上半年深圳二手房市場呈“先揚後抑”走勢，二手房同比去年上半年交易量上漲七成，但市場預期在階段性行情釋放完畢後，重回低谷。

7月4日，根據深圳市房地産仲介協會統計，6月，深圳全市二手房錄得（錄得量係指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，並非最終成交過戶套數）3192套，環比下降11.4%，但相比去年同期，依然有19.4%的漲幅。

上半年二手房交易量同比漲七成

綜合今年上半年情況，2023年上半年，深圳二手房買賣合同共計錄得20852套，環比2022年下半年增長率為42.2%，同比2022年上半年增長率為71.0%。

深圳市房地産仲介協會數據顯示，根據今年上半年二手房錄得量面積佔比分析，小于90平方米戶型的錄得佔比先升後降，最高佔比是3月的63.9%，當前佔比已下降至59.9%，連續三個月累計下降了4個百分點，反映出當前市場信心與預期仍然偏弱。

深圳當地仲介表示，今年春節過後深圳樓市有所回暖，購房者的信心逐步恢復。從上半年的整體情況而言，回暖主要集中在1月至4月，特別是春節後的2月至3月，疫情防控措施的優化調整以及政府出臺鼓勵購房的政策，過去兩年市場低迷累積的大量購買力開始逐步入市。不過，4月後，隨著一波需求的釋放，近兩個月的成交量已逐步放緩，“整體比2022年肯定好很多，但沒有感受到市場已整體回暖”。

以其所在的西鄉碧海片區為例，上述仲介提到，目前市場上剛需和改善客群均有，部分客戶選擇置換，會以比較合理的價格出售，因此整體價格穩中略降。以泰華陽光海小區為例，該小區政府參考單價81100元/平方米；聖淘沙駿園的政府參考價為88700元/平方米。上述仲介表示，目前門店周邊小區成交單價介於8萬元至10萬元左右，門店整體的開單量較去年有所增長。

同時，根據深圳市房地産仲介協會數據監測，上半年，不同區域二手房市場的分化趨勢越發明顯，如南山“豪宅”市場成交佔比出現明顯回升，而龍崗傳統剛需置業集中區域的成交佔比出現大幅回落。市場版塊之間的聯繫在分化背景下，將會變得越來越獨立與割裂，不排除未來改善型豪宅版塊與剛需版塊市場的關聯性將逐步下降，甚至不排除出現“分道揚鑣”的狀況。

深圳當地房地産仲介認為，高品質、好地段的二手房有其稀缺性，因此在市場變化的時候，波動並不會太大，也成為客戶選擇的方向。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，當前深圳二手房市場依然處於低位徘徊的狀態，上半年3月份出現了短暫的復蘇，但未能得到延續。市場上成交的主要客群逐步轉變為改善客戶，剛需佔比有所下降，當下價格處於低位，剛好是換房和置業的較好時機。

何倩茹提到，受到未來預期較低的影響，整體上觀望的情緒是較濃的，主力的價格段在500萬元-800萬元之間。掛牌價和成交價格方面也相對穩定，徘徊在指導價附近，短期內並未出現明顯波動。

掛牌量持續高位，參考價政策調整對市場效果有限

在挂盤量方面，截至2023年7月1日，根據四大行（貝殼找房、樂有家、中原、看房網）公開挂盤出售數據統計，深圳全市共挂盤出售房源164169套（存重復房源），對比6月1日統計的160108套掛牌房源增加4061套，環比增長率為2.5%。從2023年上半年走勢看，二手房掛牌量呈現持續快速增長態勢，臨近年中，掛牌量的走勢才有所減緩。

深圳市房地産仲介協會認為，主要是前期疫情管控措施的優化，市場需求得以集中釋放，相對應的業主委託掛牌量也隨之快速增長，但隨著需求的疲軟，市場去化節奏放緩，造成了後期掛牌房源量持續高位且緩慢增長。

值得一提的是，今年4月20日，市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網傳資訊顯示，深圳二手房交易將執行新政策，即：指導價不取消，不調整；銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。

上述政策未有官宣。不過，據證券時報報道，中行和建行、工行已落實執行。與此同時，深圳相關部門向部分仲介機構發出通知，要求其平臺對外展示的房源價格必須嚴格按照指導價進行公示，不以指導價進行公示的，相關部門將視情況進行企業約談或暫停交易系統許可權。對此，有仲介機構確認屬實，明確“還是要求按照指導價展示”。

業內曾預測，“二手房參考價”與房貸解綁意味著購房者的首付門檻降低，如果該政策施行，後續在量和價上都將會明顯好轉。不過，從數據上看，二手房參考價新政對市場的影響有限。

樂有家研究中心監測數據顯示，從成交量來看，深圳二手房參考價政策調整一個月後並沒有大起伏，反而在經過3-4月的高峰期後略有回落。參考價政策調整給市場帶來的提振效果有限，購房者需要更多的信心激勵。價格方面，參考價政策調整施行一個多月，5月深圳成交二手房源裏，34.5%低於參考價成交，與政策調整前相比上漲了3.4%；高於參考價20%以上的房源佔比則出現下滑，跌了0.7%。結合實際成交價來看，5月深圳二手房價環比下跌3%，參考價政策調整並未刺激房價出現大漲，業主報價上也更加理性，5月掛牌價超九成片區環比下滑。

深圳市房地産仲介協會指出，上半年二手房成交數據相比2022年同期，的確有明顯的提升，至少通過同期數據對比，證明了疫情管控政策放開後，對市場起到了相當大的提振作用，但不可否認，隨著疫情政策邊際效應逐步釋放完畢，一季度階段性“小陽春”行情在進入4月份之後戛然而止，甚至從二季度開始，每月成交量持續下探，並有重回去年疫情期間月均不足3000套的尷尬境地，歸根結底還是市場築底後，市場信心仍未能徹底修復，在宏觀經濟環境仍未有明顯起色的情況下，市場預期在階段性行情釋放完畢後，重回低谷，而“420政策”對市場提振效應微乎其微的效果可見一斑。此外，進入下半年後，隨著新房下半年銷售壓力的累加，一、二手房競爭的白熱化以及市場對於政策預期的減弱，在無任何托底穩預期政策的支撐下，市場恐難再現類似一季度“階段性小陽春”行情。

何倩茹也提到，深圳二手房市場在未有明顯利好政策的情況下，下半年仍將延續低位徘徊，難有較大的波動。