近日，不動産諮詢機構首佳顧問發佈報告顯示，2022年，北京土地招拍挂市場共成交土地111宗，平均溢價率同比降低0.18個百分點，其中，住宅用地成交土地面積接近總量的5成，成交金額約佔總額的近9成。隨著社會經濟活力逐步恢復，今年北京樓市活躍度明顯提升，呈現復蘇回暖態勢。機構預計，土地市場將企穩回升，新增住房供應將以純商品房為主導，改善型項目居多。

順義住宅用地成交規模居首

2022年，全市住宅集中供地共掛牌住宅用地65宗，土地規模292.68公頃、規劃建築規模577.06萬平方米。與2021年相比，供地規模有所減少，供地批次由三批次調整為五批次。全年成交61宗，成交金額1747.19億元。

據統計，土地成交規模位居前三的依次為順義區、昌平區和豐台區；樓面成交均價排名前三的則是朝陽區、海澱區和豐台區；從溢價率來看，熱度最高的前三個區分別為海澱區、朝陽區和昌平區；銷售指導價較高的地塊是朝陽區太陽宮地塊，豐台區亞林西地塊、紀家廟地塊和造甲鄉地塊。

從分佈情況看，在去年成交的61宗住宅用地中，中心城區28宗，多點及副中心地區28宗，生態涵養區5宗。五環至六環區域為集中供地主要區域，共35宗，佔比57%。

去年全市住宅用地成交樓面單價均值為3.25萬元/平方米，與2021年相比小幅下跌。分行政區看，住宅用地成交平均樓面單價高於全市均值的均為中心城區，包括朝陽區、海澱區、豐台區和石景山區。

集中供地向改善類項目傾斜

“2022年北京市集中供地出現了諸多新變化。”首佳顧問在報告中提到，在掛牌條件設置上，減少配建、自持條件，搖號/抽籤成標配；現房銷售趨勢明顯，實行現房銷售差異化定價。全年成交的61宗住宅用地中，59宗地為純商品項目；僅14宗設置“70/90”戶型要求，即90平方米以下的套型建築面積佔項目總面積的70%以上，整體供應結構向改善類項目傾斜。

受年初儲備需求和市場預期回升影響，房企參與拍地意願明顯回升。去年一批次供地成交17宗，成交率94.44%；二批次供地成交14宗，成交率82.35%；三批次至五批次供地全部成交。從市場表現看，除中心城區外，昌平區憑藉産業資源、交通便利以及穩步提高的教育、醫療等配套資源優勢，土地市場表現可圈可點，熱度僅次於海淀和朝陽。

在非住宅用地方面，2022年，本市共成交商辦用地14宗，工業用地24宗，物流用地8宗，集體經營性建設用地4宗。

從工業用地成交地塊産業類型看，積體電路産業佔比近一半，醫藥健康産業佔四分之一，還包括設備製造、智慧製造以及燃料電池類産業，為推動建設國際科技創新中心、構建高精尖經濟結構提供了用地保障。集體經營性建設用地成交規模增幅達80%，以人才公寓和産業功能為主。機構分析，從2023年一季度的供地規模來看，預計今年供應量還會繼續放大，以支援集體土地租賃住房建設和産業需求。

今年首輪土拍吸引大量房企

數據顯示，今年1至2月，本市新建商品住宅銷售面積為72.4萬平方米，同比增加4%；二手房網簽套數23624套，同比增加17.33%。首佳顧問表示，從3月市場成交數據來看，新房、二手房成交量持續上漲，“小陽春”行情確立。

一季度，北京樓市“量升價穩”的走勢給住宅土拍市場注入了信心，首輪土拍即吸引大量京外“生面孔”房企參與。其中，昌平區朱辛莊地塊獲得市場廣泛關注。該地塊有42家房企或聯合體報名，迅速觸及地價上限後，通過現場搖號方式由大華集團大連華旅置業有限公司以12.995億元競得，成交樓面地價35475元/平方米，未來商品住房的銷售指導價均價為6.2萬元/平方米。

在業內看來，無論從地塊區位、去化週期還是資金體量看，該地塊都具有明顯優勢，因此有較強吸引力。

“預計2023年北京土地市場會企穩回升，新增住房供應仍以純商品房為主導，改善型項目居多，去化快地塊受追捧。”首佳顧問分析報告認為，在推動線上線下消費深度融合、推進科技自立自強、加快建設現代化産業體系、支援實體經濟發展、建設高效順暢的物流體系等發展要求下，北京非住宅類土地成交預計也要好于2022年。