卓越商管一筆中債增信用融資的成功發行，再次向市場傳遞出融資“破冰”的信號。作為一家母公司並未上市的民營房企，有何魅力頻受發債機構青睞？或許可以從卓越集團“商住並舉”的開發模式中看出端倪。

卓越商管成功發行6億元中債增擔保中票

近一段時間以來，政策層面不斷向房地産市場傳遞利好，房企融資也吹來了陣陣暖風。

克而瑞數據顯示，9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環比增加61.8%，同比減少28%。

中指研究院數據顯示，9月房地産企業非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環比上升13.3%，融資形勢稍有好轉。

從融資利率來看，房企融資成本進一步下降。9月房企融資綜合平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點，其中ABS平均利率為3.13%，同比下降0.79個百分點。信用債平均利率為3.21%，同比下降0.79個百分點，環比微降0.16個百分點。

數據顯示，今年前9月，100家典型房企新增債券類融資成本為4.3%，較去年全年下降1.08個百分點，其中境內債券融資成本為3.7%，較去年全年下降0.43個百分點。

據了解，目前已有中國建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行等6家國有銀行傳達了監管要求，加大對房地産融資的支援力度。具體指標是要求每家大行年內對房地産融資至少增加1000億元，融資形式包括房地産開發貸款、居民按揭貸款以及投資房地産開發商的債券。

值得關注的是信用債的發行情況，數據顯示，9月房地産行業信用債融資同比上升10.6%，環比上升30.8%。

繼龍湖，美的置業、新城控股、碧桂園、旭輝以平均票面利率約3.3%成功發行首單中債全額擔保增信支援的中期票據之後，卓越商管成為了第六個民企幸運兒。

9月30日，卓越商管發佈2022年第一期中期票據公告，本次發行規模6億元，期限3年，申購區間為3%-4.3%，由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

業內人士認為，信用債券的發行利率低於業內平均水準，且其在一定程度上提振了境內資本市場的信心。

受益於較穩健的基本面

作為一家母公司未上市的民營房企，卓越商管的融資能力已經不是第一次讓業界刮目相看。

今年3月，卓越商管成功發行了民營房企的首筆美元債，發行規模為1億美元，債券期限3年，發行利率為2.91%，是卓越商管境外發債利率最低的一次。

不僅如此，7月22日，卓越商管再發一筆1億美元3年期美元債，利率為4.3%。

周所週知，年內海外債發行困難重重。數據顯示，今年前9個月，美元債券融資達到了近5年來發行最低值，同比下降約61.4%。

卓越商管緣何備受資本市場青睞，頻獲大部分民營房企可望而不可及的融資？或許可以從其基本面上窺見一斑。

今年6月，聯合資信確定卓越商管維持其長期信用等級為 AAA，評級展望為穩定。跟蹤評級報告指出，卓越商管作為卓越集團重要控股平臺，在區域佈局和土地資源等方面仍具有較強優勢。

數據顯示，截至2021年底，卓越商管主要持有物業建築面積77.92萬平方米，在售項目未售面積約98.95萬平方米，預計可滿足公司未來一年以上的銷售需要，在售項目主要位於大灣區和長三角地區，地理位置優越。其中純住宅佔20.85%，商住混合佔28.73%，綜合體佔50.42%。

受房地産行業的下滑影響，卓越商管卻得益於其核心城市核心區域的佈局，租賃服務收入持續保持增長，實現了較穩定的現金流和利潤。2019年至2021年，卓越商管租賃服務收入按年增長9.8%及24%。去年末其租賃服務的毛利率已達91.70%。

截至2022年6月，卓越商管流動負債為734.16億元，一年內到期的短期債務合計為99.32億元。貨幣資金為105.63億元，短期償債壓力可控。     從融資渠道看，除了發債和借款，卓越商管還通過租賃、應收賬款、股權質押以及信託等方式融資，融資渠道比較多元。

業內人士認為，卓越商管母公司卓越集團因在大本營深圳有大量寫字樓類商業項目，實力不容小覷。發債機構對於民企融資普遍關緊大門的情況下，卓越商管兩度獲得美元債融資和中債增擔保發債，也得益於其較為穩健的基本面。

商業物管的高毛利潤

實際上，當“重資産、高杠桿、高週轉”的模式難以為繼，越來越多的企業注意到持有型或者經營型資産輕重分離已成為行業大勢所趨。分拆物管或商管等板塊上市，也成為近年來房企釋放價值的流行做法。除卓越以外，比較典型的房企還有萬達、華潤、龍湖、中駿等。

據統計，中國全業態物業管理及商業運營服務市場總收入已經由2016年的3430億元增至2020年的5288億元，複合年增長率為11.4%。預計到2026年，總收入將達到8981億元，2020年至2026年的複合年增長率為9.2%。

以去年剛上市的中駿商管為例，2022年半年報顯示，上半年實現收益6.046億元，同比增長4.4%；毛利為2.5億元，整體毛利率為41.6%，股東應佔溢利1.3億元。分業務類型看，住宅物業收入4.01億元，公司商業管理實現收入2.03億元；在管面積共計2400萬平方米，同比增長28.6%。

分析人士認為，中駿商管數智化、差異化的商業模式在行業內獨樹一幟，根據城市量身打造商業內容，既能夠精準捕捉客群需求，實現差異化競爭，填補市場空白，又能強化自身品牌影響力，擴大圈層吸引力，而且也能夠在一定程度上保障自身營收。不過，該種模式下，對企業的項目內容佈局的經驗與能力等方面均有一定考驗。

在去年披露的物企上市年報中可以發現，有商管性質的公司資産負債率明顯偏低，其中就包括中駿商管。

業內人士表示，商業物業的特點就是毛利潤相對較高，資金需求度也不如其他綜合性物企高，加上如今市場上商管物企優質標的較為稀缺，所以好的標的一般比較受資本市場青睞。