上海10月二手房成交回落至1.6萬套,買賣雙方議價空間擴大

來源:澎湃新聞 2022-11-08 10:51:35

上海二手房市場延續8月以來的降溫態勢,10月份上海二手房成交量回落至1.6萬套,較9月下降11%。

根據上海鏈家研究院的監控數據,10月份上海全市共成交二手房1.6萬套,環比下降11%,同比增長25%;成交金額539億元,環比下降11%,同比增長33%,套均總價327萬元/套,環比下降1%,同比增長6%,成交均價39567元/平,環比持平,同比增長4%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為,10月份二手房成交1.6萬套,較9月份有所下滑。雖然從成交量來看,近兩個月市場出現降溫,但從成交水準來看,依然維持在年初設定的1.5萬-1.8萬套的榮枯範圍之間,考慮到前兩年樓市維持了較長時間的熱度,目前出現低位調整屬於正常。此外,由於進入年底且臨近春節,樓市進入傳統淡季,預計成交暫時會在低位水準徘徊。

二手房議價空間擴大

二手房成交量的放緩已傳導至價格,澎湃新聞發現,隨著成交回落目前二手房的議價空間已擴大。

上海鏈家一經紀人向澎湃新聞反饋,其所在的浦東塘橋板塊二手房市場有一定的波動。

據其介紹,該板塊600萬元以下的房源議價空間都較大,基本上在5%~10%。

“一定要有一定的價格優惠,才有客戶可能會買,現在屬於買方市場,客戶都不太急。”上述鏈家經紀人説。

造成上述情況的原因之一是該區域房源掛牌量的增加。該經紀人指出,“就塘橋板塊而言,上海疫情剛結束的時候(6月左右)房源掛牌量在400余套,到了10月下旬房源掛牌量已超700套。”

在該片區經紀人看來,“房源多、去化慢,使得供需不平衡,因此房東如果要賣就必須降價,客戶不急的話可選擇餘地較多。特別是600萬元以內的房子比較多,所以相對而言,這類房子會比較難賣。”

“手裏看房的客戶其實是有的,但就是客戶都很猶豫,他定不下來。看完房基本都是再考慮考慮,或者不再提。也有一些客戶看中了房子後談價比較狠。”該區域另一名經紀人補充。

以塘橋板塊樓盤東方城市花園(二期)一套約151平方米、掛牌價約1450萬元的房源為例,上述經紀人説,“客戶要求價格談下來100萬元才定,但業主最多就降價50萬元,因此,客戶的心理預期與業主的心理預期不對等、不匹配,也是造成成交量下滑的一個原因。”

根據上海鏈家公佈的數據,目前上海鏈家的新增客戶量和帶看量和前兩個月相比基本穩定,未出現明顯下降,客戶依然有一定的購買意願,只是不急於入市,選擇先觀望一下。同時,新增掛牌有一定增加,供應量充足、選擇餘地充分,所以客戶也能夠多看多比較,成交週期有所拉長,造成目前成交量的下滑。

有房東兩個月內三次降價近200萬元

位於浦東聯洋板塊的一些改善型項目也已現價格鬆動。

“原來還價只能還二三十萬,現在降價五六十萬客戶還不敢定,有些要還掉100萬元左右才敢定。”位於浦東聯洋板塊的太平洋房屋仲介説。

同時,有些業主已根據市場行情主動調整價格。以聯洋年華一套165平方米左右的房源為例,該房源於9月18日上架時報價2380萬元,于9月30日下調價格至2280萬元,降價百萬。

同戶型的另一套房源則在兩個月內經歷三次降價。今年9月18日,房源掛牌價為2200萬元,9月19日掛牌價降為2150萬元,10月16日掛牌價再降50萬元至2100萬元,10月21日掛牌價直接降80萬元,已修改為2020萬元。

降價的情況並非個例,以同小區一套158平方米左右的房源為例,該房源於10月7日上架報價2100萬元,隨後於11月3日進行調價,目前房源報價1990萬元。

雖然機構統計數據顯示客戶帶看量未出現明顯下降,不過從門店經營情況看,已受一定影響。上述太平洋房屋仲介表示,“原來我們一週可以帶看15至20個客戶,現在平均下來,一週帶看7至10個,相當於帶看的客戶量少了一半。”據上述仲介反饋,目前,聯洋板塊部分房源價格降幅普遍在8%~10%。

另以位於浦東聯洋板塊的浦東虹橋花園小區為例,太平洋房屋經紀人告訴澎湃新聞,其經手的兩套同戶型的房源差價近百萬。“8月份,我成交了一套120平方米左右的房源,價格是1620萬元,10月份,同戶型的一套房源成交價為1600萬元,雖然表面上價格只差20萬元,不過10月份成交的帶一個車位,車位價值也在80萬元左右。”

而按照貝殼找房平臺,目前,第九城市(浦東虹橋花園)掛牌在售的一套120平方米左右的低樓層房源,掛牌價為1500萬元。

新房集中供應分流二手房購房者

對於二手房成交下滑的原因,上海市房地産經紀行業協會秘書長陳亮認為,二手房因為三價就低的原因,消費者支付能力有所下降;同時,政府在新房供應方面做了比較多的工作,新房與周邊二手房也有一定的價差,因此有房票的消費者更願意嘗試買新房。總的來説,上海本身的房地産市場相對還是比較平穩的。

按照上海鏈家研究院數據,10月份成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。綜合今年前10月,成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。從累計同比來看,下跌最多的區域為長寧、楊浦、虹口和黃浦,下跌相對較少的區域為崇明、徐匯和嘉定。

上海中原地産市場分析師盧文曦指出,今年7月份二手房成交量破2萬套,8月份二手房成交量近2萬套,9月成交量略有下降,成交1.8萬套,9月末市場觀望情緒開始抬頭,隨著需求逐漸釋放完畢,加之10月份假期影響,成交量有一定的下滑。

不過,盧文曦認為,從一手房和二手房市場總量來看,與去年相比並未明顯下降,只是市場的結構發生了變化。“原來,市場上新房和二手房的成交佔比可能是1:3,隨著結構性的改變,佔比可能就調整為1:2,新房的成交量上去了。”

太平洋房屋行業研究部首席分析師趙煜堃也提到,今年新房供應集中放量,下半年新房成交量走高,分流了不少二手房購房者。

按照上海鏈家研究院的監測數據,今年前六批次共入市218個新房項目,近7萬套住宅。從成交數據來看,今年前10個月,上海全市累計成交套數69513套,累計成交金額5024億元,套均總價723萬元/套,成交均價63361元/平方米。

不過,在楊雨蕾看來,10月份,隨著市區盤和熱門盤的有限入市以及外環外和郊環外的供應增加,一定程度上使得打新熱度也有所下降。對於眾多置換客(房主)來説,可能不急於出售手上現有房産,當買賣雙方都持觀望態度時,交易週期也會相應拉長。

按照鏈家研究院的監測數據,整體上而言,今年下半年以來的成交價格整體平穩,購房者更加理性,買賣雙方之間的議價空間有所擴大。

盧文曦認為,隨著前期購房需求的釋放,市場會進入調整期,預計11月份市場仍將繼續調整,後續市場會逐步企穩。

(責任編輯:孫悅)
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上海10月二手房成交回落至1.6萬套,買賣雙方議價空間擴大
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