據媒體報道，近期，《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）（以下簡稱“14號文”）已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，進入執行落地期。“新一輪房改”要來了？業內人士普遍認為，“14號文”的落地，將從改善民生和擴大投資的角度對經濟社會産生正向影響，將有利於為房地産行業注入新活力，帶動相關上下游行業平穩發展。

推動“新一輪房改” 保障房建設將更受重視

8月25日，國務院常務會議審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》。會議指出，推進保障性住房建設，是促進房地産市場平穩健康發展、推動建立房地産業發展新模式的重要舉措。要做好保障性住房的規劃設計，用改革創新的辦法推進建設，確保住房建設品質，同時注重加強配套設施建設和公共服務供給。

據媒體報道，近期，“14號文”已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。文件提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支援政策等方面的基本原則，具體執行辦法由各地城市政府制定。

具體來看，“14號文”明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥”；二是推動建立房地産業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地産業轉型和高品質發展。

對此，中指研究院研究副總監徐躍進表示，增加保障房建設和供應，預計將從改善民生和擴大投資的角度對經濟社會産生正向影響，將有利於為房地産行業注入新活力，帶動相關上下游行業平穩發展。同時，保障房的供應也有利於促進商品住房回歸商品屬性，推動行業轉型發展。

同時，“14號文”提出“用改革創新的辦法，在大城市規劃建設保障性住房”，徐躍進稱：“預計未來保障房開發模式有望繼續創新，更多社會資本可能會參與到保障房開發運營中來，以有效擴大保障房的供應規模。同時，保障房的建設籌集渠道也會更加多元，各式各樣的存量盤活將會是保障房籌集的重要渠道。另外，保障房建設也將和城中村改造等工作相結合。”

此外，“14號文”要求各地做好政策銜接，協調好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關係。保障房是住房供給體系的重要組成部分，文件充分強調了保障房的地位，未來保障房建設將更受重視。

“保障歸保障，市場歸市場” 從根本上調整供應結構

從市場發展階段來看，2007年後，特別是進入“十二五”以來，國家財政用於保障性住房的建設資金大幅增加，支援2011年開工建設1043萬套、2012年開工建設745萬套，兩年的保障性住房建設量是“十一五”期間建設數量的1.1倍。目前，中國已經形成了包括廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房、各類棚戶區改造以及農村危房改造和遊牧民定居工程在內的七大類、十一個品種的保障性住房體系。

鏡鑒諮詢創始人張宏偉認為，上述階段中國住房市場開始了商品房和保障房的雙軌制。但是“14號文”提的比較明確就是“保障房歸保障房，保障房回歸民生屬性；商品房歸商品房，商品房回歸市場化、商品化屬性。”

從當前政策走向來看，現在除了一線城市、部分強二線，大部分城市的樓市調控政策的限購、限貸、限售等已取消，就是政策層面開始回歸市場化的表現。

同時，土拍市場，已經有合肥、成都、廈門、濟南等幾個城市土地市場已經取消土地最高限價的規定，已經開始實行“價高者得”。張宏偉稱：“在部委政策已經明確可以取消土地最高土地限價的政策之後，後面可能也會有更多城市會跟進，這就是土地市場化的表現。”

總的來看，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，“新一輪房改”要從供給側而不是需求側來解決問題，徹底調整供應結構，以實現對需求的匹配。這就是“14號文”提出的規劃建設保障性住房。

“這類房源是以成本價建設和供應，國有企業承擔建設和銷售，滿足中低收入人群擁有産權住房的需求。目的是徹底讓住房回歸居住和民生屬性，能夠滿足作為需求主體的廣大中低收入人群的需求，徹底解決供需錯配的問題，讓這部分人群能夠分享到房地産市場和城鎮化的紅利，解決房地産發展不可持續和內需疲弱的問題，也是構建內迴圈和實現共同富裕的必經之路。”李宇嘉補充道。