隨著經濟社會的發展和城市化進程的持續，房地産市場出現明顯的需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡等情況：一二線城市房價易漲難跌，三四線城市卻由於人口外流與經濟實力，呈現供大於求的現象，樓市分化持續加劇。

進入2022年以來，房地産市場整體趨冷，各類寬鬆政策不斷出臺。在多重利好政策的推動下，不少一二線城市房地産市場已漸次回暖，但大多三四線城市樓市成交依然不見起色。

在此情況下，佈局三四線城市的房企為回籠資金，花式促銷頻現；但在“房住不炒”、樓市“維穩”的主基調下，出臺“限跌令”的城市也在持續增加，三四線樓市呈現“一體兩面”。

業內人士認為，“限跌令”的出臺和花式行銷頻現折射出當前三四線城市銷售下滑、庫存高企的現狀，但兩者政策並不衝突。想要提高銷售、去庫存不能僅從需求端依靠降價來實現，更應該從産業佈局、人口流入、土地供應等多個方面採取措施。

抑制非理性降價 “限跌令”增至25城

據不完全統計，自去年8月湖南嶽陽發佈“限跌令”開始，如今已有山東菏澤、雲南昆明、河北唐山、遼寧瀋陽、江蘇江陰、湖南株洲、河北張家口、湖北鄂州 、江蘇徐州 、江蘇泰州、安徽安慶、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江蘇揚中、江蘇南通、山東聊城、廣東惠州、湖南張家界、陜西漢中、福建平潭綜合實驗區等25個城市發佈政策或引導房企不得隨意降價銷售。

可以看出，除瀋陽、天津等少數城市外，出臺“限跌令”的城市主要為三四線城市。具體來看：

7月19日，四川省涼山彝族自治州冕寧縣發佈《冕寧縣人民政府辦公室關於印發冕寧縣促進房地産市場平穩健康發展的措施的通知》指出，在取得預售許可或現售備案10日內一次性公示房源價格，公示價應與報備價格一致，實際成交價格不得高於備案價，同時不能低於備案價20%以上銷售。

7月4日，廣東中山發佈《關於進一步優化新建商品住房銷售價格申報工作的通知》中明確，新房售價申報3個月後可申報調價，每次調降幅度不超上次售價的5%。

6月20日，福建省平潭綜合實驗區發佈《關於進一步規範實驗區商品房銷售市場秩序的通知》中提到，各房企在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，在辦理價格備案時，須同時在商品住房價格備案表上進行承諾，對超出規定幅度的，不予辦理網簽、備案。

業內人士指出，“限跌”政策增多的背後，是“一城一策”、精準調控的體現。同時“限跌令”出臺本質上還是出於維穩考慮，主要是為了抑制房價非理性“跳水”。在“買漲不買跌”的心理預期下，“限跌令”對市場不太好的地區會有一定的托底作用，減緩過於激烈的價格戰對市場的衝擊，是不少城市穩樓市的重要一環。

花式促銷頻現 形式大於實際意義

在“限跌令”的另一面則是房企各種“農産品換房”的花式行銷。據統計，自6月末開始，河南、江蘇等部分縣城或者城市遠郊的項目開啟各種促銷方式。

其中6月20日，微信號“民權縣中原建業”發佈消息，位於河南省商丘市民權縣的建業河畔洋房推出“小麥換房”活動，活動內容為“2元/斤抵首付，最高可抵16萬房款”。稍早前，位於河南省開封市杞縣的建業城也推出了類似的活動。微信號“杞縣建業城”消息顯示，“5元/斤大蒜換房”。

南京雲漾濱江則推出“西瓜換房，最高抵10萬元”的活動，按照海報上的活動，可以10元一斤的價格收購西瓜衝抵房款，活動時間顯示自2022年6月28日至7月15日。

繼推出“小麥換房”、“大蒜換房”、“西瓜換房”後，無錫一樓盤又推出了“水蜜桃換房”活動。6月29日，位於無錫陽山的悅陽九璽推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”活動。按照活動方案，至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888萬元。

同樣位於廣州增城區的帝景中央則推出荔枝換房活動，最高可抵房5萬元，其中，桂味、糯米糍等高品級荔枝收購價為40元/斤，其他品種荔枝30元/斤，均高於目前市場價十數元。

除了農産品換房，還有項目推出“買房送土豬”等做法。據部分企業工作人員表示，企業不會直接收取農産品，此舉更多是為助農。

業內人士表示，這類促銷大多在縣城或者城市遠郊，折射出部分城市樓市庫存高企的現狀。此外房企花樣促銷手段跟當前房地産市場的銷售情況不無關係，有數據顯示今年上半年三四線城市房屋銷售同比下降約50%。但目前這些新興的行銷手段，促銷時間不長且受益群體較小，短期尚不能對房地産市場秩序帶來較大影響。

分而治之 去庫存仍為三四線城市主基調

隨著房地産行業調控的持續深化，各線城市的房地産市場出現明顯分化。銷售下滑、庫存高企已然成為三四線城市不容爭辯的事實。

7月15日國家統計局數據同樣顯示，6月三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比下降0.3%。

中指研究院數據也顯示，截至2022年5月底，按近6個月月均銷售面積計算，三四線代表城市出清週期23.4個月，較2021年末延長6.1個月，市場庫存去化壓力較大。

由此可見，提高銷售、去庫存仍然是三四線樓市發展的主基調。但影響樓市銷量的因素包括供需關係、金融政策、調控政策等。因此為實現去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節、城市産業的佈局、人才引進政策等也是樓市政策的重點。