據了解，保障性租賃住房發行基礎設施REITs産品取得突破性進展，深圳市人才安居集團項目近日已經報送到國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

保障性租賃住房REITs工作得到大力推進

2021年6月29日，國家發展改革委印發《關於進一步做好基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎設施REITs發行的行業範圍。

據悉，國家發展改革委投資司高度重視這項工作，通過現場調研、座談研討、視頻溝通等多種方式，對重點項目加強指導，協助解決推進中的難點問題。例如，採用“開門辦公”方式指導支援深圳市人才安居集團推進保障性租賃住房REITs項目，現場調研北京市有關租賃住房項目，幫助重慶市發展改革委和項目單位等研討解決相關項目的運營模式問題，積極研究上海市有關保障性租賃住房項目發行REITs的監管要求等。

深圳市發展改革委主任郭子平表示，該部門積極協助國家發展改革委提前介入、工作前移，幫助人才安居集團在2個月內完成了項目申報材料從準備到定稿的全部工作。在項目申報過程中，深圳市發展改革委與規劃和自然資源、國資、住房建設、金融監管、稅務、證監、深圳證券交易所等單位通力協作，先後召開十余次會議，專項推進保障性租賃住房REITs項目存在的産權登記、資産劃轉、資産認定、項目配租等重難點問題，並提前協調解決了項目發行階段的潛在問題。

基礎設施REITs助力保障性租賃住房可持續發展

住房城鄉建設部數據顯示，全國已有近30個省（區、市）出臺了加快發展保障性租賃住房的實施意見。“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套，預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

深圳證券交易所副總經理李輝認為，當前推進保障性租賃住房REITs正當其時。

“保障性租賃住房租金來源分散、持續穩定，與發行公募REITs的要求較為契合。”李輝説，“同時，保障性租賃住房REITs進一步豐富了基礎設施REITs的底層資産類型，REITs的資訊披露、交易擴募等機制，也有助於租賃住房行業的可持續發展。”

深圳是一個對保障性租賃住房需求很大的城市。根據第七次全國人口普查數據，深圳非戶籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈現以租為主的特點。

深圳市住房保障署相關負責人表示，“十四五”期間，深圳計劃建設籌集保障性租賃住房40萬套（間），佔各類住房建設籌集總量的45%左右。如此大規模的建設需求帶來了較大的資金壓力。

2020年10月發佈的《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》要求，依法依規開展基礎設施REITs試點。

“深圳發行保障性租賃住房REITs，有利於盤活存量的保障性租賃住房資産，吸引社會資本參與建設，解決資金來源問題；有利於迅速增加保障性租賃住房供應，提升租賃住房企業的運營管理能力。”該負責人説。

安居集團選取優質資産發行保障性租賃住房REITs

深圳市人才安居集團是2016年成立的住房專營機構，已累計籌建各類保障性租賃住房15.8萬套，其中保障性租賃住房約8萬套，資産規模達1700億元。該集團在“十四五”期間計劃承擔深圳三分之一的保障性住房建設籌集任務，亟需長期、大額、低成本的資金支援。

“當前，保障性租賃住房企業的融資模式以傳統債務融資為主，加大了企業的債務負擔，發行基礎設施REITs可以盤活沉澱的保障性租賃住房資産，降低企業資産負債率，形成‘投資建設住房——REITs盤活資産——回收資金再投資’的良性發展格局。”深圳市人才安居集團有限公司董事長趙宏偉説。

趙宏偉介紹，本項目選取了4個優質項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書。這4個項目位於深圳核心區域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資産評估值約為11.58億元。項目産權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿足發行REITs的收益率要求。而且項目主要出租對像是新市民、青年人，租金定價大幅低於同類房源，具有很強的民生和保障屬性。

據了解，安居集團本次項目募集的資金將繼續投資于深圳的保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套。

“深圳市發展改革委高度重視基礎設施REITs相關工作，目前深圳上報的鹽田港倉儲物流、招商蛇口産業園和協助上報的首創水務等3個項目已順利發行上市，深圳能源東部電廠項目也已獲得證監會、深交所受理。未來，深圳市發展改革委將堅持‘小步快走’，全力推動人才安居集團保障性租賃住房等基礎設施REITs項目，研究在雙碳、文旅、新基建等領域推出新項目，不斷擴大項目發行範圍。”郭子平説。