警惕熱點城市二手房“套現式交易”量的增長

來源:中新經緯 2022-09-10 11:49:34

近期,樓市出現了一種新動向——二手房市場出現的明顯回升,並未帶動新房市場回暖。

根據諸葛找房的數據,2022年6-8月份,10個重點城市的二手住房交易同比已連續3個月呈現“正增長”,8月份同比上漲21.27%,其中成都、青島、蘇州同比分別增長330%、81.87%、18.92%。其中原因,既有2021年同期“低基數”的影響,也有購房者當下對期房“不信任”的因素,更有政策積極紓困樓市的後續效應。但最值得我們關注的一個市場現象是:二手房交易回升,並未帶來新房成交的積極回升。

“一二手迴圈漲價邏輯”被打破

數據顯示,7-8月份,新房市場高位回落,10大城市新房交易同比分別下降23.9%和21.7%。

對熱點城市而言,二手房是一個重要的領先指標。從過往經驗來看,二手房市場回升,一方面能驅動換房需求,帶動新房市場銷售,促進樓市良性迴圈;另一方面,二手房交易也會帶動“剛需”客群入市。因為二手房總價較低、面積較小、分佈範圍廣,有的還有學位優勢。

但這一次,二手房成交回升,並未驅動新房市場好轉,我認為這需要市場相關主體引起重點關注。我認為,二手房市場回升,一個原因是對未來樓市信心不足,導致“套現式交易”量的增長。8月份,10個重點城市二手房掛牌119.29萬套,同比增長14.43%,掛牌量連續4個月呈上升趨勢,並創下歷史新高。

貝殼研究院數據顯示,截至8月10日,廣州二手房掛牌量已高達115196套,創下歷史新高,比2021年8月初猛增了3.3萬套,同比增長接近30%。鏈家數據顯示,截至8月30日,廣州在售二手房源達到118179套,7月21日,相關數據為113152套,一個多月的時間就激增5000套。

這種“套現式交易”的增長,一方面原因來自相關客群對未來樓市前景的信心不足,簡單説就是“不看好樓市,要套現走人了”;另一方面,有人拋售引發了市場的示範效應。8月,重點10城調價房源中,漲價房源佔比僅為11.6%,佔比較上月回落0.9個百分點,漲價房源量佔比連續3個月顯現下滑。

目前來看,“套現式交易”先後共有“三波降價”:首先,房屋掛牌一段時間後無人問津,在仲介小哥的建議下業主降價;其次,有誠意的買家房看時,第二次降價;最後,最終交易時再降一次價。

當市場出現新房、二手房迴圈漲價“相互抬轎子”的漲價邏輯消失了,樓市驅動房價上漲的故事就不好講不下去了。

建議熱點城市調控重點關注二手房市場

對熱點城市而言,二手房市場是新房市場的重要參照物。如果二手房價明顯下跌,購房者買房預期會下降,因為買到後可能會“跌價”。另外,二手房價明顯下跌,甚至“套現式”降價甩賣,將會明顯拉低片區房價預期,導致其他賣家不得不跟隨一起“降價賣房”,由此導致二手房掛牌量大面積增加。

近期,熱點的一二線城市,二手房掛牌量明顯攀升,並創下歷史新高,主因就在於市場有可能瀰漫著一種不看好“未來房價”的情緒。在熱點城市週邊區域,投資客密集的樓盤,這種情緒更加濃重,並由“套現式”離場觸發。它所帶來的鏈式反應,會進一步引發二手房掛牌量上升。

對買家來説,掛牌量攀升、降價出售,明智的選擇是繼續持幣等待。由此,房子原本合理的交易鏈條受阻,交易週期被拉長,新房和二手房迴圈鏈條斷裂。

目前,熱點城市市場以“換房交易”為主,新房供給以大戶型為主,房價在高位情況下,“賣一買一”是新房市場的主要動力,也是樓市迴圈是否健康的指標。當前,穩定資産價格是穩定預期的前提,也是穩定樓市體量,推進“保交樓”“行業風險處置”,促進房地産業良性發展的關鍵。由此,我建議,熱點城市調控的下一步,要重點關注二手房市場。


(責任編輯:王永超)
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警惕熱點城市二手房“套現式交易”量的增長
來源:中新經緯2022-09-10 11:49:34
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