市場對於政策預期的減弱,在無任何托底穩預期政策的支撐下,市場恐難再現類似一季度“階段性小陽春”行情。

何倩茹也提到,深圳二手房市場在未有明顯利好政策的情況下,下半年仍將延續低位徘徊,難有較大的波動。

(責任編輯:孫悅)
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