上海二手房市場延續8月以來的降溫態勢，10月份上海二手房成交量回落至1.6萬套，較9月下降11%。

根據上海鏈家研究院的監控數據，10月份上海全市共成交二手房1.6萬套，環比下降11%，同比增長25%；成交金額539億元，環比下降11%，同比增長33%，套均總價327萬元/套，環比下降1%，同比增長6%，成交均價39567元/平，環比持平，同比增長4%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，10月份二手房成交1.6萬套，較9月份有所下滑。雖然從成交量來看，近兩個月市場出現降溫，但從成交水準來看，依然維持在年初設定的1.5萬-1.8萬套的榮枯範圍之間，考慮到前兩年樓市維持了較長時間的熱度，目前出現低位調整屬於正常。此外，由於進入年底且臨近春節，樓市進入傳統淡季，預計成交暫時會在低位水準徘徊。

二手房議價空間擴大

二手房成交量的放緩已傳導至價格，澎湃新聞發現，隨著成交回落目前二手房的議價空間已擴大。

上海鏈家一經紀人向澎湃新聞反饋，其所在的浦東塘橋板塊二手房市場有一定的波動。

據其介紹，該板塊600萬元以下的房源議價空間都較大，基本上在5%~10%。

“一定要有一定的價格優惠，才有客戶可能會買，現在屬於買方市場，客戶都不太急。”上述鏈家經紀人説。

造成上述情況的原因之一是該區域房源掛牌量的增加。該經紀人指出，“就塘橋板塊而言，上海疫情剛結束的時候（6月左右）房源掛牌量在400余套，到了10月下旬房源掛牌量已超700套。”

在該片區經紀人看來，“房源多、去化慢，使得供需不平衡，因此房東如果要賣就必須降價，客戶不急的話可選擇餘地較多。特別是600萬元以內的房子比較多，所以相對而言，這類房子會比較難賣。”

“手裏看房的客戶其實是有的，但就是客戶都很猶豫，他定不下來。看完房基本都是再考慮考慮，或者不再提。也有一些客戶看中了房子後談價比較狠。”該區域另一名經紀人補充。

以塘橋板塊樓盤東方城市花園（二期）一套約151平方米、掛牌價約1450萬元的房源為例，上述經紀人説，“客戶要求價格談下來100萬元才定，但業主最多就降價50萬元，因此，客戶的心理預期與業主的心理預期不對等、不匹配，也是造成成交量下滑的一個原因。”

根據上海鏈家公佈的數據，目前上海鏈家的新增客戶量和帶看量和前兩個月相比基本穩定，未出現明顯下降，客戶依然有一定的購買意願，只是不急於入市，選擇先觀望一下。同時，新增掛牌有一定增加，供應量充足、選擇餘地充分，所以客戶也能夠多看多比較，成交週期有所拉長，造成目前成交量的下滑。

有房東兩個月內三次降價近200萬元

位於浦東聯洋板塊的一些改善型項目也已現價格鬆動。

“原來還價只能還二三十萬，現在降價五六十萬客戶還不敢定，有些要還掉100萬元左右才敢定。”位於浦東聯洋板塊的太平洋房屋仲介説。

同時，有些業主已根據市場行情主動調整價格。以聯洋年華一套165平方米左右的房源為例，該房源於9月18日上架時報價2380萬元，于9月30日下調價格至2280萬元，降價百萬。

同戶型的另一套房源則在兩個月內經歷三次降價。今年9月18日，房源掛牌價為2200萬元，9月19日掛牌價降為2150萬元，10月16日掛牌價再降50萬元至2100萬元，10月21日掛牌價直接降80萬元，已修改為2020萬元。

降價的情況並非個例，以同小區一套158平方米左右的房源為例，該房源於10月7日上架報價2100萬元，隨後於11月3日進行調價，目前房源報價1990萬元。

雖然機構統計數據顯示客戶帶看量未出現明顯下降，不過從門店經營情況看，已受一定影響。上述太平洋房屋仲介表示，“原來我們一週可以帶看15至20個客戶，現在平均下來，一週帶看7至10個，相當於帶看的客戶量少了一半。”據上述仲介反饋，目前，聯洋板塊部分房源價格降幅普遍在8%～10%。

另以位於浦東聯洋板塊的浦東虹橋花園小區為例，太平洋房屋經紀人告訴澎湃新聞，其經手的兩套同戶型的房源差價近百萬。“8月份，我成交了一套120平方米左右的房源，價格是1620萬元，10月份，同戶型的一套房源成交價為1600萬元，雖然表面上價格只差20萬元，不過10月份成交的帶一個車位，車位價值也在80萬元左右。”

而按照貝殼找房平臺，目前，第九城市（浦東虹橋花園）掛牌在售的一套120平方米左右的低樓層房源，掛牌價為1500萬元。

新房集中供應分流二手房購房者

對於二手房成交下滑的原因，上海市房地産經紀行業協會秘書長陳亮認為，二手房因為三價就低的原因，消費者支付能力有所下降；同時，政府在新房供應方面做了比較多的工作，新房與周邊二手房也有一定的價差，因此有房票的消費者更願意嘗試買新房。總的來説，上海本身的房地産市場相對還是比較平穩的。

按照上海鏈家研究院數據，10月份成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。綜合今年前10月，成交量TOP3區域為浦東、寶山和閔行。從累計同比來看，下跌最多的區域為長寧、楊浦、虹口和黃浦，下跌相對較少的區域為崇明、徐匯和嘉定。

上海中原地産市場分析師盧文曦指出，今年7月份二手房成交量破2萬套，8月份二手房成交量近2萬套，9月成交量略有下降，成交1.8萬套，9月末市場觀望情緒開始抬頭，隨著需求逐漸釋放完畢，加之10月份假期影響，成交量有一定的下滑。

不過，盧文曦認為，從一手房和二手房市場總量來看，與去年相比並未明顯下降，只是市場的結構發生了變化。“原來，市場上新房和二手房的成交佔比可能是1:3，隨著結構性的改變，佔比可能就調整為1:2，新房的成交量上去了。”

太平洋房屋行業研究部首席分析師趙煜堃也提到，今年新房供應集中放量，下半年新房成交量走高，分流了不少二手房購房者。

按照上海鏈家研究院的監測數據，今年前六批次共入市218個新房項目，近7萬套住宅。從成交數據來看，今年前10個月，上海全市累計成交套數69513套，累計成交金額5024億元，套均總價723萬元/套，成交均價63361元/平方米。

不過，在楊雨蕾看來，10月份，隨著市區盤和熱門盤的有限入市以及外環外和郊環外的供應增加，一定程度上使得打新熱度也有所下降。對於眾多置換客（房主）來説，可能不急於出售手上現有房産，當買賣雙方都持觀望態度時，交易週期也會相應拉長。

按照鏈家研究院的監測數據，整體上而言，今年下半年以來的成交價格整體平穩，購房者更加理性，買賣雙方之間的議價空間有所擴大。

盧文曦認為，隨著前期購房需求的釋放，市場會進入調整期，預計11月份市場仍將繼續調整，後續市場會逐步企穩。